土地市场,民企的存在感越来越弱了

编辑部 CRIC研究2022-07-20 08:51:22来源:丁祖昱评楼市

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  2022年已过半,民企持续在土地市场“隐身”,这是过去房地产市场少有的现象。

  最新完成二轮土拍的广州,基本上可以代表当前土地市场现状。

  在竞自持几乎退出土拍舞台的情况下,成交的11宗地块有10宗被国央企以及地方平台竞得。

  在土地市场,民企的声音,越来越微弱了。

  此外,大部分房企投资态度谨慎,这也使得分化成为二轮土拍绕不开的关键词,尤其中心城区成为企业投资聚焦点。

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  市场亟需恢复信心的情况下,政策持续宽松,土地端也不例外。

  比如广州,竞自持几乎退出了土拍舞台。

  第二轮集中土拍出让的14宗地块中,仅剩1宗海珠区锌片厂南片区地块保留竞自持环节,其他13宗地块都采取“限地价、摇号”的出让方式。

  在这个基础上,广州为吸引房企参拍,稳住土地市场热度,选择了缩量增质,精准供应。

  供应14宗含宅地块,总建筑面积为146.6万平方米,比今年首轮供应减少了47%,这也是历次集中供地中供应量最低的一次。但地块质量则较以往有所提升,天河区、海珠区、荔湾区三个核心区域各有2宗地块,而天河区上一次出让含宅地块还是在2020年。

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  优质地块的供应一定程度上带动了土拍市场回温。

  比如广州这次土拍成交含宅用地整体溢价率达到6.6%,是集中供地开始以来的第二高。

  区域热度分化仍然是不可忽视的问题,广州此次土拍流拍率也提升到了21%。这意味着,房企投资态度依然谨慎,对于地理位置差的位置几乎没有拿地意愿。

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  房企当前拿地主要以“利润”为导向,因此能否盈利成为房企投资的第一考量。

  我们对比了最近完成二轮土拍的广州、成都、长沙和南京四城,企业拿地盈利空间都有保证。

  从房价地价差来看,大部分地块的成交楼板价与周边在售项目的售价保有较大的差距。

  以广州为例,二轮土拍中唯一进入摇号环节的天河区燕塘地块,在激烈竞拍后触及土地最高限价,平均成交楼板价为48300元/平方米,可售楼板价达到50842元/平方米,该单价足以跻身广州楼面价TOP5。对比周边的云山壹号、峻林最新报价均在10万元/平方米以上,再加上地理位置优越、配套成熟,未来去化难度不大。

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  再来看成都。

  二轮土拍成都也有11宗地块摇号成交,主城区热度高,尤其民企参拍表现出一定的积极性。核心动力在于,成都二轮土拍较首轮盈利空间提升,45宗有清水指导价的地块整体底价房价比为0.42,较首轮再度下降0.05。

  从房价地价差来看,45宗地块中仅有1宗地的房价地价差不到1万元/平方米,房价地价差高于14000元/平方米的比例达到了42%。其中,11宗摇号成交地块,房价地价差全部在1.1万元/平方米以上。

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  拿地房企成为2022年以来集中土拍备受关注的话题。

  即便是盈利空间提升,但国央平主导、民企“隐身”的拿地格局并未改变。

  据不完全统计,已完成二轮土拍城市,拿地民企数量占比仅有两成左右。

  一方面,房企没钱拿地。截止6月末,销售50强房企中仍有三成房企尚未拿地,7月这一情况仍难以缓解,2022年上半年房企累计融资总量为4126亿元,同比减少49%,房企融资压力持续凸显,而7月则面临偿债高峰,债券到期规模达到830亿元,尤其民营房企更是无暇拿地。

  另一方面,目前楼市成交持续遇冷,房企投资信心不足,尤其是现金流承压的民企。

  以广州为例,二轮集中供地成交的11宗地块,除去进入摇号地块未确定竞得人以外,另外10宗地块均被国央企与地方平台公司竞得。保利成为最大赢家,共计竞得3宗地块,成交总金额48.8亿元。

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  民企的竞争力尤其微弱。

  这一现象在土拍热度升温的成都也有所体现。

  从拿地金额来看,成都二轮土拍中国企央企和地方平台公司各占47%和42%,民企拿地金额只占了11%。品牌民企只有龙湖现身,本土民企鸿山和外来房企北京稳石置业也通过摇号获得一宗地块。

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  近期完成土拍的城市中,南京算是个例。

  除了资金实力雄厚的央国企之外,民企中金基、龙湖、伟星表现积极,尤其是本土民企金基,斩获3宗地,总拿地金额49.1亿元,排在拿地房企第四位,但投资热度仅限于去化有保障的热点板块。

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  随着楼市不断释放积极信号,土地市场也有了回温态势。实际上,优质地块的供应,是真正刺激房企拿地积极性的砝码,投资向安全边际更高的中心城区回归成为各大品牌房企的共识。

  那些区位优越、盈利预期高的改善住宅类地块,将会吸引更多房企参拍。而民企拿地能力的恢复,对土地市场活跃度和热度恢复起着至关重要的作用。

  一个很明显的趋势是,在楼市整体仍未明显回暖的背景下,冷热分化、民企“隐身”将会成为各城市接下来集中土拍的主流现象。

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