降首付取消认房又认贷!自贡北海调政策提振楼市

田傲云2022-01-24 09:49:52来源:中国房地产网

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  短短几天,从中央到地方,各类稳定楼市政策接踵而至。

  1月18日,四川省自贡市取消了此前执行的认房又认贷规定,成为继北海后全国第二个调整首付比例的城市。就在几天前,广西壮族自治区北海市发布降低二套房首付政策。

  “首付比例下调容易激活房地产市场交易行情。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,从房地产市场角度来看,此类政策有助于提振楼市,是非常典型的鼓励市场交易、积极去库存政策。

  据不完全统计,最近3个月以来,已有超12个省市发布房地产维稳政策,其中不乏给予购房补贴、下调居民房贷利率、加快房贷投放速度、降低房企拿地成本、刺激房地产预售加快等。

  此外,1月20日下午,1月贷款市场报价利率(LPR)公布,其中1年期LPR下调10个基点至3.70%,5年期LPR利率下调5个基点至4.6%,这也是5年期LPR时隔21个月首次下调。

  对此,严跃进认为将对于房地产市场产生积极影响。不过亿翰智库方面则表示,利率降低是否能够真正惠及购房者,仍需要看后续政策具体操作和执行。

  降低首付或是地方救市心切

  北海市出手“救市”的背后是,受疫情冲击,当地楼市压力骤增、量价齐跌。

  1月15日,国家统计局发布2021年12月70个大中城市房价数据显示,北海新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.6%,为99.4。这是北海房价连续第4个月出现环比下滑。

  另外,根据国家统计局数据显示,2020年8月以来,北海新房价格已经连续17个月出现同比下跌。

  具体到房价方面,北海楼盘网数据显示,2021年12月北海新房均价在6609元/平方米,较2021年1月最高点跌去1779元/平方米,创下新低。

  “北海房价主要靠旅游拉动,现在根本卖不动。”当地一业内人士介绍,2017年以前,北海房价多在3000-4000元/平方米;2017年海南出台限购政策后,部分客源外溢至北海,之后北海楼市供应井喷,房价起飞,海景房单价甚至超过1.5万元/平方米。

  上述人士称,“2018年,均价涨到9000元/平方米时才进入平缓期。但2020年受疫情影响,游客减少,外地购房客也开始回撤,尽管推出各种促销活动,但仍鲜有人光顾。”

  北海银海区是投资客主战场。1月20日,记者在电话里询问了银海区多家楼盘销售人员,他们表示,“现在没有客源,来买房的大多都是本地改善者居多,这边相对老城区海城区环境会好些,不过买的人不多,即便是‘金九银十’,我们月成交量仍是个位数。”

  楼市低迷之下,有部分投资客开始抛售房源。不过,有房产中介人员表示,“这些房源很难卖出,挂牌价相对较高,本地人很难承受。我手里有很多挂了快一年都还没卖出的房源。”

  与此同时,目前北海楼市库存高企。据易居研究院中国百城库存报告,北海2021年年底去库存周期为23.7个月。

  “首付比例下调,客观上使得购房者购房方面压力明显会下降。”在严跃进看来,这是非常典型的鼓励市场交易、积极去库存的政策,并预计后续全国其他城市也会积极跟进。

  不到一周时间,四川省自贡市也发布了调整首付比例政策。

  1月18日,四川自贡市发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》,取消了此前两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制,实行认贷不认房的标准。

  “自贡作为非核心的地级城市,城市经济总量小、产业发展不尽人意,导致人口流出加剧、老龄化日益严重,购房需求减少,加之受疫情和大环境影响房价下行并不意外。”成都一位不愿具名的地产人士告诉记者,2021年3月开始,自贡主城区新房销量已连续9个月下滑。

  在记者进一步询问新政执行后能否刺激当地购房需求时,该人士表示“很难说。”

  他表示,尽管房价有所下跌,但新房均价仍在6000-7000元/平方米,“降低首付比例对于一二线城市来说作用更明显,自贡说是四线城市都很勉强,自身购买力有限,当地人工资普遍较低,很难让他们能够拿得出首付和房贷。”

  不过在某房企西南区域营销负责人看来,三四线城市的首套刚需有限,只有靠拉动改善性需求才能促进成交,“靠降低二套房首付对改善型需求入市很重要。”

  亿翰智库则表示,降低首付比例可能在一定程度上提升消费购房的积极性,但若只是个别城市不触及根本的政策微调,对于消费者信心的提振效果也难明显。

  市场预期稳步加强

  国家统计局数据显示,2021年7月以来,全国商品房销售已持续6个月同比下滑。与此同时,全国多家房企暴雷,引发行业信用风险蔓延。

  销售市场的急速下行,使得房地产监管政策有所放松。2021年10月以来,住建部、央行、银保监会、证监会等多部门纷纷表态,表示会支持房地产行业平稳健康发展。

  据不完全统计,最近3个月以来,已有超12个省市发布房地产维稳政策,其中不乏给予购房补贴、下调居民房贷利率等,这都意味着相应政策已进入实质性落地阶段。

  此外,1月20日下午,1月贷款市场报价利率(LPR)公布,其中1年期LPR下调10个基点至3.70%,5年期LPR利率下调5个基点至4.6%,这也是5年期LPR时隔21个月首次下调。

  对此,严跃进认为将对于房地产市场将产生积极的影响。“此次降息恰处于年初,进一步体现了今年货币政策释放流动性、降低资金成本、稳定经济增长的导向。”

  “供给端和消费端的活跃将促进房地产行业景气度的提升,助力房地产业朝更稳的方向发展。”严跃进解释,从房企角度看,中长期贷款资金成本将进一步降低,进而鼓励房企愿贷敢贷,较好激活房企2022年的投资和新开工意愿;从购房者来说,房贷利率成本进一步下调,将进一步激活合理住房消费需求,活跃交易行情。

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