评论:安徽政策、万科合伙人、中冶地王、北京库存

丁祖昱2014-06-01 08:26:44来源:中房网

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  今天是六一儿童节,祝大家节日快乐。虽然地产人早就过了六一的年龄,希望大家保持这份童心,才能让我们地产行业做得更久。

  一、政策:

  1、安徽宣城、芜湖、六安调整公积金贷款政策

  (1)5月20日,宣城市的住房公积金最高贷款额度进行调整,住房公积金最高贷款额度调整为30万元。此外,宣城市还宣布对购买房源的购房者,给予一定的契税补贴。

  (2)5月26日,芜湖市住房公积金管理委员会下文明确,在公积金缴存、贷款和提取政策等方面做出调整,根据这一新政策,芜湖将放宽公积金贷款条件,进一步支持改善性住房需求。

  (3)5月10日起,六安市住房公积金最高贷款额度夫妻双方及单方均下调5万元。

  点评:

  安徽的宣城、芜湖、六安都做了公积金、契税补贴等政策方面的调整以支持房地产,但力度不是很大,预计效果也有限。安徽各地积极出台政策,一方面说明安徽省委省政府对支持省内各城市房地产市场发展达成了共识;另一方面也说明除合肥外安徽其它各城市房地产市场形势还是比较严峻的。这种情况全国较为普遍,比如河南省郑州市场就很好,而其他的地市压力就比较大。所以现在的"救市"城市也可以被理解为"压力"城市,政府别市场没拉起来,反而把潜在投资者吓跑了!

  2、杭州、东莞出台楼市限降令

  5月23日,杭州市出台政策,商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将通过技术手段限制网签。仅过了几天,东莞世纪城幸福公馆项目,最新一期特价房项目因降价幅度达21%,根据政府出台的“超过备案价15%降幅,需重新备案”规定,该项目被限制网签。

  点评:

  上周楼市热点评论我已经批评过,各政府在房价涨的时候限价,跌了又限价,还美其名曰,是通过备案的方式防止楼市大起大落,但实际上是行政干预思维在作祟。我认为,地方政府应该逐步适应用市场化手段来调节市场的新方式。这周原有情况没有改善,而东莞又新加入限价,让人说啥好呢?这方面,各地方长官应该继续向你们的最高领导习总、李总学习。

  3、央行“发声”支持房贷后停贷减少,利率不降反升

  5月28日,知名金融搜索平台融360发布的《中国房贷市场月度分析报告5月报》显示,在央行对房贷“喊话”后,虽然停贷银行逐渐减少,放款速度明显加快,但是商业贷款的优惠利率仍在减少中,利率不降反升的趋势在继续。

  点评:

  虽然我还未对这条新闻里具体数据的真实性进行核实,但是从逻辑和常识上来说应该是对的。商业银行必然是逐利的,在放贷时候希望贷款利率能尽可能的高一些也是常情,但这样对缓解刚需贷款压力和稳定房地产市场就起不到任何作用了,看来座谈会成效不大啊!

  二、企业:

  4、万科事业合伙人两天5亿买股票

  万科事业合伙人持股计划落地,连续两天购入万科股票。5月29日,盈安财务合伙当天购入万科A股份2318.8万股,占万科总股本的0.21%,投入近1.98亿元。5月28日,万科事业合伙人持股计划首次启动,由盈安以约3亿元的资金购入3583.9万股万科A股票。盈安两天合计购入的万科股票,约占万科总股本的0.54%。

  点评:

  万科合伙人开始购入万科股票,这是本周最大的事件。这不仅对万科有利,对未来行业和当前市场都有重要意义(详见5月30日文章:万科事业合伙人打响了第一枪)。另外听说万科邀请了一大批香港券商人士到三亚交流,给他们介绍万科、参观项目,为接下来万科B转H做准备。交流肯定是需要的,选淡季的三亚除了离香港近节省时间是不是也节省费用啊,看来一搞合伙人成本也立马节省下来了。

