中房网讯（记者 曲涛）12月20日，由佰仕会联合易居沃顿、万商俱乐部，共同发起的“2016首届中国房地产资产管理生态链大会”开启大幕，本届大会围绕投资并购、城市更新、资产管理、资产证券化、供应链支持五个维度，为各界人士演绎了一场别开生面的“头脑风暴”。会上，易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱通过分析2016年经济走向与市场行情的关键性指标元素，对行业未来的发展走势进行了深度解读。

易居（中国）企业集团首席执行官 丁祖昱

  谈政策：更多是对行业未来健康发展的预期

  过去讲抑制投资，今天是对投机的抑制

  近期召开的中央经济工作会议中提到的和房地产相关的内容，在丁祖昱看来绝对不只是“房子是用来住的，不是用来炒的”这一句话。“把这次会议中和房地产有关的内容全部结合起来，看到的是对整体行业未来健康发展的预期。”丁祖昱在演讲开始，首先把大家对于本次中央经济工作会议中存在的一些误解打消。过去讲抑制投资，今天提的是对投机的抑制。没有对行业的大力调控，只是对以前相关政策的解读，以及对未来行业发展要求提的比较明确。

  对于具体措施上，丁祖昱认为如果防止短期炒作，也许会在税收方面做一些新的安排，但这都是针对炒房方面，对投资没有太大的影响。此外，信贷方面最近趋紧。政策会对自住型消费需求支持，未来按揭这一部分应该会慢慢的恢复到正常水平。

  谈市场：中国房地产基础相当稳固

  判断一个城市短中期房地产市场的好坏要看调控对这个城市的影响

  对短期市场的判断，丁祖昱认为这次的调控给大家的感受比前几次调控要好，二手房还是一如既往的像前几次调整一样，成交量下滑得比较快，房价也有所松动。从热点城市的一手房情况来看，大概有三四个城市成交量和房价都有明显的下滑，大部分城市成交量略有下滑。

  在丁祖昱看来，中国房地产进入到了一个更加坚挺的时代。以往调控过后一些企业会带头降价，但到目前为止没有看到任何一个大企业率先降价。

  如何来判断一个城市短中期房地产市场的好坏？丁祖昱给出的答案就是要看这次调控对这个城市的影响。如果影响特别大，那么个这个城市本身的房地产基础是薄弱的，短中期面临一定压力。如果到目前为止很多城市房价仍然坚挺，成交相对下调且在一个正常的范围内，他认为这些城市未来3至5年都是很看好的。

  丁祖昱表示，这次的调控政策本身很严格，采用“四限”。

  第一个是限购。除了限制城市数量比以往少，限购条件要比之前严格得多，市场监管非常严格。

  第二个是限贷。目前的信贷政策也是历史上最严的，南京和苏州要求二套房首付80%；上海现在二套房首付七成，全国买都算二套房，哪怕没有贷过款。

  第三个是限价。也是历史上最严的，北京今年新房成交量和成交金额与去年同期上升幅度相比是最低的。原因就是预售限制很严，最近一段时间基本拿不到预售证，通过限价可以控制短期的房价。

  第四个是限资金，也是最严厉的，但是执行到什么程度还有待观察。首先是从土地资金开始限，除了北上广深以外，一部分热点二线城市也开始严查土地资金来源，三线城市佛山也都开始查土地资金来源，这可能会对接下去的地价会产生直接性的影响。丁祖昱认为，没有任何一家房企今天能够靠自有资金保持增长。拿地全只靠自有资金是不可能保证现在的增长速度。因此，现在更多的房企会选择并购的方式。

  在如此严格的调控措施之下，如果市场还能保持相对的稳定，丁祖昱认为，中国房地产今天的基础还是相当的稳固的，或者说在这些城市的基础还是相当稳固的。

  谈资管：或是中国房地产下一轮真正的机会

  能够做资产管理的就是房价最高的城市

  刘爱明去做产业地产了，毛大庆不做房地产开发了…..在丁祖昱看来，这也是为什么今天要来谈资产管理，他认为这也许是中国房地产下一轮真正的机会。

  丁祖昱认为，目前能够做资产管理的就是房价最高的城市，也就是基本在上海、深圳和北京。另外如果一定要再做的话，广州、杭州也勉强可以。因为从他们的高价格上面来看，还有一部分的量。如果没有价格拉开空间，资产管理的压力会很大，因为稳定回报率很低，因此在中国这样一个特色情况下需要把“稳定回报”和“溢价空间”两者共同看待。

　　对此，丁祖昱做了一个大胆的设想，假设能够在上海、深圳和北京布局，今天多留一些资产可能比卖资产效果来得更好。“如果过去五年你（开发商）只要不卖房，放到今天你就是中国首富，这就是资产管理。”丁祖昱如是表示。