赵驹:十逾家地产公司或赴港上市

2013-08-15 11:02:56来源:中房网

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  中房网讯 8月13-16日,2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕,作为行业官方研究媒体,中房网将全程报道本次论坛。作为顶级的行业思想盛会,博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹在本次论坛上发表题为《跌破了底价,上半年内地房企香港上市总结》主题演讲,以下为演讲实录。

  赵驹:首先非常感谢观点杂志的邀请,这也是我第三次参加观点杂志组织的这个论坛。其实我最早接触观点杂志,我以为是一个政论性的杂志,后来一看它是一个地产方面的杂志,而且办得非常专业,每年搞这样一次论坛,把地产方面的精英和传媒界的精英集中到这里来,大家有一个交流的平台,我觉得这对我们国内地产行业的发展都会有非常大的好处。我今天主要还是谈我的专业,我们是做融资,做资本市场的,主要是跟大家分享一下资本市场的情况,在过去一年里面,我们地产行业在境外市场上市的情况。

  从资本市场的情况来看,今年的情况,境外的资本市场是非常活跃,无论是A股市场,还是香港的股票市场都表现得差强人意,美国、欧洲的股票市场,欧洲尽管有欧债危机,但我们看到欧洲所有的股票指数今年都是上升的,我们瑞银的股票上升了大概60%到70%,今年整个西方的股票市场的表现强于亚太区的市场。

  今年从香港市场流出的资金还是比较多的,说话我们这个市场对资金的吸引力还是有所下降,特别是欧美市场,很多基金管理公司向欧美市场转移得也非常快,所以一会儿我也会介绍到房地产公司在香港股市发行的情况,整体看来都不是很理想。债券市场,从今年1月份到5月份都非常好,美国国债5年期的收益率是0.5,10年期是1.7,加上利差,这个资金成本是相对非常低的,今年做得最低的是3月份,万科在香港市场发的8亿美元债券,利率是1.25,这是非常有优势的。目前5年的是1.35%,10年的是2.58%,我们最近做的保利地产就是在1.35%的基础上加了100个基点,这比3、4月的利率高了很多。

  整体来看,从地产角度来讲,现在行业是处于非常好的发展时期,无论是住宅还是办公、零售物业,整个价格和量都出现上升的趋势。在香港上市的公司来讲,市值的最高点还是在2007年11月,最低点还是2008年的12月,现在还是处于一个中间的状态,特别是今年,在香港上市的股票有上升的,也有微跌的。在境内上市的,万科、保利的表现都非常好。整个合同的销售情况都是非常不错的,我们这里统计了将近20家房地产公司,整体来看,我们上半年比去年同期同比增长在40%以上。金地也做了差不多200亿人民币,万科上半年做了850亿人民币,从目前的完成情况来看,完成全年的目标都是非常有把握的。

  接下来看看房地产企业融资渠道的分析。我们这里主要是股本市场,就是上市再融资,我们看看这些基本的数据,在香港,今年已经完成了133亿美元的融资,已经超过了去年全年,而且今年的债券融资占到绝大部分,有111亿美元,股本融资、IPO都不多,比起今年债券的融资来讲,整个的情况还是显得要弱很多。今年债券融资之所以比较好,一个是美国国债收益率是创了它历史上的低点。第二,境外投资人在今年初的时候,对中国的经济发展还是有很好的期望,对于来自中国发行的债券的认购热情相当高涨,另外,我们的结构发展得也很多,像金地是内地上市的企业,它利用结构的配置,在香港成功融资,万科也在香港获得融资,而且是非常低的一个利率,我们预计在今年年底、明年年初融资的利率会有小幅的上升。

  国内也有很多的产品,以信托为主,包括典当行,很多都在做地产的生意。刚才凌总讲到地产占经济总量的12%,地产对于整个金融贡献方面要大大超过12%,可能有30%、40%超过这个贡献。在融资方面,一方面我们看到境内的融资渠道受到各种各样的控制,同时我们看到主要以红筹公司为主的地产公司在香港的融资则是节节上生,今年有350亿美元的境外融资,折合人民币大约是2500多亿元。为什么我们现在看到地产公司手中的现金比较富裕,一方面是销售回款比较好,另外一方面就是境外的融资渠道比较通畅。境外融资的很大一部分都是用于境内的还款,境外融资成本比较低的是万科做的2.75%,高一点的大概是13%左右的水平,相对于他在国内拿信托,在成本方面还是能节省很多。特别是我们看到人民币还是呈升值状态,从今年年初的6.25%到现在的差不多6.15%左右,我们这些做境外债券融资的企业,都有汇兑的收益。当然我们也注意到现在各个方面在议论的,我们境内的资本市场,特别是境内的监管机构,有意在再融资方面通过一些管理的手段,从土地的监管机构、建筑的物价机构之间有一些协动,可能会有一些新的考量、想法,所以大家也看到,近期我们境内的地产上市公司也频频发公告,进行各种类型的再融资的安排。我们也看到,这个市场在停滞状态下,其实我们的地产公司还是有各种各样的方法,各种各样的渠道获得我们发展所需要的资金。

  这里也是从这个饼图的角度把刚才谈到的事情再具体化。

  这里给大家列示了一下,在香港上市的地产公司都发了一轮债券,主要是利用今年非常好的窗口机会,我感觉是未来3到5年很难见到的机会,同时刚才也介绍到,也有像金地这样的境内上市公司,通过结构性的产品在香港发行债券,也获得了很好的效果。

  这边给大家简单说一下在股本方面的一些融资。从首发来讲,大家看到,从去年到今年有5个,从再融资角度来讲,今年融资最大的就是恒大地产的5.6亿的再融资,上海实业做了5亿美元的可转债再融资,主要用于房地产。所以可以看到在境外市场上各种品种还是比较全的。但是应该看首发的活动还是比较平淡的,而且首发的价格也是非常低的,定价一般是在当年盈利预计的3倍到4倍。而且目前市场的表现也不是十分的好,像新城、旭辉、当代、金轮、五洲这几个这两年在香港上市的地产公司,除了旭辉在发行价之上,其它的还是在发行价之下,所以投资者对地产公司新股发行还是比较淡漠的,主要在发行过程中是通过他们的关联公司,公司自己费了很多的力气,找投资人方面也做了非常多的工作。我们现在看到香港市场继续有一些正在香港联交所审核的企业,大概还有十来家地产公司准备在香港主板上市。我们瑞银手上也有几个案例,当然我们也跟这些地产公司的老总们在交流,境内市场现在上市以及再融资方面有限制,跟大家去境外上升也有很大的关系。另外,大家希望在境外市场有一个平台,这个平台不光是股本融资,在债券融资方面更为容易,因为上市公司本身也更容易得到评级公司的评级。

  在境外你有平台的时候,我们境内的公司也可以通过香港的平台进行各种海外的银团贷款的融资,就在今年已经有了十几笔。另外就是我们在海外市场,开元通过了海外房地产信托基金的方式,以这种结构性的产品在境外融资,这也是我们境内的企业第一次在香港市场以信托基金的方式在香港市场发行融资。它是在今年的6月份发行,募集资金7亿港币,后市表现方面也非常良好。

  今天我主要是花点时间给大家介绍一下在香港市场,由于境内市场受到的局限,大家通过境外市场也获得了很多融资,这么多资金、这么大的量,对我们地产业的发展起到了很大的作用,也会对我们国民经济的发展产生很好的作用,谢谢大家。

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