“公司忙销售未订投拓计划”:一季度百强房企7成未拿地

苗野2022-04-11 10:49:49来源:中房报

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  2022年一季度土地市场波澜不惊。

  “南京和杭州土地市场都会参与,目前正在研判中。”谈及2022年首轮集中供地时华东某房企一人士表示,我们主要会选择去化有保障、适合公司品质落地和客户认可的价值板块。

  截至2022年4月5日,22个集中供地重点城市中,北京、上海、杭州、南京、青岛、武汉、厦门、成都、重庆、长沙等近20个城市相继公布首批次集中供地计划和竞拍规则,郑州、宁波和无锡开启了首批次供地“预申请”模式,北京、福州、合肥、青岛、厦门、重庆、武汉、成都8个城市完成了首批次土地集中出让。

  从8个城市竞拍结果看,2022年首批土地市场已然没了去年首批集中供地的热情。

  克而瑞研究中心统计,一季度百强房企近7成企业未拿地,国企、央企依然是土地市场主力军,民营房企态度渐趋谨慎。

  “到目前为止我们还没有制订具体投拓计划,上半年第一要务是抓销售促回款还债,下半年如果市场好转也会‘囤粮’,除一线城市外,重点关注经济发达的强二线城市。”上海某房企一营销总经理表示。

  多位房企内部人士在接受中国房地产报记者采访时认为,受利润和市场预期影响,民营房企投资热度有待恢复,现阶段核心是“稳”;整体市场上销售难、融资难、回款难,民营房企主动出击更难。

  国企、央企是拿地“先头军”

  4月2日,为期3天的成都2022年首批集中供地以揽金393亿元平稳落下。没有意外,国企、央企依然是拿地“先头军”,摘得44宗地中的36宗,占比约82%。其中,中海斥资56.5亿元斩获3宗地,合计面积约229亩;保利竞得2宗地,中交、金茂各斩获1宗地。

  “今年1至3月,中海总投资额已超过200亿元。现在整个市场处于复苏过程中,投资机会还是相对不错,所以公司在收并购、公开市场都在发力。”中海地产行政总裁张智超在此前的业绩会上表示。

  这是整个房地产行业的缩影。

  今年1月,北京打响2022年集中供地第一枪,绿城耗资98.4亿元拿下3宗地块,成为本轮土拍收获最丰厚房企;华润排第二,以80亿元拿下2宗地块;另外中海、“金地+保利”均有2宗地块收获。旭辉控股成为本轮土拍中唯一一家有所斩获且是独立拿地的民企。

  旭辉给予记者的回复表示,未来依然会聚焦高能级城市核心区位板块,这也是实现利润、保证公司健康平稳发展的重要途径。旭辉管理层在业绩会给出的答案同样是,严守投资纪律和底线,谨慎判断聚焦核心城市拿地,不拿贵地,不拿错地。

  机构显示,2022年1月-3月,TOP100房企拿地总额为2271.6亿元,拿地规模同比下降59.3%。从累计新增货值来看,绿城中国、华润置地和上海地产集团占据百强房企新增货值榜单前三名。其中,绿城中国以392亿元占据榜首。

  从拿地企业来看,一类是头部国企、央企,如华润、中海、招商、保利等,其中中海、华润拿地金额超过100亿元;另一类是区域深耕的本土房企,如滨江、大家、伟星等,借集中供地补充大本营可售货值,在厦门、合肥的首轮土拍中有80%和60%地块被本土房企斩获。

  “主要是预期不明朗,销售回款压力倍增严重影响公司现金流,从而制约新增拿地投资。”前述上海某房企营销总经理表示,不管是现金流还是投拓力度,希望保持稳健,希望经营回归到自身权益和利润上。

  银城国际执行董事兼副总裁朱力表示,公司投拓以不低于15%以上毛利率作为投资准入门槛,在多元化拿地节奏上,准入新项目目标经营性现金流回正周期18个月,自有资金回正周期9个月,这才会对集团利润及长期可持续经营提供有力支持。

  市场冷热不均

  今年首轮集中供地门槛普遍有所下降亦是一大特点。

  杭州在首轮土拍中未采用去年使用的“预公告”和“勾地”模式,改用“限地价、限房价、定品质、一次书面报价+摇号”的竞价方式,首推“次高者得”的规则,即当地价到达封顶价之后将不再直接摇号,而是通过线下的一次报价方式进行。这一规则被认为能在一定程度上保证项目利润。

  苏州第一批集中供应15宗涉宅用地中,不乏位于工业园区湖东板块和高新区狮山板块内的优质地块,以及新房供应告急的姑苏平江新城等板块。且将保证金比例由30%下调至20%,这一举动无疑降低了参拍门槛。

  南京首轮土拍推出的20宗地块中,仅对1宗地块实施了配建要求,其余均未有配建要求。同时南京还将部分地块保证金比例进行了下调,并延长付款周期。

  机构土地事业部分析师殷玉轩表示,南京第一批集中供地呈现出“质优量小”特点,并适当提高了地块房地价差,使企业利润空间进一步加大。

  成都对首轮集中供地全部采取“限地价+抽签”方式进行拍卖,较2021年第三批次“限地价+竞人才公寓”的方式有所放松。东莞取消了对房屋最高销售价格的限制,并大范围取消无偿配建安居房。

  “这些措施主要是为了提升企业拿地意愿,但土拍市场要重新回暖尚需时日,预计2022年上半年为土地市场出现‘政策底’,到下半年有望出现‘市场底’,一线城市和部分重点二线城市土地有望率先回暖。”植信投资研究院资深研究员马泓表示。

  上述华东某房企人士认为,各地优化土拍规则有助于释放企业合理利润空间,促进市场良性循环,“土拍规则的局部调整,主要朝着合理利润空间、居住品质有保障方向,我们会积极面对和研究,争取提升优质地块命中率”。

  尽管近期针对房地产行业政策暖风频吹,地方政府吸引企业拿地意图也比较明显,但不同城市土拍市场热度分化明显。

  北京首轮集中供地热度较2021年有所回升,部分地块触及最高限价。厦门、重庆在“让利”“降低土拍门槛”政策下,地市热度较去年四季度也小幅回升。其中厦门岛内5宗地块均溢价成交,2宗触及最高限价;重庆在核心板块起拍价下调的情况下,13宗地块零流拍,有3宗进入摇号环节;武汉共推出11宗地块,其中7宗涉宅地有1宗流拍,1宗触及最高限价+摇号成交,整体溢价率1%;福州、青岛地市相对较冷,地块以底价成交为主;合肥表现为“冰火两重天”,有15宗地块进入竞品质环节,但同时有8宗地块遭遇流拍。合肥溢价率最高,达到11.2%;福州流拍率最高,为33%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,各地通过调整土拍规则给房企预留了利润空间,基于自身城市特点有保有压适度调整土拍规则也是为了适应市场。但受大环境影响,土地市场信心短时间内难恢复。土拍市场分化的背后可以看出房企的投资逻辑,企业主要关注城市整体发展空间。

  马泓认为,土拍市场能否更大程度改善还要看住房销售预期能否好转,房企融资问题能否积极妥善解决。目前来看,对资质相对优良的央企、国企及城投公司,土拍规则放松是利好,参与度也相对较高;民营房企普遍因现金流、融资和偿债压力,对土地市场持观望态度。考虑到本身资产负债率仍处于相对较高水平,拿地行为还是会比较谨慎。

  克而瑞研究中心认为,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。分化也将愈发明显,长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州,以及上海、广州等一线城市,土拍热度回温将领先其他城市,部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场热度或进一步降低。

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