房企眼中的2021郑州土地巿场

朱娟2022-01-10 08:51:22来源:中房报

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  “凉凉”!谈起用一个关键词形容2021年郑州土拍,张扬脱口而出。

  张扬是某TOP房企河南区域投资发展部的总经理,在地产行业摸爬滚打了十年,他告诉中国房地产报郑州记者,做地产这么多年来,第一次看到郑州土拍这么冷。

  有同样感受的还有某央企地产公司河南区域投资部门的吴途,他这样描述2021年郑州土拍:首批“火爆”,二批次更理性,三批次理性趋于保守,“总体来说十年来最差。”

  2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地。作为重点城市之一,郑州开始实施“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年供地次数不超过3次。

  经过一年“实战”,总体来看,集中供地政策实施首年郑州土拍高开低走。首批次土地供应中,房企抢地激烈;第二批次热度骤降,尽显“凉意”;第三批次“降温”持续,民企、品牌房企纷纷“躺平”,国企摘得全部公开地。

  郑州某本土房企投资人士梁坤接受记者采访时表示,总的来说郑州三轮土拍是在全国市场规律范围内的,只是下半年客观环境变量的叠加影响使得第三批次土拍下滑坡度过大。

  一抢二降三再降

  2021年春节过后,沉静两年之久的郑州房地产市场呈现抬头趋势,步入3月份,多个宣称楼盘涨价的红色海报开始在郑州地产圈刷屏,再到4月,整个郑州楼市开始全线“飘红”,这种热度一直持续到5月、6月。

  与此同时,首批集中供地试点城市土拍大战在接连上演。从结果来看,虽呈现“冷热不均”现象,但仍异常火爆,如杭州、重庆、深圳等城市,土地平均溢价率均超过30%,高的超过100%,地王价格被不断刷新。

  在谈到郑州首轮土拍时,张扬和吴途均提到上半年的郑州楼市情况和全国其他试点城市的土拍战况。相同的是,他们都认为上半年郑州楼市较热,不同的是,张扬认为热度不足,尤其进入6月后已显示后劲乏力。

  上扬的郑州房地产市场行情和部分试点城市土拍的火爆波及了郑州土地市场。

  作为首批集中供地试点城市中北方最后一个城市,郑州首轮土拍于6月3日落幕,供应地块49宗,使用权面积共计2244298.8平方米,折合3396.4亩,起始价373.68亿元。最终全部成交,无一流拍,成交总价414.21亿元。

  虽然供应地块49宗,但真正公开招标地块仅3宗,3宗地至少有24家房企参与争夺,均被竞拍至30%溢价的熔断价格。

  一位成功摘地的房企人士告诉记者,郑州首批次供地时间较晚,而且上半年就一次,能不能成功拿地意味着上半年的任务能否完成,因此大家都铆足了劲往前冲。

  为缓解高溢价率、土地市场过热情况,8月份自然资源部召开内部会议,对集中供地明确提出溢价率不得超过15%等要求,第二批次集中供地热度显著下降。

  具体到郑州,7月洪灾、8月疫情,再到11月疫情反复,房地产市场降价促销此起彼伏,市场急转直下。从政策端来看,二轮土拍有很多规则上的转变,如禁“马甲”、严控资金来源等。

  梁坤告诉记者,比原计划晚一个月,11月19日,郑州市第二轮集中土拍才姗姗到来,成为二轮集中土拍最后一个城市,并且挂牌数量也从原计划的50宗地缩水至15宗地。

  相较首轮集中土拍的火热,郑州二轮土拍热度骤降,尽显“凉意”,仅成交11宗地块,无地块流拍,其中10宗地块以底价成交,1宗地块以熔断价成交。此外,还有4宗地在开拍前一天突然终止挂牌。

  吴途告诉记者,其实郑州二轮土拍供应的地块挺好,但是相较首轮,大家明显变得更理性,“我们需要考虑到更足的下跌空间,把安全垫加得足够厚,这都是与以往不同的地方。”

  第三批供地时,郑州市公共资源交易中心共挂牌出让25宗地,其中13宗为政府储备用地,占据半壁江山。与前两次相比,第三批不仅净地数量明显增多,而且数量首次超过城改地。

  但与南方城市开始复苏不同,郑州热度持续走低。12月27日郑州市完成了三批次土拍,除去在拍地前中止的11宗土地,最终仅14宗土地成交,比起平淡收场的二轮土拍,三轮土拍更显“凉意”。

  对于第三轮土拍“惨淡”收尾,梁坤表示,第二次土拍后紧接着进行三批次挂牌,适逢年底房企暴雷、市场促销不断,严重影响房企信心。

  央企和国企成拿地主力

  “三道红线”和融资新规下,郑州“拍地大军”的主力也出现变化,资金实力雄厚的国企、央企拿地更占优势。

  郑州首轮土拍,依托上半年相对良好的市场预期,房企参与度和活跃度相对较高,除了全国性头部房企如万科、碧桂园,大型国企、央企如绿地、保利、中海、华润等之外,还有不少河南本土房企如建业、绿都等。

  有统计数据显示,首轮土拍华润联合建杭以67.8亿元稳居第一,金茂以31.6697亿元获得第二,万科以29.7067亿元斩获第三。

  第二批次集中供地中,禁“马甲”、严控资金来源等的限制,加之行业融资环境逐步恶化,市场低迷,民营房企参拍积极性下降,中小房企拿地更为谨慎,地方国企和央企展现“兜底”实力。

  相关拿地金额、拿地面积榜单显示,首入郑州北龙湖的华润以20.01亿元摘得拿地金额榜首,以56924.86平方米摘得拿地面积榜首;进驻管城主城的电建,以12.06亿元摘得拿地金额榜单第二,以56264.97平方米摘得拿地面积榜单第二。其余参与竞拍的美盛、亚星、正商、瀚宇、天河投资、郑州地铁、中铁、郑地均按照既有的拿地节奏得地。

  到了第三批次集中供地,公开地更是全被国企收入囊中。据克而瑞数据显示,第一批次,郑州公开地国企、央企参拍占比为29%,第二批次占比上升为75%,第三批次再次上升为88%。三批次土拍数据对比显示,国、央企参拍比例逐渐上升,民企、品牌房企纷纷“躺平”。

  “行业的风险与机遇并存,一边是前期依靠土地红利和高周转的房企陆续退场,一边是国企央企(具备资金优势)、头部房企与本土实力房企(具备品牌和产品溢价)仍然逆势拿地。”梁坤认为,敬畏市场和客户,回归产品和品质,向经营要利润,向品牌要溢价,才能走得更远。

  (应采访者要求,文中张扬、吴途、梁坤皆为化名)

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