杭州今年首轮卖地揽金826亿元,滨江成最大赢家

付珊珊2022-04-28 10:15:21来源:中房报

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  杭州首批次土地拍卖以高热度落下帷幕。

  4月25日,历时约14个小时鏖战之后,杭州2022年首批集中供地收官,此次杭州拍地共出让60宗涉宅地(包括2宗租赁用地),总面积3849亩,总建筑面积580.7万平方米,总起价797.9亿元,最终59宗地块成功出让,一宗地流拍,共揽金826.76亿元,地块平均溢价率约为3.6%

  本次土地拍卖中,滨江集团独自狂揽11宗地块,拿地比例占到18%,成交总额合计184亿元。对于滨江集团当天表现,市场真呼“滨江杀疯了”!绿城集团拿下7宗地块,位居此次土拍中房企拿地数量第二位。

  相较此前北京、厦门、重庆、武汉、长沙、成都、宁波等城市,杭州此次拍地总体热度较高,中指研究院浙江分院常务副总高院生亦对记者表示,杭州首轮土拍提振了市场信心。

  杭州土地市场历来备受外界关注。2021年,集中供地形势下,杭州全年卖地收入3084亿元,仅次于上海的3323亿元。在土地财政依赖度方面,杭州是近5年来主要城市中土地财政依赖度最高的城市,若用卖地收入比一般公共预算收入来计算,杭州的土地财政依赖度超过了140%。

  2022年,一季度杭州实现生产总值4539亿元,按不变价格计算,同比增长4%。

  成交分化整体热度高

  此次杭州土地市场表现出了极大分化趋势,热门地块遭到房企争抢,冷门地块只能以底价成交甚至流拍。

  以此次热度最高的奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块为例,正式开拍前,该地块就达到溢价上限,共有34家房企进入一次报价区间,最终由大悦城摇中该地块,总成交15.57亿元。

  无独有偶。此次杭州土拍中起始价最高的地块钱江新城二期的四堡七堡单元JG1404-47地块虽然起始价高达38亿元,但仍吸引了近20家房企参拍,经过38轮竞价后触及中止价,该地块最终被建发以42.75亿元斩获。

  与上述高热度地块相比,在此次土拍中,共有25宗地块底价成交,占此次所有出让地块数43%。同时,在此次供地中,临平新城临乔路以东、吴郭街以北地块因无人报价流拍,成为杭州第一批集中供地中唯一一宗流拍地块,同时也是杭州集中供地以来出现的首宗流拍地块。

  高院生表示:“此次集中供地推出的60宗宅地中,仅有1宗地块流拍,流拍的地块周边邻近厂房等,微环境欠佳;25宗地块底价成交,所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域;23宗地块因封顶而进入一次性报价环节,所在区域主要在奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板块。”这也与目前杭州土地市场冷热不均的状况相契合。

  即使如此,相比于其他城市,杭州土地市场整体热度较高。

  对于杭州市场保持热度的原因,高院生分析称有两个方面,一是本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松,同时溢价率最高仅12%,且部分板块最高限价有所提升,开发商利润有保障;二是杭州投资吸引力强,居民购买力强劲,去化有所保证。这一点从杭州一季度市场表现也能看出,虽然一季度市场成交量有所下降,但核心板块去化速度快,流速有保障。

  一位熟悉杭州楼市的分析人士称,杭州土地市场热度实际也与政府的扎实工作相关。

  去年集中供地政策出台后,杭州第一批集中供地热度较高,但也给市场和企业埋下了不少隐患,此后,杭州市政府也不停探索并调整拍地规则。

  在此轮集中供地中,杭州再次出现拍地新规,即当竞拍地块达到10%溢价后,将直接转入一次性报价环节,报价区间锁定在地块起拍价110%-112%间。随后,若有2个及以上有效报价,以有效报价中金额第二高报价为竞得价;且如果多家房企报价都为次高价,仍需通过摇号决定地块归属。

