商品房限价时代来临

徐妍2013-04-08 10:45:04来源:中国房地产报

扫描二维码分享

  继限购在国内全面铺开后,中国房地产市场的限价时代也已到来。本报记者多渠道获悉,北京版“新国五条”细则落地后,北京已开始着手执行更为严格的新盘销售价格涨幅的行政管控。

  “从今年开始,北京市已协同多个部门按照各区县细分板块,分片区调研并折算区域均价,酝酿筹建系统化的新盘申报价格参照体系。”知情人士透露,“该体系最快在4月中旬北京市房地产交易系统升级完成后就可以上线。”

  接受本报记者采访的多位业内人士认为,作为多轮调控中落地细则“最严”的北京,率先开始动用行政力量限制新房市场价格,或体现出近期中央在房地产市场整体调控思路上的微妙变化。

  无独有偶,在近日出台的多个城市细则中,均将房价涨幅与居民收入增幅挂钩,这变相为楼市设置了价格天花板。显然,楼市调控进入全面限价时代。

  北京新房全面控价

  “首次报批的新盘预售价格原则上不得超过区域平均价格,已经开盘的项目再次报批不得超过前一期销售的成交均价,现房实际销售价格原则上不得超过之前的预售报批价。”一位在北京有多个项目的房企高管向记者透露,3月31日北京版“新国五条”细则落地后,北京已经开始着手执行更为严格的新盘销售价格涨幅的行政管控,在此前的期房预售价格审批外,对老项目后期和现房销售也开始实施价格干预。

  事实上,新盘限价并非北京新政。早在2011年,北京就已通过设置期房预售红线稳定新盘价格。但在实际操作中,很多项目都会通过首期“低报价”获得预售许可后,再多期开盘“低开高走”或预售转现房销售等方式调高价格。

  但这些“漏洞”此次已被相关政府部门纳入监管范围。一位业内人士向记者透露,位于北京四环内的某高端住宅项目去年首期开盘时,为了通过期房预售许可,按照每平方米5万元的价格报批。原本酝酿在今年转为现房后,可以卖到每平方米8万元,但从3月底开始,包括该项目在内的多个6万元/平方米以上的高端项目均被政府部门约谈叫停。

  “像二手房市场已经在用的区域计税指导价一样,北京市也在筹建一个新房的区域平均指导价格体系。比如细化到大兴生物医药基地板块、黄村板块,不同区域设定不同的平均指导价格作为新盘报批参照标准。包括毛坯房、精装修等其他因素在这个体系里也会有明确的系数加成。”上述知情人士透露。

  据悉,此前北京市的预售报批红线设置并没有明确标准,不过从去年开始,一般超过区域平均价格10%的新盘很难获得预售证。但不同时期的“预售红线”管控也时紧时松,很多开发商的报批价格甚至要靠猜和参照同行的预售报批经验来推算。

  然而,一个系统化的新盘申报价格参照体系或将于4月中旬上线,其覆盖多个部门协同调研后折算出的北京各区域新房预售指导均价。

  对于已开始实施的新房价格全面管控,北京市住房和城乡建设委相关人士也向记者证实,称在本次京版“新国五条”细则中,强调2013年北京房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

  这些限价举措已在市场上发酵。

  “一些原本打算4月开盘的高端项目已推迟至6、7月份甚至更久。”亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉记者,北京开始实施的新房价格管控已导致原本打算4月入市的部分新盘开售计划搁置,不少老项目后期的入市定价进退维谷。

  而对于新的价格管控机制,郭毅则表示担忧,一旦限制老项目后期定价,开发商势必从前期抬高定价。但若价格通不过预售审批,捂盘现象会随之增多。

  “这也只能加剧供需矛盾。”郭毅说。

  各地控价标尺出炉

  中国房地产学会副会长陈国强对此则表示,此前的房地产调控中,一方面强调的是保障房由政府来主导,通过行政手段来保障中低收入人群的住房需求,但在商品房市场,原则上一直强调运用市场的机制来调节供需关系。而这次北京方面不仅要通过限房价、竞地价从源头上来控制自住型和改善型住房的未来价格,还采取在销售定价环节运用行政力量来干预商品房市场,既有北京这一调控样本城市的特色,又体现出近期中央在房地产市场整体调控思路上的一些微妙变化。

  事实也印证了这一点。虽然目前只有北京采取了明确的行政控价措施,但其他城市将房价与居民收入挂钩的方式也相当于为楼市设置了价格天花板。

  “我们注意到,与此前的房价控制目标相比,此轮更多的地方调控细则采取了“实际增幅”而不是以往的GDP增长。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示,除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外,其他已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。

  从目前落地的各地细则来看,广州、深圳、重庆、天津等城市公布的房价控制目标都以低于居民可支配收入实际增幅为标准,这可能成为此轮调控大部分城市控价的标尺。据悉,近期广州市区多个拟涨价新盘均未能拿到预售许可证。

  而根据中原集团研究中心的测算,各地公布的2013年度房价控制目标与2011年相比总体上更为严厉。2011年度普遍采用的标准是房价涨幅低于城市GDP和城镇居民人均可支配收入增速,而2013年度采用的口径是城镇居民人均可支配收入的实际增幅,即名义增幅减去CPI,这实际上是调高了各地控价标尺和房价调控的难度。除CPI因素,21个城市的房价控制目标在7.5%~13.2%。

  对此,世邦魏理仕认为,已出台的地方细则除北京最严厉、描述最清晰、操作性最强以外,其余城市的细则均较预期宽松,且于关键点和执行层面尚存不少模糊处,意味着地方政府在新一轮房地产调控加码过程中依然保有一定的决策权和灵活度。但较具体政策条款更为重要的是,“新国五条”出台以来中央政府和地方政府的一系列动作以及限价口径已经传递出十分重要的信号:即2012年二季度后政策面逐步宽松的趋势出现转折,未来一段时间内楼市调控基调从紧。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部