地方政府正在尝试减少对房地产和土地财政的依赖。

  3月6日，来自中山市自然资源局的消息显示，中山计划将翠亨新区、岐江新城合共超过5000亩的商住用地，调整为工业、新型产业、商业、文化等综合产业用地。

  中山市自然资源局相关负责人在接受当地媒体采访时表示，作出大面积土地用途的调整，体现的是中山为高质量发展、“制造业当家”腾挪空间的坚定决心。“我们放弃了短期利益，但收获的是长远的好处。”据其透露，未来中山将推动更多居住及商业用地向产业用地转变。

  虽地处粤港澳大湾区，也有着制造业的良好基础，但过去几年，中山错过了产业转型升级的好机会，房地产在固定投资中的占比也较高，地区生产总值（GDP）不断被其他城市赶超。2022年，中山的GDP增速仅为0.5%，在广东21个地级市中排在第十位。今年，中山打算奋起直追，GDP的增长目标为6%，其中，工业投资的增长目标高达60%。

  3月7日，广东省体制改革研究会执行会长彭澎对中国房地产报记者表示，地方政府对房地产的依赖是全面的，应逐步转变，要让GDP去房产化，需要有强大的产业体系支撑，尤其是一批有市场竞争力的企业群体。“中山把用地向产业园区发展倾斜，就是要摆脱对房地产的依赖。希望中山能够成功以经济数据来反映探索的模式有效、可复制可推广。”

  商住地改用途  拓展产业空间

  翠亨新区位于中山市东部临海区域，包括南朗街道、横门岛及周边海域，总规划面积226平方公里。其中，起步区包括马鞍岛、横门西水道和西侧区域，总面积为56平方公里，陆域面积35平方公里。

  此次，位于马鞍岛原规划超3000亩的居住用地，将被调整为综合产业用地，综合产业用地总面积将达1.86万亩，占总建设用地的40%。据介绍，翠亨新区未来将以马鞍岛为核心推进高质量发展，提升以科技产业为核心的发展能级，打造面向未来的国际一流科技创新区、中山制造业数字化智能化转型升级示范区、中山参与粤港澳大湾区建设的主阵地。

  岐江新城原本规划的综合产业用地总面积约1.3万亩。中山计划将其中的胜隆片区、火炬科教园片区及总部经济区东区片区部分用地调整为综合产业用地，减少新增居住及商业用地规模，增加产业用地布局。调整后可增加超2000亩综合产业用地，增幅超15%。

  中山市自然资源局相关负责人表示，这次土地用途的调整是中山除“工改”之外，以多种途径拓展产业空间的体现，该局正研究制定相关政策，支持鼓励全市“商、住改工”项目。除了上述两个区域外，中山多个镇（街）也正在推动“商、住改工”项目，包括沙溪镇龙瑞村“商改工”项目、南头镇的百亩“住改工”、古镇镇近千亩“住改工”项目等，以支持制造业发展。

  “工改”是指中山在2022年出台的《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》，旨在全面加快村集体连片低效工业用地和市、镇（街）属企业用地改造升级，统筹促进其他土地权利人的低效用地再开发。2022年，中山累计拆除整理低效工业用地1.4万亩，盘活批而未供和闲置土地2.4万亩。

  去年卖地收入下降超七成

  作为三四线城市，中山在这一轮房地产市场的调整中受到了不小的冲击。据合富研究院统计，2022年，中山新增26484套一手住宅，同比下降50%，一手住宅成交36886套，同比下降29%。土地市场也颇为冷清，全年成交商住地块9宗，总成交金额47.27亿元，同比下降约76%，为近5年来的最低水平。

  从中山的GDP数据来看，房地产对固定资产投资的影响不小。2022年，中山全市固定资产投资同比下降0.7%，其中，工业投资增长20.4%，占全部投资比重的27.2%，基础设施投资增长11.5%，占全部投资比重36.7%，而占比36.1%的房地产投资则同比下降了23.4%，拖累了整体表现。

  此前，中山对房地产的依赖度更高。2019年，房地产投资在中山全市固定资产投资中的占比高达57.2%。中山市发展和改革局在2022年5月发布的一份文件中表示，“十三五”期间服务业发展过度依赖房地产的隐忧仍然存在，房地产投资和税收贡献度在服务业行业中位列第一，行业增加值比重高居不下，房地产在相当程度上挤占了其他服务业的发展空间。

  一位业内专家表示，近两年，在房地产市场下行的背景下，城市间的分化愈发明显，三四线城市的楼价承压、去库存难度加大、土地出让金锐减，进而影响地方财政收入，倒逼着地方政府改变原有的发展模式，走出土地依赖困局。从发展地产向发展实体经济转变就是路径之一。

  从目前来看，中山正在进行转型的探索。根据2023年中山市政府工作报告，今年该市的主要预期目标包括GDP增长6%，固定资产投资增长12%，工业投资增长60%等。工业投资增长的预期增速是2022年的3倍，发力方向很明确。

  2023年，中山计划全力推动制造业高质量发展，全面推动工作力量向制造业加强、政策措施向制造业倾斜、资源要素向制造业集聚，着力打造新能源、生物医药与健康、新一代信息技术、智能家电、高端装备、光电光学、灯饰照明、中山美居、现代农业与食品、现代时尚产业等新时代“十大舰队”。今年，中山还提出引进100个以上亿元项目、10个以上的10亿元项目、更多百亿元级项目的目标。为此，该市打算全年整备工业园区建设用地5000亩，形成100亩以上连片工业用地20块。

  1月28日，在中山的高质量发展大会上，中山市委书记郭文海表示今年目标任务的实现是硬仗苦仗，必须超常规发力，大胆探索“工改”新模式新路径，加快建设十大万亩级现代主题产业园，重构中山产业发展大平台，改出制造业当家新气象。

  彭澎认为，从国家政策的导向来看，“房住不炒”和城市群发展模式对三四线城市的房地产市场影响更大，中山适时进行发展模式的转型具有现实意义。但这需要一个较长的过程，不可毕其功于一役，因为GDP增长对房地产的依赖也是多方面、多层次的，GDP去房产化之前，必须有效培育起税源、税基，以保证城市运行，以及用于替代房地产的强大产业体系等。