中央金融工作会议新信号:确保房地产行业风险不再扩大

政策许倩 2023-11-02 09:34:29 来源:中房报

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  10月30日至31日,中央金融工作会议在北京举行。这是继今年3月份,组建中央金融委员会,不再保留国务院金融稳定发展委员会后,中央金融工作会议首次进入公众视野。

  会议指出,金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响,有的还很突出,经济金融风险隐患仍然较多,金融服务实体经济的质效不高,金融乱象和腐败问题屡禁不止,金融监管和治理能力薄弱。金融系统要切实提高政治站位,下决心从根本上解决这些问题。

  中央金融工作会议的前身是“全国金融工作会议”,自1997年起已召开5次,约5年一次。名称从“全国”到“中央”,与今年新组建的中央金融委员会、中央金融工作委员会有关。

  值得注意的是,此次会议罕见地对房地产工作作出部署。会议提出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

  此次金融工作会议对于房地产的表态,体现出防风险、满足老百姓住房需求与支持房地产新模式转型的统一。

  在此前5次全国金融工作会议中,只有2012年1月6日召开的第四次全国金融工作会议提到过房地产相关内容,且寥寥数语。当时的措辞是“要优化信贷结构,加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设”。

  “过去房地产处于上升期,地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在形势是房地产风险开始爆发,并以系统性风险角度冲击金融安全,房地产不良贷款率连续攀升,且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑,导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现。金融体系必须全面应对房地产对风险的冲击。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

  对房企资金监管上升到首位

  目前中国经济形势依然严峻,房地产行业持续下行,这是此次会议召开的大背景。

  国家统计局数据显示,1~9月,全国房地产开发投资同比下降9.1%,已持续17个月负增长;商品房销售面积同比下降7.5%,跌幅持续5个月扩大;商品房待售面积6.45亿平方米,同比增长18.3%,持续25个月攀升。

  与此同时,自2021年下半年以来,出险房企数量不断增加,并逐渐波及未出险房企,甚至头部房企。当前房地产业仍未脱离危机模式,部分大型出险房企仍在债务违约边缘挣扎。

  如何防范和化解金融风险,成为此次中央金融工作会议的重点议题。其中两个重点工作,一是应对地方融资平台债务风险,具体要求为“建立防范化解地方债务风险长效机制,建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制,优化中央和地方政府债务结构”。

  近期各地方政府大规模发行地方特殊债券,通过发新债还旧债等方式来化解短期内债务风险,就是一个明显的动作。

  二是应对地产金融风险,包括出险房企化险,具体部署为“健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理”。

  值得注意的是,“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”此类表述,过去是没有出现过的,信号意义极强。据业内专家解读,主体监管即夯实企业主体责任,以财务风险指标为手段,对该主体全口径、全渠道融资进行监管;资金监管,即对资金从金融机构流出到进入企业,以及企业后续资金流转,进行穿透式监管,确保资金符合最初设定用途。宏观审慎管理,即采取宏观、逆周期、跨市场的策略,重点以防范系统性风险为主要目标。

  “目的就是确保项目资金封闭运行,避免挪为他用,确保保交楼顺利进行;同时,通过地产金融宏观审慎管理,确保房地产行业风险不再扩大,不再有房企出险。未来预计通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解出险企业风险,重塑需求端和房地产行业发展信心。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

  此次会议还提出,“一视同仁,满足不同所有制房地产企业合理融资”。这并不是一种新提法,但在中央金融工作会议层面作出此种定调,还是首次。

  从当前数据来看,房企公开市场直接融资环境仍然是收紧的。据机构统计,今年前三季度,80家典型房企融资总量为4708亿元,同比下降25%。其中,境内债权融资同比下降9%,资产证券化同比下滑49%,境外债权融资同比下降72%。

  从披露公告的31家房企融资情况来看,前三季度国企(13家)融资总额为1985.9亿元,占比66%;民企(18家)融资总额为1005.14亿元,占比34%。

  “尤其对于已出险的民营房企而言,很难说真正做到一视同仁获得融资。目前民营房企已经没有什么可抵押物,也没有资本市场信用。如何解决已出险房企公开市场融资难题,考验未来融资政策执行能力。”一位企业人士称。

  发力三大工程建设

  此次会议强调,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

  这意味着,下一步,刚性、改善性住房和保障性住房等“三大工程”建设将成为房地产金融主要支持方向。

  “因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求”是一以贯之的政策姿态,金融对其支持力度,不会有改变。此次再度强调,或意味着下一轮集中“救市”政策还会落地,尤其是针对有改善型需求支撑的一线和强二线城市,这部分住房需求要率先激活,其他城市才能有轮动复苏的机会。

  按照目前“三大工程”定义,包括保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。这三大工程也是今年历次重要会议上多次强调的重点领域,代表着房地产新发展模式的方向。

  今年8月25日,国务院总理李强主持召开国务院常务会议,审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,明确提出,要做好保障性住房的规划设计,用改革创新办法推进建设,确保住房建设质量,同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。这是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

  按照政策部署,保障房建设重点是人口净流入的超大特大城市,以及建城区常住人口在300万以上的城市,包括深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州等35个城市。

  值得注意的是,历次全国金融工作会议召开后,股市表现都不错。第一次会议后,上证指数从1197点涨到最高1422点,涨幅19%,历时7个月;第二次会议后,上证指数从1500点涨到1691点,涨幅13%,历时1.5个月;第三次会议后,上证指数从2790点涨到2994点,涨幅7.3%;第四次会议后,上证指数从2150点涨到2478点,涨幅15%,历时2个月;第五次会议后,上证指数从3220点涨到3445点,涨幅7%,历时4个月。

  而此次中央金融工作会议召开两日内,股市尚未见起色。

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中国城市住房价格288指数

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