多城首轮集中供地已上新!

2022-03-29 10:52:25来源:新浪地产

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 2022年开年至今,全国各地楼市“松绑”的消息不绝于耳:下调利率、降低首付、放松限购……“因城施策、分类调控”不断落实,力求支持购房者合理购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  2022年前2个月,在集中供地暂缓、疫情反复等因素影响下,全国土地市场低开,成交规模下滑。1-2月房企拿地总额仅960亿元,同比下降86%。

  如今,随着2022年土地“双集中”全面启动,开发企业投资信心能否在第二季度恢复也成了市场的焦点。

  01

  此前已有北京、福州、合肥、长沙、厦门、上海、青岛等多个城市发布了今年首轮的集中供地方案,近期也有南京、杭州、宁波相继发布首轮集中供地,而无锡则发布了预公告。

  3月24日,南京市2022年首批次集中供地出炉!

  该批次共计挂牌20幅地块、用地总面积68.58公顷,起拍总价267.23亿元,将于4月22日网上公开竞价出让。

  研究南京此次土地出让政策,有几个重点需要画出来:

  一是集中取消了租赁住房的配建要求。

  此前,南京出让的商品住宅类用地,大多要求竞得企业按照5%或10%配建租赁住房。该政策不仅隐性增加了房企的开发成本,而且也为交付后的统一管理带来了一定的麻烦。

  此次公告,除G03地块外,所有地块均取消了租赁住房的配建要求,改由各区选定地块后进行集中建设,在保障全市租赁住房建设面积稳定的同时,切实减少企业的开发成本。

  二是保证金比例下调至起始总价的20%。

  本批集中出让的地块,竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%。

  据了解,该批部分地块的土地出让金缴款周期还将延长至6个月或更长。保证金下调、付款周期延长,可切实降低企业的资金压力。

  三是优化调整了房地价差确保预期利润。

  据测算,本批公告地块的房地价差,较此前同片区成交地块都有了一定的增加。

  四是取消了竞得地块数量的限制。

  去年南京在“两集中”出让时规定:同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%。

  此次的公告中,该条限制已取消。对有实力的品牌房企来说是个非常好的市场契机,可以发挥资金优势布局更多的片区。

  杭州

  3月23日,杭州迎来2022年第一批集中供地的挂牌,共计60宗涉宅地块,出让面积3849亩,总起价798亿元,计划于4月25日正式出让。

  分析2022年杭州一批次供地政策的特点,主要如下:

  保证金由原来的5000万变为地块起始总价的20%,相当于提高了地块报名门槛,考验的是房企的资金实力,也有利于降低竞拍热度。

  一改之前“不同地块开始竞价时间相隔10分钟,同一区域地块竞价时间相近”的做法,采用“同一时间点5宗地块同时开始竞价,且5宗地块为不同区域”的方式。

  此前土拍竞价至溢价10%封顶后直接摇号确认竞得者,而此次土拍将溢价12%作为土拍中止价。当竞价10%封顶后直接进入一次性报价环节,即房企在报价区间内(起拍价的10%-12%)仅有一次报价机会,并在所有有效报价中按次高者确定为竞得企业。若次高价出现重复,则在相同次高价的企业中摇号确定竞得者。

  2022年第一批集中供地的挂牌,对定品质提出了明确的要求:一是建筑层高为3米;二是一楼需建设4米高的架空层作为社区公共开放空间。且竞得企业需签订“住宅品质住宅承诺书”。

  02

  经历了2021年的多轮集中供地后,应该说各大城市对于“双集中”的政策磨合期已过,也积累了一定的出让经验,对各项细则的把控也更加驾轻就熟。从今年的供地规模来看,各热点城市呈现出明显的积极供地导向。

  为了打响虎年供地的“第一枪”,多个城市的首批次供地都拿出了“好货”。

  上海:首批次涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区,共计40幅涉宅地块,总出让面积约210.51万方。

