丁祖昱评楼市:一周热点评论

丁祖昱2014-06-15 08:38:16来源:中房网

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一、政策

1.沈阳限购松绑只维持一天

6月11日上午,记者从芒果不动产了解到,沈阳10日确实实行了限购松绑,但仅维持了一天。据工作人员透露:“昨天(10日)确实取消了,没有具体文件,只是接到了这么个消息,本地户口、外地户口都不限购了。但是今天早上又有通知说,恢复限购,具体情况还需要咨询房产局。”

点评:

看到沈阳放松限购的消息,我第二天一早还对此专门进行了点评(回复数字“20140611”,查看我的评论文章《市场回稳还需等待》),结果沈阳搞了个大乌龙,第二天上午就传出恢复限购的通知。其实之前住建部已经明确表态,除北上广深外各地方政府可以根据自身情况来调整限购政策。沈阳作为供求关系相对比较紧张的城市,干嘛还要犹抱琵琶半遮面。据统计,截止5月底沈阳新建住宅库存量为1828万平方米,库存消化周期长达22个月。现在调整限购政策是很正常的事情,目前搞的反反复复,完全没有必要。总归要有第一个吃螃蟹的人,是不是沈阳要吸取去年贸贸然做先行者的教训(沈阳去年4月份也做了一次先行者,将限购范围扩大,结果只有沈阳一个城市扩大了)。我还是认为六七月份可能有过半数的城市要进行限购政策调整。

2.广州增城放松限价,已停用双合同网签

6月11日媒体报道,有市场消息指近日广州市增城房管局同意开发商将两套合同合并成一个合同网签。消息指,原本限价8000元/平方米,而实际售价10000元/平方米的楼盘,发展商会与购房者签订一个8000元/平方米的购房合同,再签订一个2000元/平方米的装修合同。现在则可以直接签订一个1万元/平方米的购房合同,但是开发商不能在10000元/平方米的基础上涨价。

点评:

在今年已不再要求地方限价的情况下,增城限价竟然还做到现在,实在是太违背市场规律了。政府限价、企业和购房者搞两本合同,既没起到实际限价的作用,还增加了购房者的成本,影响了购房者的购买力(无法一起贷款)。在当前低迷的市场形势下可以说是雪上加霜。希望媒体、自媒体共同好好爆一下增城这种非市场化的行为,树立一下反面典型。

3.深圳出台城市更新暂行措施,旧住宅区重建楼龄须20年

6月12日,根据深圳市政府办公厅日前出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下称《暂行措施》)获悉,旧住宅区申请拆除重建的,建筑物建成时间原则上应不少于20年,旧工业区、旧商业区申请拆除重建的,建筑物建成时间原则上应不少于15年。

点评:

此次深圳出台的《暂行措施》是对城市更新的一个重要补充,城市更新不能任意而为,给出一定的年限有利于城市更新工作的正常推进。这还算是在深圳,在很多其他城市20年的物业还是比较新的,50年以上的物业还比比皆是呢。

二、市场

1.统计局公布1-5月全国房地产开发和销售情况

2014年1-5月份,全国房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%,增速比1-4月份回落1.7个百分点。房屋新开工面积59912万平方米,下降18.6%,降幅收窄3.5个百分点。商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。1-5月份,房地产开发企业土地购置面积11090万平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份收窄2.2个百分点;土地成交价款2954亿元,增长8.7%,增速回落0.9个百分点。

点评:

从最新公布的全国房地产开发和销售情况来看,数据还在恶化当中,特别是房地产开发投资和销售数据。特别是开发投资增速回落速度在加快,这对GDP影响很大。在当前市场形势下,行业整体数据表现还是比较悲观的。

2.上海统计局调查报告:上海一年内购房意愿降至历史最低

6月12日上海市统计局网站公布2014年上海市民购房意愿调查报告。报告显示,认为今后1-2年内上海市商品房价格将上涨的受访者占68%,同比下降10.2个百分点。13.9%的受访者认为今后1-2年内本市商品房价格将下降,比2013年增加6.3个百分点。而在市民购房意愿方面,上海市民三年内购房意愿大幅回落,一年内购房意愿降至历次调查最低。

点评:

据了解,上海统计局自2009年开始进行市民购房意愿调查,而今年调查结果显示,一年内市民购房意愿降至历次调查最低。这说明最近几年的房价上涨,已经超过了购房者的心理期望,房价的上升幅度超越了购买力的上升,在这种情况下购房意愿降低也是正常的。当然,从全国来看我认为上海的房地产市场还是相对比较稳定的。

