海南楼市“松绑”

政策 2023-12-22 09:29:47 来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  政策暖风,吹到了海南。

  据中房报消息,海南楼市迎来10条优化调整措施,省会城市海口率先跟进,已出台5项优化调整房地产政策措施。

  自2018年4月,海南省全域限购,以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,政策至今已有五年之久。

  在地产下行的压力下,海南楼市,终于被撕开一道口子。

  今年7月以来,中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”,需求端,降首付、降利率、认房不认贷接连落地,核心城市开启“四限”松绑潮,全年273省市迎来622次政策放松。

  在房地产政策宽松的主基调下,北京、上海以及海南政策松绑释放较强的信号意义,接下来,地方房地产调控政策有望进一步优化,一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。

  媒体提到的《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》文件最大的意义在于,将10条政策内容纳入“一城一策”工具箱,并赋予城市政府房地产调控政策自主权,结合实际情况,自主选择并及时出台政策措施。

  这十条政策措施包括:

  优化个人住房贷款中住房套数认定标准

  调整优化差别化住房信贷政策;鼓励银行业金融机构降低存量首套住房的贷款利率

  制定落实不动产“带押过户”政策

  优化调整已出台的、严于省级调控政策要求的相关条款

  优化调整二手房交易转让年限等限制性条件

  优化调整有关产权式酒店、酒店式公寓的限购政策

  优化调整“商业、办公类项目产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制性政策

  优化调整人才购房政策

  多孩(二孩及以上)家庭可增加购买一套商品住房

  加大职工提取住房公积金直接支付住房首付款、住房公积金贷款不见面审批等政策的落实力度

  值得注意的是,海口已率先跟进。

  12月20日晚,微信公众号“海口发布”发布题为“未放开全域限购,政策调整系支持企业人才购房需求”的文章,其中明确放松省外户籍人员社保年限、企业购房、取消离异购房限制等5条调整内容。

  这也是自9月官宣“认房不认贷”以后,海口迎来的又一次购房政策优化。

  具体来看,省外户籍人员需提供5年社保或个税证明可在限购区购买1套,2年以上社保可在限购区域外购买1套。

  而此前执行的政策是,对于非本省户籍人员,实行全域限购,不再区分限购及非限购区域,凡在海口市行政区范围内购房的,须提供家庭成员中至少1人在海南省累计60个月及以上的社保或个税缴交记录,且在海南省无自有住房的,方可在海口市购买1套住房。

  另外,此次海口也放开了企业购房以及离异家庭购房的限制。

  2018年全域限购以后,海南省商品房销售面积大幅下降。

  海南省统计局数据显示,商品房销售面积从2017年2292万平方米的峰值下降至2023年1-10月的689万平方米;商品房销售额也从2017年的2714亿元降至2023年1-10月的1174亿元。

  2021年初,海南省举办了一场“房地产调控成功闯关”的新闻发布会。会上透露出一组数据:本省户籍居民购买商品住房占比从2017年的17.8%提升至2020年1-11月的74%。海南省住建厅厅长霍巨燃表示,海南房地产调控达到了预期目标。

  从房地产开发投资占固定投资的比重来看,2022年已降至30.7%,较“全域限购”前的2017年下降了17个百分点。2023年前10月,海南省房地产开发投资额为951.78亿元,同比增长4.3%。

  再来看海南省两大主要城市房地产情况。

  政策出台的2018年,海口、三亚商品住宅成交量明显回落,同比跌幅分别在38%和60%左右,基本属于“腰斩”。随着投资客群的减少,海口和三亚均开启了长达五年的深度调整期。

  2023年1-11月,海口商品住宅成交面积为245.78万平方米,同比增4%,接近2022年全年水平。2017年全年,商品住宅成交面积为598万平方米,五年减少近六成。

  三亚自“全域限购”后,商品住宅成交面积连续三年负增长,2020年更是较前一年下降近四成,全年仅为65万平方米,2021年和2022年均不足150万平方米。2023年前11月恢复至227万平方米。

  可见,在限购政策对于海口和三亚房地产市场的影响之大,在整体房地产市场下行的情况下,有必要根据当前情况优化调整。 

  实际上,在海南传来松绑消息之前,核心一二线城市已开启一轮“四限”松绑潮。

  据CRIC不完全统计,截至12月18日,全国至少273个省市出台622次宽松性政策,频次已超去年。其中,南京、大连、武汉、厦门等19城全面取消限购。放松限贷的城市已多达102个。另有南京、武汉等145城发布购房补贴。大部分二三线城市住房交易行政限制基本已经全面解除

  2024年,地方房地产调控政策有望进一步优化,一线及部分强二线城市调控政策仍有松绑空间。

  一线城市政策或将精细化调整,譬如限购局部松绑,对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制,放宽法拍房、离婚购房限制,调降落户门槛等。

  二线城市中,杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策仍有调整空间,未来大概率进一步调整,比如全面放开限购、限售,下调商贷首付比例至国家规定的下限,放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。 

  2023年,中国房地产市场继续底部调整,中央政策力度前稳后松,地方政策松绑加力提速,273省市622次政策松绑,从三四线到核心一二线反向传导,限制性行政措施几乎都已退出。

  在这种情况下,限购政策应避免“一刀切”,需要因地制宜,根据具体情况来制定相应的政策,以稳定房地产市场。

  地方调控政策大概率还会进一步优化,尤其是一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间,一线城市局部或定向放松限购,二三线城市或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。  

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部