沿海陈昕:增加二手房供应是平抑房价的有效渠道

2013-05-30 11:28:01来源:中房网

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  “要平抑房价,最有效的方法就是增加市场供应,但国家的土地有限,企业的开发有限,新房的供应有限,所以最有效的渠道就是增加二手房的供应。”5月23日,在中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心主办2013中国房地产上市公司测评成果香港发布会上,获得2013中国房地产上市公司37强的沿海集团,其副总裁陈昕透露了公司成功秘诀的同时,也提出了对目前市场供应的思考。

  对于沿海所取得的成绩,陈昕总结为三个优势。第一,是对市场变化抓得紧,能充分认识、理解客户的需求。“沿海对市场的预测,对投资者需求、产品定位上的思考以及服务品质这些方面还是具有比较大的竞争力。”第二,在于公司内部的管控:规范的制度和策略的管理。陈昕坦言,沿海很早就在中国做跨地域业务的发展,其在流程制度、专业建设上比较规范,大家做事有标准、有规则,也讲效率。第三,沿海今天的成绩,离不开合作伙伴的支持。整个房地产是一个资源整合型的行业,从上游到下游,每个合作伙伴对公司的发展都有很大的支持。上游方面,包括与政府、投资者以及银行的合作;中游包括:设计公司、建造公司、材料商、代理商以及中房协等研究机构。通过共同合作,每家合作商的优点、长处在不同的区域、项目和定位上都有了更好的发挥。

  陈昕对中房网表示,沿海在城市选择策略上,一直以一二线城市为主,基本上没有进入到三线城市。目前的主流产品与大多数房地产企业一样,仍是刚需和首置改善类的产品。“由于一二线城市政策的限制,对于豪华型住宅,政策方面是减少这类产品的供应和交易行为。基本上有钱人的购房资格早已经用完,所以高端、舒适、豪华并且在限购政策内的产品是比较少的。”

  近来,土地市场持续升温,房企拿地潮涌现。陈昕表示,公司是比较注意控制土地存量与整个资产的比例,并没有大量的囤地。沿海每年的土地储备量是每年销售量的3~4倍,保持了一个相对稳定的比例,目前主要分布在环渤海、珠三角、武汉、重庆以及上海这些地区。

  谈及“国五条”细则对市场的调控效果,陈昕坦言,政府从04年就开始房地产政策的调控,但每次调控的收效都不是太好。“这就需要思考政策要往哪个方向去做。目前国家政策导向是限制需求,我认为与中国房地产行业发展的趋势是不太吻合的。有的老百姓想有房子住,有的是想住的更加舒服,有的把房子作为投资……市场上各种需求都有,但我们现在采取的却是一刀切的方式。”陈昕提出,我们是否可以从另一个层面上考虑,适当提高二手房市场的活跃度。

  我国的商品住宅从1990年开始到现在已经有20多年,这期间市场上聚集了相当多的存量房。“把历年来二手房的交易与历年开发的新房比较的话,如果二手房供应力度充分释放出来,它是远远超过新房供应量的。” 国家应该鼓励这部分人把他的房子拿出来进行交易,增加市场的供应与选择。“要平抑房价,最有效的方法就是增加市场供应,但国家的土地有限,企业的开发有限,新房的供应有限,所以最有效的渠道就是增加二手房的供应。”

  陈昕称,从目前欧美国家的房地产市场现状来看,整个市场基本以二手房为主,新房是很少的。但我们国家现在采取的政策是限制二手房的交易,而且“20%个税”的政策导致市场上的供应更加减少。“我们很多时候都是把注意力放在新房的调节上,没有放在二手房上面,但从根本上说,要平抑价格,最有用的方法就是考虑增加二手房的交易。”

  对于未来房地产市场的走势,陈昕表示,基于目前市场上的供不应求的现状,预计今年的房地产走势会稳中有升。“未来中国整个房地产市场的变化会非常大,所以房企要善于把握市场的变化,如果还按照以前的模式考虑投资、布局以及产品定位的话,那将会很难。”

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