丁祖昱评楼市:首富万达

丁祖昱2014-02-07 11:51:16来源:中房网

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  在2013年发布的福布斯中国富豪榜和胡润百富榜上,王健林首次跃升成为中国首富。作为一家非上市企业的老板能被评为中国首富,这实际上也是对他和万达的一种认可。而在2012年,王健林和马云打赌1亿分别拥护电商和商场是10年后主流的商业模式,然而在2013年终万达年会的发言中,王健林专门讲到了电商,他并不没有因为这场赌局而轻视电商抛弃电商,相反是积极参与电商,全面拥抱电商。仅从这点看出,王健林带领下的万达又是家可怕的企业。

  首富万达是7家千亿公司中模式最独特的一家,再加之非上市,所以外界就有很多揣测和很多质疑,但我认为万达首先是一家值得大家尊重的房企,理由如下:

  第一,万达是千亿企业中唯一做重资产的。虽然万达也是通过高周转来做重资产,但这已经很不容易了,一头保证每年千亿以上的销售,一头资产规模也有上千亿,这在中国是绝无仅有的。

  第二,万达是中国商业地产真正的领导者。从万达广场第一代到现在的第五代,实际上也代表了中国商业地产的发展史。万达一方面在商业地产模式上做了标杆,另一方面对各个城市区域经济和商业消费方面也做了巨大的贡献。

  第三,万达进行多元化并初步取得成功。万达在商业运营,酒店管理,文化产业都有很好的实践。不用说万达属下的百货、院线、歌厅这些已经被大家所认可的成功,万达的酒店集团也可能是国内高星级酒店集团运营最好的,而海外收购AMC短短一年就扭亏为盈(不管是不是万达团队干的),这些创举以及创新能力都值得传统房地产开发企业学习和借鉴。

  第四,万达的执行力文化同样在房企中数一数二。我们之前提到恒大的执行力是非常强的,但是万达的执行力也一样惊人。比如,万达在年末考核时,如果年初定了完销的目标,年末哪怕就缺一套房,奖金都会被扣光,不会说打个八折或七折,只有完成或没完成。另外,每周集团例会,所有板块和城市老总都要飞回总部参加,雷打不动。王健林这种军人般的管理方式一直是非常有效的,也是万达企业文化的真实写照。

  不过,在这里我还是要谈谈目前万达产品线中存在的问题,而且核心问题还是中国房地产的市场问题:

  首先是销售型商业。万达广场的金街正如其名一样是万达吸金利器,但销售好不等于运作好,金街的运营情况要比万达广场差很多,虽然从某种程度上已售金街的运营实际上和万达已经没有关系了,但这种销售模式却是产生问题的最大根源。目前在我国,商铺的租售比完全背离,往往商铺给出了脱离市场行情的销售价格,等小业主买了之后再去运营就会发现,租赁市场价格和销售价格之间的回报率不成正比,按市场价租出去则连利息也还不上,不租则恶性循环使得金街越来越冷清,这其实是今天中国商业地产的悖论。(回复“商业地产”,参考我之前有关商业地产的评论文章)

  其次是写字楼。最近几年,万达写字楼已经开始难卖了。造成这个问题的原因其实是各地方政府规划原因,大量新区项目都会规划超配比的写字楼。而万达的写字楼全部以销售为主,如果供求失衡则一定存在销售压力。原先万达的写字楼是最好卖的,因为万达进入的早,占据的位置好,竞争对手少,但随着时间推移在新进入的城市和原来城市做第二第三个项目的时候,这些问题都已显现。(回复“写字楼”,参考我之前有关写字楼的评论文章)

  再次是旅游地产。万达最初对旅游地产的尝试是不成功。西双版纳和长白山的项目都是典型的案例。特别是长白山项目,通过大投入改变了整个长白山的旅游资源格局,大手笔建立了酒店群和商业广场,让万达成为到长白山商务旅游的高端客户的必选之所,从旅游角度上讲万达成功了。但是从房地产的角度来讲,万达的投入产出比是完全不匹配的,和之前所有项目相比,这个项目的产出效率最低,基本套牢。不过万达旅游地产的转型还是比较快的,之后,万达把旅游地产变成二线城市的万达城模式,实际上是用旅游概念(主要是主题公园)和商业配套将近郊生地做熟,最终销售价值在大量的住宅上得以体现,万达城可能成为万达未来新的增长点。(回复“旅游地产”,参考我之前有关于旅游地产的评论文章)

  当然,由于万达没有整体上市,背后可能还会隐藏一些问题,特别是大家非常关注的资金问题。做重资产负债高是肯定的,是不是中国房企负债最高的,我就无法胡乱的猜测了,但我认为万达的资金问题应该还在可控范围内,至少从今天的销售回款来看,万达还是很不错;从融资渠道来看,也不弱于任何一家房企;从成本控制能力来说,应该还强于各家企业,因为万达的谈判能力强,土地成本低,付款方式灵活。当然,我最希望今年万达可以整体上市,我拿到详细报表,能够更详细、更专业地再次解读万达。


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