降低企业资金占压:上海拟下调土地拍卖监管资金比例

苗野2022-05-20 09:50:29来源:中房报

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  在公布了一份加量年度土地供应计划20天后,近日市场又传来上海拟降低土地拍卖门槛的消息。

  从2022年第二批次集中供地开始,上海拟将土地拍卖监管资金比例从起拍价的110%降至90%。由于第一批次供地已完成报名,仍按照原标准执行。

  这是上海市规划和自然资源局(以下简称“上海规自局”)分批次召集房企在沪负责人进行线上会议,针对房企关注的土地拍卖方面的优惠政策给出的答案。

  “文件还没正式下发,目前还是讨论稿,大方向是降低企业资金占压,土地拍卖监管资金的比例可能还会更低。”一位报名参与上海首轮土地拍卖的国企人士表示。

  按照此前的交易规则,房企参与上海土地拍卖,需要分别缴纳竞买保证金和土地拍卖监管资金,竞买保证金一般按起始价20%缴纳,土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。若成功拿地,土地监管资金转为地价款,否则在1~7天内返还。

  上海的土地市场无论单价还是总价标准都是“高门槛”,设置这一竞买门槛一是防止部分房企拍地后交不出剩余土地价款;二是提高了拿地门槛,避免过度竞争导致土地市场过热。

  若上述方案顺利执行,上海从第二批次集中供地开始,房企参与竞拍需要准备的资金将从起拍价的130%降至110%。

  同策研究院研究总监宋红卫认为,上海土地拍卖资金要求全国最高,拍地前冻结的资金总量达到起拍价的1.3倍,房企拿地资金压力都比较大,部分房企因为这个原因放弃了之前在上海拍地的计划。当前形势下,降低土地拍卖资金要求,能提高房企在上海拿地的积极性。

  早在2月23日,上海就公布了首轮供地计划,共涉及40宗地块,总出让面积210.51万平方米,起始总价约850.7亿元,原计划于4月中上旬集中出让。

  从供地计划上看,上海对本轮供地有较强的信心,供地规模和供地品质都可圈可点,其中主城区供应地块4宗,郊区供应36宗,特别是对杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域,都增加了土地供应。除了临港的地块热度相对较低,另有10幅地块的竞买人数超过5家。从报名较多的地块来看,参拍企业中国企、央企依然占据主导地位。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,降低土地拍卖准入门槛是必然的事情。因疫情防控按下暂停键的上海楼市市场情绪和预期都会有摆动,对经济造成了很大影响,各部门也在出台相应的托市举措,目的就是要提高房企的参与度,如果马上执行,市场立刻会有反应的。

  “第一轮集中供地计划出来后,政府就有和部分企业沟通过拿地事宜。”华东某房企内部人士说,这一批参加上海规自局会议的基本上是报名参拍第一轮供地的企业。上海的土地拍卖能把利润卡在8%,且安全边际最高,市场需求也大,能投上海肯定要投,关键是没钱没能力参与了。

  某闽系房企相关人士认为,上海降低土地拍卖监管资金的比例应该是政府期待不要流标,政府财政也需要钱。

  上海作为全国的经济中心,财政收入也更多样化,不过土地出让金对财政收入依然做了很大的贡献。2021年上海土地出让金高达3143亿元,同年上海的一般公共预算收入为7771.8亿元,政府性基金收入为3769亿元。若按照过去5年土地出让收入在财政收入的占比计算一个城市的土地依赖程度,上海约为32.6%。

  “土地市场遇冷必然导致地方经济面临一定的下行压力。”前述人士提到。

  自3月疫情暴发以来,上海社会面进入静止状态,税收锐减的同时抗疫等财政支出增加,但疫情影响今年上海整体供地计划的可能性不大,只是时间问题。

  据了解,上海第二批次地块暂定于6月下旬挂牌,从目前名单来看共22幅宅地,市区供应量依旧稀少,仅静安区有一幅宅地出让。其余出让地块主要位于五大新城,其中临港新片区的供应量依旧是大头,预计有10幅涉住宅地块。

  宋红卫认为,如果只是下调土地拍卖监管资金20%比例,提高民营房企参拍的积极性有限。调整后加上土地拍卖保证金,整个冻结资金仍然达到起拍价的1.1倍,上海土地拍卖动辄几十亿元的资金要求,民营房企拿地的压力比较大。疫情影响了在沪房企的资金回流,即使没有出现债务违约的房企也在缩减扩张节奏。

  4月26日,上海公布了一份加量年度土地供应计划。2022年计划供应建设用地2567万平方米,同比增加18%,其中备受关注的住宅用地供应面积达到522公倾~592公顷,同比增加了45%。

  市场另一面的表现是,自去年下半年以来,部分“命悬一线”的房企已经停止拿地,前4月百强房企拿地总额同比下降56%;前50强房企中,超3成房企“颗粒未进”。

  巨量供应下,开发商能否接得住?

  卢文曦认为,上海房地产市场量增价稳,土地拍卖政策对房企也比较友好,在限制溢价率的情况下,还能保证房企的利润率,房地联动价又能防止房价的过快增长,所以整体设计是比较科学的。疫情影响是短暂的,上海的基本面没有发生改变,一旦恢复后会很快回到正轨。

  “要激发民营房企的拿地积极性,需要进一步降低对土地拍卖资金监管要求,同时适当调整项目预售价格。其实更有效的政策在于需求端政策调整,一旦购房者信心恢复,整体土地拍卖市场将会再度恢复热度。”宋红卫预计,今年国企、央企和城投仍是拿地主力,部分优质民企也会适当参与,但占比不会太高。

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