  5、生命人寿增持佳兆业股权比例达17.01%

  生命人寿近期连番增持佳兆业,持股占比已提升至17.01%,继续保持第二大股东位置。港交所最新资料显示,5月19日,生命人寿场内增持佳兆业149.2万股,耗资364.048万港元,成交均价2.44港元,最高成交价2.46港元。变动后,生命人寿持股8.45864957亿股,持股占比17.01%。

  点评:

  与金地相比,佳兆业今天完全没有大股东易主之忧,第一大股东郭老板下属的富昌金融集团持股比例62.42%。这种情况下,企业当然希望生命人寿增持得越多越好,对佳兆业只有好处没有坏处。从生命人寿多次参股房企来看,他对房地产行业是比较偏爱的,入股时机和主流投资者的判断并不一致,但往往真理掌握在少数人的手里,不知下一家被生命人寿看中的是谁?

  6、中天城投公告泄漏房企底线:降价33%仍可保本

  5月27日,中天城投公告称,依据贵阳国际金融中心一期商务区根据可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为 7933.20元/平方米。据测算,当该项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利。另外,中天城投指出当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。

  点评:

  这明眼一看就是记者挖空心思抓热点而做的文章。姑且不论这个项目的预期销售价格是否合理,如果单纯看一个特定项目,也许降价50%还能实现盈亏平衡,以此来推断整体房价的合理性是没有意义的,每个项目的背景不一样,成本不一样,市场环境也不一样。

  三、土地:

  7、本周各地土地市场总体偏冷


 

  点评:

  从目前情况来看,房企对当前土地市场的基本看淡,其中个别地块的高价要单独分析。比如这次合肥庐阳区N1404的花园街地块拍卖价为每亩1300万元,是迄今为止合肥最高底价宗地,但总面积比较小仅2.89亩,总价也就4000万不到,很多个人投资者也能买下来。土地市场进入寒冬已成定局。

  8、中冶置地49亿底价拿下天津市双料地王

  5月28日,天津“新八大里”的首宗地块以49.49亿元底价成交,接盘者为央企中冶集团旗下的中冶置业集团有限公司。该地块成交楼面价为14140元/平方米,创下天津年内总价与单价“双料地王”。

  点评:

  中冶刚在南京退地,这会又在天津拿下地王,到底意在何为,我不得而知。尤其是南京市场如此之好却在去年放弃,今天市场进入调整却还大胆杀入众人都担心的天津,央企真让人看不懂。

  9、董家渡将创上海地王“新高”?

  董家渡社区13、15地块总占地面积约20万平方米,总建筑面积达70.1万平方米。记者按杨浦平凉路拍卖价格给地块测算可卖300亿,未来超过徐家汇217亿地王,将刷新上海地王“新高”!

  点评:

  董家渡13、15号地块终于要出让了!据说13号地块已经内定一家大企业了。不过出让总价能否达到300亿,我是有疑问的,甚至能不能达到徐家汇地王217亿的价格,我也要打个问号的。毕竟当前市场环境下,上百亿的投资都是天价了,再说单价也不低了(按217亿则单价为3万),一大堆的商办,长期不能变现,200多亿土地款三年利息6、70亿了。不过不管怎么说,这个地块成为今年上海乃至全国的总价地王应无疑问。

  四、市场:

  10、北京新房库存增至7.5万套 购房需求萎靡不振

  来自机构统计数据显示,北京商品住宅已连续3个月供应过万套,上次出现类似情况还是2011年。市场供应大涨,但购房需求却萎靡不振,导致商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套,由1月底的55708套上升至目前的75067套。

  点评:

  5月,北京商品住宅成交量同比下降约37%,1-5月累计降幅超过40%。北京继续推进的自住型商品房政策会让北京市场雪上加霜。如果这个政策不调整,北京的刚需是没有希望的。

  11、上海万源城御璄大户型热销

  昨天,上海万源城御境推出200平米以上的大户型产品,全天认购了60套,销售金额8.5亿元,套均1400多万。

  点评:

  万源城御境日销8.5亿应该创下5月全国市场单日成交的最高纪录了!当前市场虽然清淡,但是需求并没有完全消失,单套总价1000万以上的终极改善住宅也热销更应给诸多房企信心,当前市场定位准确,性价比出色的项目仍然有市场。

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