丁祖昱评楼市:地王!深圳前海再出地王!

丁祖昱2014-01-27 08:37:18来源:中房网

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  农历新年还没有到,深圳前海就出地王了。1月23日,美国地产巨头兆华斯坦开发公司(Silverstein Properties, Inc.,以下简称“兆公司”)与深圳市前海国际能源金融中心联合体以楼面价每平米28113元,总价134.10亿元竞得前海T201-0080地块,既刷新深圳单价、总价地王记录,而且还成为了今年至今的全国地王。作为全国未来的经济和金融中心,前海已是全国房企最为关注的区域之一。继去年下半年开始,前海共有四次土地出让,其中两次的出让金额超百亿元。

  兆公司到底何许人也?这家企业的中文名真没有多少人知晓,但是在美国却是比较出名的。最出名的是2001年7月,兆公司赢得世贸中心双子塔经营权,然而仅仅六周之后,双子塔在911袭击事件中轰然倒塌。此后,兆公司和港务局共同主持世贸中心的重建工作。此外,该公司还拥有佛罗里达州迪斯尼奥兰多四季度假村和纽约市下城金融区的四季酒店豪华公寓等项目。相信看完这个背景大家就再也不会忘记这家公司了吧,而且这次招投标该公司是和前海国际能源金融中心联合的,那么我们基本可以认定,深圳政府在这一地块上是非“兆”莫属。

  再来看拍卖过程,此次拍卖共有5家企业参与竞标,分别是金地集团、中洲地产、兆公司和前海国际能源联合体、卓越周大福联合体以及香港力宝北方地产控股有限公司。本次招标采用综合评标法,满分为100分。其中,技术标50分,商务标50分。难得出现的正宗香港企业力宝在技术标评分公布之时废标,最后的争夺落在兆公司和前海国际能源金融中心联合体以及卓越周大福联合体的身上。前者技术标得分是22.31分,后者为11.4分,分别名列第一、二位。在第二轮的商务标中,兆公司出价134.10亿仍居首位,而卓越周大福联合体出价133亿紧随其后,最终卓越周大福联合体以1.10亿元之差败北。当然,哪怕兆公司出价比卓越周大福联合体少几个亿,按技术分的优势,这个项目可能还是属于兆华斯坦。而现在这个结果更具说服力,更能打消大家对所谓内定的猜疑。

  该地块的楼板价已经超过了每平米28000元,是前海去年下半年以来成交楼板价最高的地块,比之前成交的地块中的最低楼板价几乎翻了一番。在前海处于刚刚建设初期的情况下,用这么高的楼板价引进海外的企业来做这个地标项目,我总觉得不太合理。那容我揣测一下,未来在运作过程中有没有可能会获得很多便利,包括政策上的(这是肯定的),包括经济上的,比如享受财政补贴和税收优惠(这基本也是肯定的)。那么关于地价方面,会不会也有一些运作空间呢,我觉得可能性很大,至少在付款和地方财政支持上可能会有一定便利。当然,我希望这些猜测都是我的臆想,深圳政府对所有企业都是一视同仁的。

  我最近跑了几个城市,还是耳闻在一些热点项目的招拍挂上,出现政府内定以及对最终摘牌人进行一定的补偿的案例。如果属实,我认为这很危险,在当前土地市场如此公开、公平和公正的透明环境下,还搞这一套,是对市场规则的不尊重。我们今天最怕的是,表面上透明,但是暗地里搞各种小动作。在这方面,还是上海政府做得好。据我所知,好几次拍卖,尽管区政府可能之前对某些企业心有所属,但是最终花落他家后,也没有给这些企业穿小鞋,因为我们最终都要尊重市场,更何况无论哪家企业拍到地,最终都是为区域经济和城市发展在做贡献呀。

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