旧城改造,不是建一座新城那么简单

罗韬2015-07-15 08:14:14来源:第一财经日报

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  面对一二线核心城市土地越来越少、越来越贵的现实,压力也越来越大的开发商正在尝试旧城改造。旧城区迎来腾笼换鸟时代,这里面充满了无数商机。

  旧改与一般房地产开 发项目大不相同,项目的开发周期、操作的复杂程度以及牵扯利益关系等无不昭示着其对企业的高要求。《第一财经日报》记者梳理发现,包括招商、华润、保利、 华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。这似乎也鼓励越来越多的企业加入到旧改的行列,希望可以从城市旧改中淘到真金白银。

  多位业内人士告诉《第一财经日报》记者,核心地段土地减少,开发商拿地成本不断增加,旧城改造将在这个背景下被更多开发商追捧。

  开发模式再造?

  目前的旧改模式主要有两种,一种是市场为主导的旧改模式,主要是在深圳(楼盘)地区采用,另一种则是政府为主导的旧改模式,深圳以外大多地区都是这种模式。

  《第一财经日报》记者多方采访获悉,由于很多旧改项目都位于较好的区位,如果公开进行土地拍卖,可能会吸引不少竞拍者,从而推高地价,因此通过 旧改模式可以节约拿地成本。此外,这种旧改模式通过谈判最大限度满足了利益各方的诉求。对于政府来说,原业主自改或以合作的方式进行改造,土地可以以协议 的方式出让,无须招拍挂,意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序,直接由权利人自主协商一致,申报审批,然后确定开发主体便 可实施,这大大缩减了旧改的时间要求。对于原业主来说,都希望能够提升生活配套设施,改善生活居住环境,只要拆迁补偿、回迁等利益诉求得到满足,一般来 说,都不会太排斥。

  克尔瑞研究认为,未来的旧改模式还会有所改进和升级,政府主导型和市场主导型旧改都可能存在,而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势。

  在融资方面,政府如果缺少旧改项目前期的资金,可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司,也可以成立专门投资旧 改项目的城市更新基金,该基金滚动发展,盈利则留存作为后期发展之用,对于一些市场吸引力低的项目,还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。在分工方 面,公共部门对社区规划、拆迁政策以及补偿安置方案等进行决策,同时对规划实施、拆迁、居民安置等具体工作进行监管。而开发商则重点参与规划设计、开发建 设、融资等专业环节。PPP模式使政府借助开发商的专业能力,转变公共部门职能以提高公共部门在旧城改造领域的专业化,而开发商则借助政府的力量,快速推 进旧改的实施,获取合理的收益。

  双刃剑

  上述旧改模式使得旧改业务得以快速扩展,但是当中也存在很多问题。由于开发商可以直接面对众多的权利主体,能否最终成为更新实施主体,就看哪家 开发商最先完成业主意愿征集和补偿协议签署。如此,往往在项目立项前企业就开始激烈“厮杀”,甚至无序竞争。2012年,深圳“南园新村”旧改项目一度引 得佳兆业、万科、卓越、海航、路劲等开发商的竞争,尤以佳兆业和万科“斗”得最为激烈,项目最后被叫停,两家开发商最终两败俱伤。

  此外,由于旧改项目牵涉原业主、政府、企业、社区等多方利益主体。在拆除重建类项目中,往往涉及原业主的拆迁补偿利益,与业主的谈判难度较大,还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进。因此,旧改项目的操作更复杂。除了要平衡各权利主体的利益诉求外。

  近年来就不断出现开发商在旧改中破坏文物的情况,而这些情况必然使得开发商面临困局。而由于旧改项目涉及前期沟通、立项、规划、拆迁、建设、融 资等众多环节,从拆迁到业主回迁最快的也要将近2年的时间,这还不算上前期的各项准备工作。一些旧改项目持续十数年也没有最终改成。对于包揽前期拆迁等各 项工作的开发商而言,无疑对资金和开发能力都提出了很高的要求。

  商业升级

  RET睿意德策略顾问部高级总监侯晓薇认为,在旧城改造中通过增加配套商业可以提升整个区域的地产价值。

  比如,在上海(楼盘)新天地就是这样的例子,通过旧改配套商业提升了整个板块的商业价值。

  《第一财经日报》记者了解到,在目前城市化进程中,依照项目不同特点,国内旧城改造项目大致可以分为城市核心区、历史文化区、混合居住区、城市 边缘区及工业聚集区五类。而值得注意的是混合居住区类的旧城改造项目,此类项目通常位于城区的中间圈层,邻近主城区人口密集,潜在消费者数量众多,商业氛 围浓厚而且外部交通方便。这样的项目通过旧改可以快速体现城市价值。

  “混合居住类旧改项目的集中商业不同于城市核心区、商务区及新区商业,有其自身独特DNA。混合居住类旧改项目由于多处于老城区且辐射人口数量 较大,要规划一定体量的日常消费和能满足家庭消费的业态,比如大型生活超市、餐饮及儿童休闲娱乐业态等,因为日常消费是最具重复性的,所以这部分消费者是 必须要牢牢锁定。”侯晓薇告诉记者。

  RET睿意德董事索珊认为,商业可承载更丰富的内容和具有更多变的形态,是体现城市活力的最佳载体。而商业可以为区域人群创造更多公共接触的机 会与空间,相对其他物业更具有黏性,在旧城改造人口更迭的进程中,商业更利于新旧人口的融合,增强改造后区域的稳定性。此外,商业和办公与居住功能相融, 使得区域功能形成闭环,可有效催熟区域,能最快带动区域功能转变后与城市其他板块及功能的磨合,带动区域价值提升。 

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