丁祖昱评楼市:限贷放松难产,企业还需自救

2014-09-25 08:20:15来源:中房网

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  丁祖昱评楼市,独家原创点评。限购限贷都放松对市场影响仍有限,不要寄希望于会马上回暖和反转。

  限贷放松的话题,周一开始议论纷纷,周二达到高潮,煞有其事,周三又纷纷辟谣,偃旗息鼓。虽然还是有一些地方政府继续给出了关于限贷放松的政策,如青岛9月23日新规,规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定;再如福州落实“闽八条“的细则出台,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首套房贷认定等等;也有一些商业银行,如兴业等给出了优惠措施,但由于四大行的否认,造成这次限贷放松,迄今还是悬案,等待下文。

  二季度以来,建议限贷放松的声音此起披伏,限贷放松对楼市可能产生的积极影响也毋庸置疑。就从目前情况来看,限贷放松已成定局,但放松力度应该有限,效果也值得怀疑。

  1、限贷放松程度还是有限。这次提到限购调整主要在三方面:一是认房不认贷,只要贷款余额结清,再次申请贷款购房的可认定为首套;二是首套可以打7折;三是二套房按揭放松。首先,首套利率最低7折大家可以当他是一个鼓舞人心的笑话,商业银行还没有到宁愿亏本也要挣吆喝的程度,任何一家银行都不会给出低于9折的利率;其次,“还清贷款可视同首套“实施的可能性最大,这类客户群体绝对是银行最优质的客户;另外,二套限制放松的,实施的可能也比较大,二套房客户群体同样也是银行最喜欢的客户群体,风险小,利率高,从目前情况来看,很多银行实际上已有一些变相放松的方式。

  2、以上放松政策实施,受影响客户面还是有限。第一类,出售唯一住房视同首套的纯改善型的客户群体比例是很低的;第二类,按揭还清了视作首套,可以视作二套放松的范畴,影响同样有限;第三类,本身就是二套的,这类客户群体比例较高,但对这类的优惠力度不会特别大,购房者也不会因为按揭有所放松,而忽视当前对楼市的判断,贸然入市。

  3、限购限贷都放松对市场影响仍有限。我认为市场仍将维持目前的走势,不要寄希望于会马上回暖和反转。从2014年的情况来看,市场最大的问题还是供求问题,即供大于求。随着限购放开,之前困扰多套房购房者的资格问题已经解决,但并未带来市场的反转。同样限贷的放松,如果没有首套利率低至8折以下“超级核武器”,对目前最大的客户群体——首次置业者也不会产生根本性的影响。即便二者政策效应叠加,最多只会改善部分城市市场低迷的情况,但不能扭转市场的格局。

  今年的金九银十成色已经不足,政府该做的都做了,接下来是企业做好自己该做的事情,忘记限购和限贷,也许明天还有希望。

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