  厦门:首批次总计有涉宅用地10宗,优质地块供应有所增加,岛内供应地块增至5宗。地块的付款周期也给予了一定程度的放宽,以期望降低拿地企业的资金周转压力。

  2022年各城市的双集中供地,“多限”仍是稳市场的主要方式。如限制土地成交价格,限制地块建设项目开发房产的销售价格,限制房企参与竞争的主体等。

  需要关注的是,在延续去年土拍规则的基础上,不少城市都做了一些调整,以增大房企的利润空间。

  为保证市场住房供应的多元化,各城市对房企在配建保障房、安置房、人才住房、租赁住宅、竞品质等方面进行了限制。

  22个集中供地的重点城市中北京、合肥、福州、厦门相继都完成了首轮集中土拍。

  从土拍情况来看, 2022年北京首批集中供地共推出18宗土地,其中17宗成功成交,平均溢价率回升至4.46%,超过了2021年第二三批的溢价率水平,共收金480亿元。

  3月17日,合肥土拍回暖迹象非常明显。15宗地块达到中止价进入竞品质。除2宗保障性住房用地外,17宗全部溢价成交(溢价率多接近15%)。

  福州首轮供地15幅地起拍价164亿,最后成交不到70亿,3幅取消+2幅流拍。

  3月24日,厦门2022年第一场土拍落槌,地块分别位于思明、湖里、集美、同安,共计9幅涉宅地块成功出让!共揽金153.65亿元!(终止出让1幅)

  从拿地企业来看,央企、国企等现金流压力相对较轻的房企仍在“挑大梁”。

  总体来看,2022年的土地市场仍会以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行,城市间分化进一步加剧。

  03

  作为22个网红城市之一的苏州,在2021年迎来了集中供地,回看去年集中供地的三轮土拍,却是冰火两重天。

  从三轮供地政策变化来看,首次供地增加限制,二批次限制加码,三批次放松,可谓松紧有度。

  参考其他城市的经验,苏州土拍规则应该会有更合时宜的变化:

  1、是否增加集中土拍次数?2022年,很多城市都采取了四次“双集中”的方式,这更有利于根据市场变化及时调整供地节奏和供地规则。

  有消息透露,苏州也会如此。原本说的是今年集中土地供应将分成4批次,公告时间分别在3月、5月、7月、9月。但现在由于疫情影响,3月也渐进尾声,地还未挂出……

  2、降低门槛,避免流拍?除了降低起拍价、提高清水房销售均价等常规操作,还可以减少人才公寓、租赁住房等配建要求。

  拿地的门槛会降多少?又会如何平衡土地财政诉求并刺激企业拿地意愿?据了解的是苏州接下来地块保证金的比例或将由去年的30%下调为20%,并且对土拍出让金的付款期限做适当的放宽。

  但是具体政策如何,我们也得等官方公布,不过相信后续我们一定会看到苏州土拍政策的相应调整。

  此前分析师就拿到了苏州市区2022年首批集中供地的资料,预计疫情基本面得到有效控制,地块也会很快推出,这里 跟粉丝提前做个分享。

  注:仅供参考,具体以官方信息为准

  从表中可以看到,首批集中供应的地块中不乏头部价值板块的优质地块,比如说园区湖东、狮山永和村地块,预计会掀起一波热潮。

  尤其是狮山,断供一年半有余终于迎来新地块供应,虽然体量较小;

  姑苏平江新城新房库存量告急,本批次供地将推出一宗商住地块来补仓;

  园区娄葑新房市场面临断供,再挂出两宗宅地,靠近学校和邻里中心;

  断供多年的园区车坊再次迎来新地块出让,园区未来发展的重点和方向已经十分明朗;

  相城的主力供应多在阳澄湖、太平、渭塘等乡镇板块,地铁2号线延伸线的规划建设,让部分乡镇板块的价值有所提升;

  太湖度假区、盛泽这类的刚需板块也有地块挂出……

  总的来说,本次拟出让的地块所覆盖的不仅有头部价值板块还有高性价比刚需板块,满足不同购房者的置业需求,改善可以关注园区湖东、狮山、娄葑、车坊等;刚需可以选择太湖度假区、相城的一些乡镇板块。

  本次集中供地也成为2022年苏州楼市的风向标之一,一定程度反映了政府对楼市的态度以及各大房企的未来发展布局。

  如若土拍政策有一定的放松,加上住宅市场上有一定的政策激励,是可以调动房企参拍的积极性的,对目前整体较为低迷的商品住宅市场也是具有一定的刺激。

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