  在业内人士看来,这一规则进一步避免了房企盲目叫价,有助于稳定土地市场价格,使土拍归于理性。

  民企发力滨江狂揽11宗地

  在当下民企流动性紧张难以在公开土地市场大杀四方时,各地土地市场均出现了“国进民退”的拿地特征,尤其是本土国企托底现象较为普遍。

  但在杭州这个对土地财政较为依赖的城市,民企却成为此轮集中供地中的主要角色。

  在此次杭州土拍中,滨江集团毫无疑问是最大赢家。

  作为本土房企,杭州历来是滨江集团的大本营和深耕之地。在本次集中供地中,滨江集团拿地最多,竞得包括铁路北站单元地块、翠苑单元地块、云城单元地块、杭州未来科技城138号地块等11宗地块,总拿地金额达184亿元,成为本次杭州土拍中拿地金额最高房企。

  去年同期,滨江集团董事长戚金兴曾表示,公司在去年第一批集中供地中所拿地块会“努力做到1%-2%的利润率”。对比去年的悲观,显然今年滨江集团态度更为积极。

  对于此次大手笔拿地,中国房地产报记者联系了滨江集团,未予回复。不过,滨江集团官方微信发布了一则拿地通告,其中表示,11宗地块位置均相当理想,有一部分属于滨江传统的深耕区域,属于补仓性质,比如常青夕照区块项目;有的是滨江近年来重点布局的区域,比如奥体板块、申花板块。在这些熟悉的区域深耕,滨江驾轻就熟且底气十足。此外,11宗地中,还有一部分是新开拓区域,例如翠苑单元地块等。这些地块分布于杭城各个区域,房价从1万元/平方米多至6万/平方米不等,能够为业主提供更大选择面和可能性。

  在高院生看来,滨江集团此次拿地较多有两个原因,一是滨江集团作为杭州本土老大,从整个市场布局和占位的角度来看,需要站住杭州核心位置地块;二是滨江集团现阶段也需要补仓,虽然去年第一批集中供地中,滨江斩获土地数量相对较多,但实际上从全年来看,滨江集团去年拿地并不算多,今年后续可开发资源相对有限,加上滨江在本地项目流速很快,所以现在大举拿地也是保障整体业绩的需要,在意料之中。

  土拍规则调整给开发商预留更多利润空间也是此次滨江集团以及其他民企更加积极参与拍地的原因。

  据克而瑞测算,此次杭州土拍中23宗封顶成交地块的平均地房比(楼面价/房屋销售均价)约为0.57,房地价差也均在1万元/平方米以上。以本轮单价最高的钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-22地块为例,该地块平均楼面价为45321元/平方米,精装限价约6.6万元/平方米,地房比接近0.7,但房地价差却高达2万元/平方米,利润空间十分充裕。

  除滨江集团,众安、越秀、龙湖、德信等民企在此次土拍中均有不俗表现。此外,素有“杭州一哥”之称的绿城集团拿下7宗地块,位居此次土拍中房企拿地数量第二位,成交总额合计146.4亿元。远郊板块及外部乡镇的地块则多由城投公司竞得,包括临平城建集团、临平新农村建设、萧山城建等。

  杭州首批次供地即获得市场热烈回应,外界认为杭州土地市场始终值得信任。去年,在全国土地市场多以底价成交及流拍频发之际,杭州第三批次供地首日揽金759亿元,35宗地块全部成交,无一流拍,整体溢价率为7%。去年全年杭州土地出让金3029.9亿元,创历史新高,同比增涨约20%,仅次于上海位居全国第二。

  这不是偶然。过去5年,杭州土地市场持续高热。从2016年到2020年,杭州卖地收入累计超过1万亿元,为全国最高。一级土地市场冷暖直接决定房价涨跌,杭州房价也远远领先于其他同级别城市,且较为坚挺。

  在国家统计局发布的2月份70个大中城市房价中,杭州是为数不多的新房、二手房价格仍均上涨的城市。其中,2月份杭州新房销售价格环比上涨0.4%,同比上涨0.6%;二手房销售价格环比上涨0.2%,同比上涨4.6%。

  从长期来看,上海中原市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示,杭州这个城市的市场竞争力、对人口的吸引力还是很强的,这意味着杭州楼市的需求会继续增加。

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