丁祖昱评楼市:土地的疯狂

丁祖昱2014-02-17 07:54:56来源:中房网

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  一月份,内地重点城市的土地市场,无论是量还是价都创造了历史新高,首月,北京土地市场吸金405.92亿元,上海出让超过200亿元。杭州共推出43宗地块,出让金额340亿元。从单价上看,北上广深四个城市的成交均价过万,为10136元/平方米,环比上涨125.1%,同比上涨253.1%,价格创历史单月新高。另外,今年一月份全国的单价和总价地王,已经能排在去年全年单价和总价榜单的第五和第二位。

  春节前,楼市冷寂,土地火爆;而春节刚过,就得到了各地纷纷加快土地供应的消息:北京2月将有16宗土地出让;杭州2月将推28宗地,面积近1500亩;广州今年计划推出72幅商品住宅用地。也许一月份火爆的土地市场给各地政府打了一支强心针,这么多的土地将陆续推出上市。初步计算,仅2月份,这些重点城市的土地成交额将接近千亿元,看来政府真的想大赚一笔。

  我们来分析下当前的土地市场,我认为,诸多情况值得深思。第一,从历年情况来看,一季度都不是供地的高峰,但今年多个城市不约而同的都选择了一季度作为土地集中上市的时机,这可能和政府的财政情况有密切的关系。这届政府调结构的压力非常巨大,而调结构必须付出巨大的代价,GDP增速的逐步下降已成定局。GDP增速的下降必然带来财政税收的减少,而在这个时候,房地产是对经济增长的巨大支撑。其中,对政府来说,土地是直接影响财政收入的核心要素,这可能就是各地集中批地的最重要的原因。

  第二,当前正是土地市场最疯狂的时候,随着2012年下半年开始房价的逐步上升,地价也以更迅猛的增速快速上涨,今年一月,一线城市地价同比上涨253.1%。这么看来,房价的增幅与地价比,真是小巫见大巫了。在地价达到历史高点的情况下,各地政府没有理由不在历史高点进行抛售,以回笼更多的资金。而且,从历史经验来看,地价出现高点之后,市场往往会有一段时间的调整。应该说,对政府而言,当前是土地出让的最佳时机。

  第三,土地市场的疯狂还能持续多久?开发企业买地不是为了捐钱给政府,而是为了造完房卖掉赚钱。当之前高价拿地的那些企业的项目上市之后,如果赚不到钱或者出现地价上调导致的房价上升而产生滞销,地价也一定会走到一个十字路口的。从目前情况来看,今年二季度即是考验地价的重要时期,地价的拐点很有可能在春夏之交出现。

  当然,从政府的角度来讲,还是要抓紧卖地,特别是对一线城市而言,能多卖一块是一块,能卖高一块是一块。开发企业手上有钱,去年的销售款和今年初的融资款,都将迅速投入到今年的土地市场。所以,马年刚到,马上有钱的还是政府。

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