朱中一:“3.8万亿土地增值税”报道存误解

单素敏2013-11-26 17:55:55来源:中房网

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中房协:“3.8万亿土地增值税”报道存误解 行业欢迎媒体客观监督

  中房网 单素敏 某媒体《每周质量报道》“自2005年1月1日至2012年12月31日,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿”的新闻播出2日来余震未消。房企、税务部门、研究机构以及媒体的分析普遍认为,某媒体关于45家房企欠缴巨额土地增值税的报道有误。

 


 中国房地产业协会副会长朱中一

 

  截止11月26日,包括被某媒体点名的企业中,中粮地产、城投控股、华远地产、金隅股份、首开股份、北辰实业、北京城建、金融街等12家房企发出公告,表示某媒体报道源于误解。此外,万科、招商、华侨城以及深圳地税局也通过媒体作出回应。中国房地产业协会于11月26日召开情况通报会,中国房地产业协会副会长朱中一就某媒体报道一事向媒体做了辨析,并表示欢迎某媒体及其他主流媒体对行业发展进行积极监督,提出企业自身加强自律和诚信建设的要求。

  某媒体的报道依据来源于两个,一个是行业律师说法,一个是会计业的测算数字,“这里难免会存在不完全准确的情况”。朱中一认为,错误之处有待企业自查和澄清,但协会根据某媒体报道中提出“行业毛利率超过34.63%需要缴纳土地增值税”、“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%”做了调查和计算,结果显示2005年到2012年,国内A股的上市企业当中,房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%。且统计企业均为经营质量和盈利水平相对较高的上市公司,“从整个行业来讲,毛利率55.72%的数字肯定与实际有更大偏离。”

  此外,某媒体报道提到企业“应交未交”土地增值税存在误解。朱中一分析表示,我国土地增值税普遍采取预征的办法,国税总局2010年发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》,规定除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税,在此之前,按照会计上配比和谨慎性原则,企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。预提可能分年度的,这其中操作可能依然有一些差距。某媒体的误解在于把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。

  国税发201035号文件同样规定,对于确需核定征收土地增值税的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%。土地增值税的征收,存在预征、核定征收和最后清算补缴三个方面,某媒体报道中对于土地增值税复杂的征收规定难免存在出入。

  从企业自身来讲,朱中一认为,按照国家要求,对完工项目依法、及时进行清算,当然,税务部门在清算过程中是否对企业进行多退少补也存在操作上的问题,企业与税务部门的协商是解决问题的关键。

  “2010年发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》有些条款可能需要调整”,朱中一认为,比如规定中讲房地产开发费用的扣除问题:财务费用中的支出,转让房地产项目计算分差,并提供金融机构证明的,容许据实扣除,最高不得超过商业银行同类同期贷款利率。“这在2010年是可以的,但最近几年实际上房地产融资渠道增多,其利率肯定是比商业银行的贷款利率要高”,朱中一认为,这种情况下如何客观的扣除财务当中的一些错误问题,还要研究。

  与此同时,朱中一也认为房地产企业客观来讲税费种类较多,根据十八届三中全会对房地产的有关规定,未来改革方向是继续按照“减税制,宽税基,低税率,严征管”的原则来清理与合并。

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