房地产税征收试点启动!人口速增的热点城市料先推行

许倩2021-10-25 09:23:42来源:中房报

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  争议十余年的房地产税改革终于启动,中国楼市亦将迎来一大变量。

  10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  这一决定的背景与意义在于:积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展。

  按照决定,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税纳税人。

  国务院按照积极稳妥原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。本次决定授权的试点期限为5年,自国务院试点办法印发之日起算。

  这意味着,在房地产税立法之前圈定部分城市先行试点已毫无悬念,最快或于年底前试点开征。房地产税的出台,无疑将进一步强化“房住不炒”调控预期,对拥有多套住房、天价豪宅人群将是一记重拳。

  征税对象是谁?

  从2011年在上海、重庆试点推行房产税,到2013年酝酿房地产税立法,再到2017年将房地产税列入5年立法规划,直至当前“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”,房地产税改革终于落地。

  何为房地产税?广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称,包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等与房地产有关的各个税种,将局限于房地产保有环节征收的税种称为“房产税”。

  针对个人保有房产,上海、重庆在10年前就率先开展房产税改革试点,其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负。

  此次决定明确,试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

  这意味着,房地产税征税重点是居住用和非居住用等各类房地产,包括各类土地、房子所有权人,都要纳税。全国非居住用房本身是征收房产税的,此次试点城市会将商办类的房产税征收转变为房地产税征收。农村住房则不纳入改革。

  本次决定还称,国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

  也就是说,房地产税的免征对象与税率及评估费、税收归地方还是国家、具体在什么城市试点,应该会在即将出台的房地产税试点办法中作具体规定。试点城市可能在公布试点办法之后公布。

 影响有多大?

  从上海、重庆两地现行房产税征收措施看,普遍存在征税范围窄、税率偏低特点。如上海房产税征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房,税率是0.4%和0.6%,对存量房则不征税。新购住宅免征面积为人均60平方米,并附有评估价折扣(70%)。

  重庆征税对象虽然包括存量房,但只针对高档住房,且只对主城征收。具体为:个人拥有的独栋商品住宅(每户免税180平方米)、个人新购高档住房(每户免税100平方米),以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购二套房,采用累进式计税方式,适用税率分三档:0.5%、1%和1.2%。

  国海证券研报认为,从试点效果来看,沪渝试点带来的税源有限,对居民资产差距调节力度有限,对房价影响也并不明显。2020 年,沪渝两市房产税收入分别为 198.7 亿元和 71.7 亿元,分别占各自地方税收的3.4%和5%。试点实施后,短期沪渝两地房价增速有所放缓,但长期房价增速并未受影响。2011-2020年,上海和重庆商品房均价平均涨幅分别为 9.2% 和 8.1%。若想提高房产税调节作用,在税制设计上需作出改变,适当加大征税范围、提高税率等。

  中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为,从征税范围和税率来讲,一开始实行高端征收轻税原则,会有比较大的免税面积,普通老百姓不用交税;即使对要交税的持有高档房和多套房的人,税负也不会很重,税率肯定在总价的1%以下,房价比较高的城市还可能对计税价格打折,打折比例还比较高,所以就是要稳步推行,逐步发展。

  “从短期来看,房地产税开征会对房价有影响,且对炒房群体有重大影响。”施正文表示。

  国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任、研究员黄征学则认为,当前时点推出试点的时机不太好,估计政策会偏谨慎:一是房地产市场形势不好,试点会推动房价下行,在多地强调稳房价之际,很可能受到地方软抵制;二是新发展格局下提升消费对经济增长拉动作用非常关键,2021年前三季度消费不如预期。如果房产税征高了,老百姓更没钱消费;如果征低了,除短期增加政府财政收入外,没有太大影响。

  “大多数普通住房,也就是低于套均价格的,受到影响比较小,大可不必担忧,即便征税痛感也很低。对拥有多套房、总房价高的,影响最大、税收痛感最强,这也是征税目的,即调节收入差距。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  李宇嘉认为,从国际经验来看,试点以后房价会在短期内受到一定影响,但很快恢复到原来走势。当然,具体影响主要看税率、免税情况、应税价格等。总之,稳妥推进的表述意味着“稳”字当头。

  哪些城市将成为首批试点?

  究竟哪些城市会作为房地产税试点先行城市,这也是当前大家最关注的问题。

  按照决定,国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,试点期限为5年。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的6个月以前,向人大常委会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由人大常委会决定。条件成熟时,及时制定法律。本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。

  从相关专家表述看,浙江、深圳、海南有望率先试点,尤其是浙江杭州。

  华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为,深圳要按照中央要求打造中国特色社会主义市场经济先行示范区,一味用行政手段管控房地产绝不是出路,必须下定决心用经济手段置换掉行政手段。

  海南要按中央要求打造世界上最大规模自由贸易港,要求投资便利化、贸易自由化、要素充分流动,且在2025年前要做好封关运作准备工作,适时启动全岛封关运作。从这个意义上,海南也应尽快考虑用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。浙江则是中国共同富裕示范区,理应加入积极试点行列,进行房地产税方面改革。

  李宇嘉认为,这一轮试点应该是热点城市,特别是近年来房价上涨较快、人口流入较多、高档房销售火爆,年轻人住房比较困难的城市。疫情后,富豪买豪宅很盛行,奢侈品销售很好,社会整体消费却比较疲软,因为年轻人都在忙于攒钱和借钱买房。而且,未来加大都市圈建设,热点城市房价可能很难控制得住,所以,需要先行在热点城市试点。

  “征税针对的可能是所有商品住房,既包括存量商品住房,也包括新政发布以后新增购买的住房,这是这一轮试点与重庆、上海试点最主要的区别。且免税模式应该和上海、重庆不一样,上海、重庆大多数人都免征了,税负痛感很低,这一次一定不会有这么大免税。”李宇嘉称。

  中泰证券首席分析师杨畅则认为,人口总量和增量决定了对城市住房的基础需求,也是开征房地产税的必要条件。排在第一梯队和第二梯队的10个城市,排名依次为杭州、深圳、广州、宁波、成都、长沙、重庆、郑州、西安、厦门,正在面对人口增长较大压力,未来住房供需紧张仍然是大概率事件,或许对房产地税改革试点的愿望也会更加迫切。

  按照这份人口增量排名,上海、天津、北京排在第四梯队,其中,上海和天津常住人口正增长,北京则负增长。从流动人口来看,2019年北京流出人口约5.9万。

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