政治局会议首提“良性循环”,房地产行业政策面迎来转折点

政策丁祖昱 2021-12-07 10:17:51 来源:丁祖昱评楼市

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  12月6日,行业迎来两大重磅消息。

  中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作,会议强调,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  房地产方面,明确要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

  此次针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及,释放出很强的信号意义,过去几年,房地产政策面始终围绕“平稳健康发展”的目标实行,此次在健康发展的基础上提出“良性循环”,对重建行业信心,解决当前行业遇到的一些问题,都有至关重要的作用。

  与此同时,央行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
结合当前经济形势,预计未来央行货币政策或将稳中偏松,不排除继续降准、降息的可能性,更好地助力中国经济高质量发展。

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  房地产方面首次提及“良性循环”

  12月6日召开的中央政治局会议释放了明确信号。

  具体来看,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  短短两句话、四十余个字中“稳”字依然是下一阶段重要关键词。

  聚焦房地产层面,会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

  细数近几年来中共中央政治局会议中有关房地产方面的表述,“良性循环”一词首度出现在中共中央政治局会议当中。

  实际上,从2019年以来,“房住不炒”一直是房地产政策层面的主基调,促进房地产市场平稳健康发展。2021年以来,中央政治局会议中对房地产方面的表述日渐丰富具体。

  从这一角度来看,房地产行业发展走向和脉络也逐渐清晰,在当前行业流动性紧张的情况下,对于树立行业信心,解决行业遇到的一些问题,都有着至关重要的作用,后续的推进仍需要一定的时间。

  整体来看,今年以来,房地产市场面临下行压力,结合近期中央层面的相关表述来看,政策面迎来一个非常重要的转折点。

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  政策面迎来转折点,市场底仍需检验

  与此同时,此次政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,具有明确的方向性指导。

  联系到12月3日,银保监会曾表示,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,促进房地产行业和市场平稳健康发展。这意味着居民自住及改善性购房需求将得到支持,对房地产市场来说将是一大利好。

  实际上,9月末自央行提出“两个维护”以来,个人按揭贷款确实有边际改善的趋势,上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短,广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率。

  结合此次中央政治局会议及银保监会定调,未来居民按揭贷款有望继续松绑,主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等,尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度,进而支持居民自住以及改善性购房消费,保证正常房地产交易平稳运行,促进房地产行业良性循环。

  从市场层面来看,政策基本面改善将带动年底房地产市场转暖,成交有望企稳回升,但市场较难出现反转行情。

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  降准释放长期资金1.2万亿,房企整体融资环境有望改善

  中共中央政治局会议强调,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能,更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。

  其中,货币政策近期动作频繁。12月3日,国务院总理李克强在视频会见国际货币基金组织(IMF)总裁格奥尔基耶娃时指出,将围绕市场主体需求制定政策,运用多种货币工具,适时降准。

  重磅信号释放仅3天,12月6日,为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。一次性释放资金约1.2万亿元。

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  从央行有关负责人表态来看,首先需要明确的是,稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作。央行坚持正常货币政策,保持政策的连续性、稳定性、可持续性,不搞大水漫灌,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  此次降准实际上是基于三方面因素考量:首先,保持流动性合理充裕,减缓经济下行压力;其二,引导金融机构支持实体经济,尤其要缓解中小微企业经营困境,缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力;其三,通过降低金融机构资金成本的方式,达成降低社会综合融资成本的目标。

  基于促进房地产业良性循环的考量,接下来涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。一方面,支持房地产企业合理正常融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然,基于银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量,信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。另一方面,那些“问题”房企仍需去杠杆,并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平,预计融资环境较难实质性改善,资金周转压力或将不断加剧。

  总体来看,此次政治局会议对房地产方面新的表述,给出了非常重要的信号,对于树立行业信心,解决当前行业面临的问题,都有至关重要的作用。后续政策实施和推进需要一步一步解决。今年以来,行业经历了市场下行压力之后,终于在政策面迎来非常重要的转折点,对后续行业发展注入“强心剂”。

  此番降准并非等同于房地产行业“救市”,对于企业而言,去杠杆仍是行业主旋律,强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。

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中国城市住房价格288指数

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