丁祖昱评楼市:别让高周转变成高库存

2014-05-27 09:00:35来源:中房网

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  最近几年高周转成为诸多房企的核心战略,无论是千亿规模企业如万科、恒大、中海等,还是百亿新军如阳光城、旭辉、蓝光、中南等,抑或是一些小型房企,无不把高周转奉为至上模式。


  确实,从2009年到2013年,谁实现了高周转,谁就会抓住企业规模快速扩张的先机,也都从高周转战略中尝到了甜头,连上数个台阶,将当年的对手远远抛诸其后。


  但随着2013年住宅市场达到两个顶点——成交面积13.1亿平方米和成交金额8.1万亿元,分别同比增长17.3%和26.8%。其后,市场迅速进入调整期,我认为中国房地产市场总量高点已过,开始进入高位调整阶段,后续还可能将逐级下滑。在这种长期容量见顶、短期市场明显波动的情况下,再一味片面强调高周转,可能会变成企业毒药!

  高周转的企业都是追求高增长、规模快速扩张的企业,成功稳健的高周转模式必然会是如下图的良性循环。在这个过程中,周转越快,发展速度也就越快。


  要实现这样的循环,一个重要前提条件就是:市场趋势持续向上。如果市场出现调整和波动,直接影响到销售量的下滑,投资、开工、在建、上市环节尚未预先调整的情况下,最终变成存货增加,企业付款增加,随之企业资金面紧张,负债增加……周期一旦难以控制,最终将会给企业带来巨大风险、陷入危机。

  在当前环境下,企业高周转战略该做一些调整了:

  1、短期内强调去化,把销售之后再投资的闭路循环切断,使销售作为最终结果,回款资金不要马上再投资。

  2、尚未实施高周转的企业,高周转和快发展战略在当前市场中需要重新考量。适不适合?这样做可能需要承担的风险如何?一定要做的话,适合在哪些城市?这些城市是否具备高周转和快发展的外部条件;对于一般的中小企业,高周转战略可以取消。

  3、对在实施高周转战略中已经碰到风险的企业,要有壮士断腕的决心和行动力,要加快在售项目的周转,千万不能将上市量变成存货,该降价就果断降价,否则后果不堪想象。具体怎么降价,可以详见我之前的建议(回复数字“20140522”,查看文章《为何降价也卖不掉?再说如何降价》)。

  所有战略都有相对应的市场环境,环境一旦变化了,战略也要快速调整,没有一成不变的、放之四海而皆准的做法,高周转也是如此。千万不要忘记房地产行业是高风险的!

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