楼市定向拆弹加速:国务院金融委点名化解房企风险

许倩2022-03-17 11:50:23来源:中房报

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  一些头部房企债务违约导致的风险,就像悬在行业头上的达摩克利斯之剑,令市场各方惴惴不安。只有化解掉其风险,市场才能获得稳定。

  3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。会议由中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持。

  会议提出,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

  会议强调,有关部门要切实承担起自身职责,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策,应事先与金融管理部门协调,保持政策预期的稳定和一致性。

  这令市场信心大为提振。中国房地产报记者采访的多位业界人士均认为,预计3月份货币信贷仍有可能加大实施力度,如央行降准降息,而敦促相关部门赶快拿出化解房企风险应对方案,也是给市场吃一颗定心丸。

  一位深处困境中的企业高层表示:“这次会议传达的信息是好事,关键要有相应的实实在在的行动,如果没有具体行动,很快又会回到原点。”

  受此消息影响,萎靡已久的地产股集体大涨。典型如融创中国,早盘还在遭遇股债双杀,下午就一路反弹,截至收盘股价上涨7.08%。

  加速拆弹

  银保监会、人民银行迅速反应,当天即召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神。

  银保监会提出,要指导银行保险机构从大局出发,坚定支持实体经济发展。满足市场主体合理融资需求,加大融资供给,新增贷款要保持适度增长。

  要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。

  人民银行提出,坚持稳中求进,防范化解房地产市场风险。进一步加强部门间政策协调,及时回应市场关注的热点问题,稳定预期,提振信心。

  刚刚结束的全国两会,政府工作报告提出:“设立金融稳定保障基金,运用市场化、法治化方式化解风险隐患”。市场普遍认为,房企正是潜在援助对象。

  从债务到期情况来看,2022年房企到期债券主要集中在上半年。这也是不得不正视的现实压力。

  贝壳研究院数据显示,2022年2月,房企境内外债券融资到期债务规模约395亿元,环比减少62.4%,同比减少48.6%,到期债务净额20亿元。但在3月份、4月份连续两个月到期债务规模均超过千亿元,这两月对房企资金流动性构成一定威胁,将增大对房企融资能力的考验。

  据国家统计局最新数据,1-2月份,商品房销售面积同比下降9.6%,其中住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额同比下降19.3%,其中住宅销售额下降22.1%。1-2月份,房企到位资金同比下降17.7%,创两年来新低。其中,定金及预收款同比下降27%,在各项资金来源中跌幅最大。消费者购房积极性明显不足。

  从市场机构统计的头部房企情况来看,2月百强房企销售金额同比更是进一步降至-46.5%。

  销售疲软叠加还债高峰逼近,令市场对房企信用风险担忧更为加剧。这显然不利于恢复市场预期。

  “从金融政策角度,有望更多地支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,稳妥有序地开展并购贷款,为房企探索新发展模式转型提供金融配套,促进房地产业良性循环和健康发展。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟置评道。

  据不完全统计,截至3月中旬,今年以来房地产并购融资总金额已达1248亿元,其中包括房企发行或拟发行并购债融资48亿元,银行提供并购贷款融资额度920亿元,以及金融机构已发行或拟发行的房地产并购主题债券金额280亿元。

  近期,东方资产、长城资产先后获批发行100亿元人民币金融债券,募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目风险化解及处置、房地产行业纾困及偿还到期存量债券。且有多家资产管理公司(AMC)成立了纾困房地产企业的基金,并将“房地产市场定向拆弹”作为今年重点业务方向。

  民营房企并购贷款亦在落地。近日,美的置业获得招商银行60亿元并购融资额度和60亿元住房按揭贷款专项额度,碧桂园获得招商银行150亿元并购融资额度。

  3月10日业绩发布会上,越秀地产董事长林昭远谈到收并购时称,目前各大金融机构已主动对接公司提供并购贷,钱是不差的,但在项目方面会严格一点。

  不过,这些资金能否真正用于风险房企处置项目,仍有待观察。有房地产人士说,有的债券46%用于并购,46%用于项目建设,还是从共同开发项目的其他股东手中收购,对象仅限于合作方,未明显体现出为出险企业项目纾困的作用。

  新模式带来新生动力

  此次国务院金融委会议提出的另一个要求是,房地产企业向新发展模式转型的配套措施要加快制定。

  新发展模式的概念,在去年中央经济工作会议等场合都已经做了表述,包括“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

  今年全国两会政府工作报告提出,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

  从表述上看,中央传达出的精神是一脉相承的。

  “这是立足于长远,希望在短期稳定的同时,尽快在新模式上出现改革绩效,通过新模式、新生动力(新市民和公共服务补短板)创造楼市可持续的发展动力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为。

  如何转型新模式?李宇嘉认为,最典型的就是开发商向运营商转型、供给侧改革、住房消费健康发展,比如保障性租赁住房的筹集建设,城市更新以改造和留用为主(而不是拆迁为主),新增用地增加租赁地块供应、公共服务设施和地产开发同步,构建先租后买的消费模式等。这些新模式落地,需要配套措施,比如保障性租赁住房贷款类别的设置、规划调整、税收优惠,以及降低土地成本、公共服务资金来源、国企城投和市场化企业合作等。

  在中国财政科学研究院研究员贾康看来,房地产新发展模式是个系统化工程,其中有关联的基础性制度建设,至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四大系统。

  他认为,合理的土地制度需要以创新形成基本农田“占补平衡”,重庆多年前开展的“地票”制度改革试点,匹配上政府合理发挥作用的土地收储制度。住房制度上,需要进一步合理形成“双轨统筹”的住房制度,包括托底的保障房与市场商品房双轨运行,把两者的长期健康发展放在一个住房制度的框架里面做统筹安排。投融资制度也大有可为,除了商业性住房按揭贷款,政策性金融也必须匹配到房地产有效供给的全盘运行中去。

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