南京昔日“地王”被拍卖 降价1亿元仍无人问津

土地付珊珊 2023-12-14 09:22:28 来源:中房报

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  房企资金链承压,市场信心不足,曾经光鲜的“地王”折戟无数,有的亏本入市,有的甚至被司法拍卖。

  12月12日,南京市江宁区江宁街道纬二路以北、规划道路以东的土地使用权及2#、3#、5#楼不动产在阿里资产司法拍卖。通过公开资料查证,该地块就是南京2020年出让的NO.2020G08地块,后被四川蓝光发展股份有限公司(以下简称“蓝光”)以总价5.8亿元拿下,成为江宁滨江板块新“地王”。

  据法拍网资料显示,该地块资产评估价约为5.3亿元,本次起拍价格约4.8亿元,相比拿地价已经降价约1亿元。即使如此,该地块也未逃脱流拍的命运。

  截至当日10时,该场竞拍吸引了数千人围观,但无人报名、无人出价。

  债务纠纷引发地块司法拍卖

  时间退回到2020年4月,房地产行业“寒冬”到来的最后一个春天,没有“三道红线”的约束,也没有集中供地的限制,房企们还在创造一场接一场的土地狂欢。

  彼时4月29日,在南京一场土地公开出让中,编号为G08的地块吸引了边城、恒泰、蓝光、祥生、中梁、银城和和昌6家房企竞争角逐。经过43轮竞拍后,地块达到最高限价,根据当时的出让规则,地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房面积,面积最多者竞得。

  最终,在激烈厮杀中,蓝光以自持租赁住房建筑面积1200平方米拿下上述地块,耗资5.8亿元,地块整体溢价率达到45%,楼面价11351元/平方米。该地块也成为了江宁滨江板块新“地王”。

  据当时出让条件显示,该地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

  虽然地块要求较高,但由于地块所处片区最近三年都鲜有新房入市,所以该地块的出让被业界看作将填补区块内新房空白,因此,无论是开发商还是市场对这块地都抱有很大期待。

  但开发商蓝光的资金困境让一切计划被打乱。

  该项目原计划于2021年下半年入市,但实际上,在蓝光拿下该地块当年,其有息负债规模已经达到700多亿元,债务和资金压力已经初步显现,所以蓝光拿下该地块后并未立即开工。随后,蓝光在2021年正式宣告债务违约,债务危机又引发经营危机,这个地块的开发工作也长期被搁置,工地被围挡,承建方也撤离,地块整体陷入停工。

  除了开发困难,这块地还被牵扯进蓝光与债权人的债务纠纷中,这也是导致该地块被司法拍卖的原因。

  根据地块的司法评估报告显示,该地块土地使用权人为南京锦烨置业有限公司,其为南京三石和骏置业有限公司(以下简称“南京三石”)的全资附属公司,而南京三石是由蓝光控股。根据不动产登记证明,该地块设定了抵押权,权利人即为五矿国际信托有限公司,债权额为4.05亿元。

  在房地产突飞猛进的时代,房企和信托机构关系密切,而如今地产行情下行,房企和信托机构的关系也变得剑拔弩张,法拍是信托机构向出险房企回收资金的一种常用手段。

  目前,该地块在法拍平台进行一拍后流拍。北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示,这种情况下,后面还会有二拍,甚至三拍,如果一直拍不出去,这块地会继续放在土地使用权人名下。拍卖所得金额在扣除债权额以及相关费用后,多出的部分归土地使用权人。

  多个“地王”项目折戟

  实际上,蓝光在南京的开发之路,多与“地王”相关,江宁滨江“地王”的结局只是蓝光众多地块项目中的一个缩影。

  2016年1月29日,蓝光在46轮拼抢中,以12.6亿元拿下南京板桥G70地块,成为当时板块新“地王”。这是蓝光首次进入南京的项目,彼时房地产还在突飞猛进的规模扩张。2015年才借壳上市的蓝光也是风头正盛之时。

  据公开报道显示,该项目于2018年年底交付,彼时项目定位是板块内高端改善盘,但随着蓝光资金问题凸显、经营每况愈下,该项目疏于维护,如今项目品质难言高端。去年11月,由于开发商被法院强制执行,该项目几百个车位被法院查封,这其中就包括部分业主已经购买但还没办产权证的车位。

  2018年,蓝光销售额已经突破800亿元,离公司的千亿目标仅一步之遥。在这样的势头下,蓝光四处网罗项目,不仅自己拿地,还在并购市场中寻找标的。这一年,蓝光接盘了南京麒麟2016G09地块。彼时,麒麟板块新房售价仅有约18000元/平方米,而该地块当时楼面价就已经达到22353元/平方米。

  蓝光接手该项目后将其打造成旗下高端黑钻系列产品,但随着蓝光出现经营危机,该项目也命途多舛。据南京网上房地产显示,该项目目前开发企业为南京华麟置业有限公司,其由中融国际信托有限公司100%控股,项目整体去化约五成,住宅总均价为28436元/平方米,仅比楼面价高出6083元/平方米。

  2020年,房地产行业发展速度已经开始放缓,蓝光的有息负债规模也高企,但规模才突破千亿元的蓝光并未放慢扩张脚步,一举拿下南京江宁滨江“地王”,隐患就此埋下。

  此后2021年,房地产行业调控政策收紧,“三道红线”、集中供地等政策相继出台,地产行情也每况愈下,蓝光也终于不堪重负,出现债务违约。

  在“多米诺骨牌”效应下,蓝光经营危机不断加深,2023年5月,蓝光因股票连续20个交易日低于1元被要求强制退市,并于6月6日摘牌,至此,蓝光也成为这一轮地产洗牌过程中第一家被强制退市的A股房企。

  蓝光出现资金问题后,其旗下多数项目处于烂尾状态。据一个三线城市房管局人士表示,目前,蓝光的项目是其所在城市保交楼的首批重点项目,并已经成立专班负责,前期资金问题以及项目牵扯的债务问题已经解决,目前正分批次建设。

  该人士进一步表示,现在地方政府保交楼压力很大,除了蓝光,还有绿地、东原等多家出险房企项目在保交楼之列。其感叹,过去那些年地产行业“狂飙”导致的苦果,现在只能慢慢消化了。

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中国城市住房价格288指数

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