3.监管层支持首套房贷显效,5月新增贷款超预期

央行公布数据显示,5月人民币贷款增加8708亿元,远高于此前市场普遍预测的7500亿。值得注意的是,住户中长期贷款增加2021亿元,业内分析,这与监管层频繁喊话要求给予首套房贷政策支持有直接关系。分部门看,住户贷款增加3125亿元,其中,短期贷款增加1104亿元,中长期贷款增加2021亿元;非金融企业及其他部门贷款增加5586亿元,其中,短期贷款增加356亿元,中长期贷款增加3479亿元,票据融资增加1545亿元。

点评:

当前如果住房贷款仍不给力的话,市场将愈加严峻,首套房的购买者,亟需金融方面的大力支持。5月新增住户贷款增加3125亿元,占5月贷款余额的0.38%,占5月商品房销售额的58.2%,环比增长2.6个百分点。从数据来看还是在还之前的贷款欠债,过去几个月银行在个人贷款这块欠债太多,接下来几个月还要继续"还债"。

三、企业

1.万科杭州再试"小股操盘"

6月10日晚间,朗诗绿色地产发布公告称,公司全资附属公司南京朗铭与浙江万科南都房地产有限公司及宁波金翔房地产发展有限公司订立了收购协议,据此,南京朗铭将向浙江万科收购项目公司(杭州万业置业有限公司)34%权益,股权转让价为6800万元;而宁波金翔亦将以6600万元向浙江万科收购项目公司33%权益。

点评:

小股操盘是万科的重要战略方向和今年试点工作之一。从目前情况来看,万科小股操盘的试点步伐还是显得有点慢,可能万科之前主要在忙"合伙人"的事情了。

2.中冶南京地王继续分拆

6月12日媒体消息,在前三次的转让顺利完成后,中冶继续对南京下关滨江1号地进行拆分转让。近日,中冶旗下南京临江老城改造建设投资有限公司持有的南京五道口置业有限公司100%股权及其对标的公司6.86亿元债权于5月30日挂牌,挂牌价格为10.43亿元,挂牌期满日期为2014年6月30日。

点评:

继5月30日中冶转让南京下关地王部分地块给龙湖之后,今日又传来继续分拆转让的消息,这也是意料之中的事。既然决定了要转让南京地王就得一块块挂牌,不知道这次花落谁家?除此之外,还有其他多家房地产企业也在进行挂牌转让。在目前的市场形势下,部分中小企业面临着比较大的困难,对于一些大企业来讲,也可以把握时机通过对中小企业的并购整合,获得一些新的项目机会。

3.农工商重组海博

6月11日晚间,停牌近3个月的上海海博股份有限公司公布重组方案,计划置出出租车以及不锈钢器皿业务,保留第三方冷链物流业务。与此同时,还将获注获注大股东光明集团旗下80.29亿元的房地产资产。根据重组预案,此次注入海博股份的资产是农工商房地产(集团)股份有限公司(“农房集团”)100%股权,以及上海农工商房地产置业有限公司(“农房置业”)25%股权。

点评:

继绿地借壳金丰投资之后,农工商地产又将入主海博,上海的房地产国企终于扬眉吐气了。在国资改革的主导下,两家国有上海房企都有了自己的资本平台,这将进一步推动他们未来快速发展。这次明显上海领先了,其他省市应该快速跟进。

4.新鸥鹏18亿成都拿地抄底下沉楼市

6月12日,成都土地市场公开拍卖主城区东村板块约175.91亩土地,土地被切割成面积不等的6宗地块。最终,除2、6号地块被蓝润以4.77亿元竞得外,其余4宗均由新鸥鹏旗下成都新鸥鹏恒基置业有限公司竞得,出让面积约128亩,成交总价18.39亿元。这也是新鸥鹏首次进军成都房地产市场。

点评:

新鸥鹏最近在人事上有很大突破,原金科副总裁李战洪、原华宇集团总裁张为耕、原龙湖重庆公司总经理张雪樵、原东原地产总经理魏锂、原光华集团总裁秦晓东以及碧桂园的一位资深高管都齐聚新欧鹏。随即企业进入成都低价拿地。我认为新鸥鹏此举完全符合其自身战略需要。目前市场形势下,有的企业暂缓投资,也有的企业逢低进入,都是属于很正常的行为。

四、土地

1.上海首块含住宅地块流拍

6月11日,根据上海市规划和国土资源管理局网站公告,原定于当日出让的奉贤区海港开发区51-02(1)、52-02区域地块遭流拍,该地块成为上海今年首块含住宅用地的流标地块。

点评:

此次流拍一方面可能因为奉贤海港开发区的地块诱惑力一般,但是作为宅地流拍也已经是很久没有出现的情况了。上海土地尚是如此,其他城市更不用说了,如本周东莞樟木头樟罗社区三宗连体商住地也遭遇了流拍。

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