平稳收官!上海2022年首轮集中供地揽金879亿元

编辑部、CRIC研究2022-06-09 08:47:54来源:丁祖昱评楼市

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  自6月1日“重启”,历时五天,上海首轮集中土拍迎来收官。

  复苏之路到底如何,上海自然备受瞩目。首轮集中土拍的冷暖,就具有很强的代表意义。

  长达两个月的“暂停”后,对于这场土拍,房企可谓是期待已久,摩拳擦掌。

  36宗地块共收金834.7亿元,虽有19宗底价成交,但无一流拍。

  若算上此前3月已出让的4宗“城中村”地块,上海首轮集中土拍出让金额达到879亿元。

  在特殊的时间点,上海首轮集中土拍表现,一定程度上能够反映出市场信心的恢复度。在疫情之后,推出的36宗地块全部成交,也意味着开发商对上海未来充满信心。

  上海首轮集中供地表现平稳,各参与主体不仅有国企、央企,也包括外企、民企,参与主体的多样性充分反映出上海房地产市场是平稳健康的。

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  疫情,成为当前房地产市场最大的不确定性。

  过去两个月,上海经济受到了极大影响。5月29日,上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》,其中明确提出适当增加2022年度建设用地计划,同时合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用房自持比例。

  增加土地财政收入的同时,房企在上海的拿地窗口期也将到来。

  上海今年首轮土拍因为疫情而中断,40宗地块中除了4宗“城中村”改造地块在3月31日底价成交。其余36宗涉宅地块延期至6月1日开拍,起拍价806.51亿元,最终揽金834.7亿元。

  算上3月已成交的4宗“城中村”改造地块,上海2022年首轮集中土拍共收金879亿元。

  而去年首轮集中供地,31宗地共成交773亿元。

  从已完成首轮集中土拍的城市来看,上海土地出让金额仍排在首位,其次是杭州和北京。可以看出,上海市场仍然在房企投资中占据重要地位。

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  从房企来看,招商成为这一轮供地的最大赢家,共参与7宗地块的竞拍,最终以117.7亿元收获4宗地。中国铁建也有3宗地块收入囊中,总成交价69.3亿元。此外,中建八局、建发和华发均有2宗地块入账。

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  整体溢价率不高,是上海首轮集中供地的一大特征。

  多人竞拍的20宗地平均溢价仅6.2%,40宗地块平均溢价率更低,只有3.3%。相较于去年首轮4.9%的平均溢价率,再降1.6个百分点,但比去年第三轮溢价率提升了0.8个百分点。

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  所有成交地块中,溢价率最高为9.6%,该地块为招商联合体拿下的徐汇区斜土街道xh128D-06地块,成交总价47.3亿元,楼面价8.6万元/平方米。作为开拍首日的“重头戏”,吸引两大联合体共5家房企竞买,触及中止价后,进入一次性报价阶段。

  由于底价成交地块占了五成以上,进一步拉低整体溢价率,但进入一次性报价阶段的地块也有三分之一的比例。

  首轮集中土拍,可谓是“冰火两重天”。

  对于优质地块,房企竞拍表现较为积极。已完成的36宗地块中,有13宗进入一次性报价阶段。

  进入一次性报价阶段,以接近平均价的原则确定竞得人,保证公平性的同时,对房企出价策略提出了更大的考验。

  有意思的是,两家房企进入一次性报价阶段时,多数企业会选取最大值或最小值。比如,大家联合体和保利发展、象屿联合体的出价策略为先出高价,争取第二次报价的机会,而深业则反其道而行,出低价拉低平均值,最终摘得地块。

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  盈利问题仍是房企拿地首要考虑的因素。

  进入一次性报价阶段的地块就能明显看出,房企普遍看中板块配套成熟、购房客户认可度高的区域,版块内项目去化表现是重要条件。

  比如青浦赵巷板块内项目在上海今年一批次新房开盘去化率接近100%,房企拿地风险相对较小。

  首轮集中土拍房企盈利空间如何?

  判断盈利可能性,要看两个重要指标:一个是地房比,即地价与周边房价的比值,比值越高,盈利空间越大;一个是房地差价,即周边房价与地价差价空间。

  在低比例配建的情况下,上海首轮土拍成交地块的利润空间十分可观。

  再看具体数据,根据CRIC测算,36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后,平均地房比约为0.51,有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米。

  13幅触及中止价进入一次性报价阶段的地块平均地房比达0.58,平均房地价差也2.3万元/平方米以上,盈利空间仍然充裕。

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  从房企投资积极性来看,依旧对上海市场充满信心。

  《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中提到要适当增加2022年度建设用地计划。因此,上海可以进一步增加土地供应,比如将原定今年的3次集中供地增至4次,尽快推出第二轮集中供地,让更多的开发商可以拿到地。主动调节各区域的供地节奏,一方面可以缓解上海的供求矛盾,另一方面也有助于上海稳定经济发展。

土地市场的回稳有利于楼市的回稳,第二轮集中供地可以进一步降低土地竞拍门槛,包括适度下调地价,调整土地指标,减少限制性出让条件等,有助于房地产企业更好地参与,从而实现市场回稳。

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