重点城市集中土拍收官 地市“寒潮”或延续至2022年

克而瑞研究中心2021-12-29 08:47:59来源:丁祖昱评楼市

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  距离2021年结束还有2天,重点22城中,除了宁波以外全部完成了本年度最后一轮集中供地,至此,本年度集中土拍接近收官。多数城市土拍市场“惨淡”收尾,土拍规则放松也难抵御土拍“寒潮”。

  从全年成交数据来看,受集中供地和市场下行压力影响,土地市场成交规模较去年同期明显下滑,据CRIC数据显示,截止12月20日,全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降24%和10%,其中成交金额近六年来首次下滑。为抵抗周期性波动,2022年房企拿地仍将延续审慎态度,预计土地市场整体热度仍将低位运行。

  融资难和市场下行压力影响下,土拍热度并未能迎来年终“翘尾”,“国企托底”、“流拍撤牌”和“底价成交”成为贯穿下半年土拍市场的关键词。

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  首轮土拍地王频出,二、三轮热度“入冬”

  综合已完成三轮集中土拍的重点城市表现来看,超半数城市三轮集中供地成交量呈递减趋势,地价整体降幅达到5%。

  其中,首轮土拍热度最高,为控制热度,多数城市在第二轮土拍密集出台政策打补丁,实际地价和溢价率有所下降。第三轮土拍政策再次微调,但市场下行趋势难以逆转,溢价率大幅下滑、流拍率持续攀升。

  从已经完成全部三轮土拍的上海、广州、深圳等城市来看,2021年三轮集中供地成交建面、金额呈现递减走势,一方面是供应节奏所致,另一方面受到稳地价之下政策不断趋严的影响。

  从城市的角度来看,除了杭州热度逆势上扬,七成地块触顶摇号以外,多个城市依然“凉意十足”。

  以12月27日完成今年度最后一轮集中供地的北京和郑州为例,北京第三轮12宗含宅地块中,有2宗地惨遭流拍,最终成交规模在三轮中最低。全年来看,北京三轮集中供地共出让57宗含宅地块,总金额达到1900亿元。

  再来看郑州,挂牌25宗宅地11宗终止出让,剩下14宗地块中有12宗以底价成交,溢价率降至0.64%,流拍率增至44%。

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  地方城投进场“救市”,国企央企托底

  各城市三轮集中土拍的拿地房企类型发生了比较大的变化。无论是北上广等重点城市,还是东莞、金华等热点三四线城市,土地市场均上演着底价成交与国企托底的现象。

  以北京为例,在首轮集中供地中,土地市场热度较高,各类房企积极参拍;而二轮集中供地市场明显转凉,大面积延期出让、底价成交,拿地房企以各类国企央企为主;而第三轮集中供地中国企央企为主的格局仍在延续,民企主要通过联合体的形式拿地。

  值得注意的是,从第二轮集中供地开始,地方城投公司开始涌现,在土地市场频频托底,尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显。

  以广州为例,12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地,最终成交13宗,知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军,总计获取9块地。

  上海三轮集中供地也已收官,城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性。其中,港城开发、临港城投通过自投与合作并举,拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元,上海城投也获取3块地,总耗资47.7亿元。

  实际上,地方城投公司大举拿地的背后也蕴藏了一系列风险和压力。一方面,地方政府的财务状况面临恶化,城投公司资金或受阻。另一方面,城投公司的操盘能力需进一步考察,未来项目去化也具备不确定性。在资金、政策、市场等多重压力下,将驱动城投公司加强与品牌房企合作。

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  从全年成交变动来看,在融资收紧、土地供给端改革的影响下,2021年的土地市场经历了由高热降至低温的演变。

  随着下半年房企资金面进一步紧绷,土拍市场呈现出“国进民退”的现象,第二轮、第三轮集中土拍多为国企和央企兜底,民企大多由“谨慎拿地”转为“不拿地”。

  尽管年末房地产信贷环境边际放松,土地供应端,但市场信心短时间内预计仍难恢复,土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖,城市之间的分化也将进一步凸显。考虑到各大城市土拍规则调整,土地市场高溢价时代将一去不返,低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态。

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