评论:房价问题症结不在限购

许云峰 2017-03-20 16:00:58 来源:第一财经日报

  刚刚过去的周末最热的新闻,无疑是北京等地又出台了房产限购限贷政策。可能不少人要问,去年国庆前后北京等地不是刚出台新的一轮限购限贷吗?之后几个月不是说热点城市房价已经平稳了吗?

  政策是半年之前刚出过不假,但房价趋稳的现象只持续了短短的两三个月。国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅价格变动情况显示,2月份新建商品房上涨的城市有56个,占比达80%,与1月份相比有所增加。与新建商品房相比,二手房似乎更热,尤其是北京的二手房。

  春节假期后这一个多月以来,北京二手房,特别是学区房火爆的情况,屡屡见诸报端。“北京二手房均价6万”、“12万以下都不好意思叫学区房”、“为什么学历不值钱,但学区房值钱”,令不少原本对房价上涨无奈者开始转向“围观”。

  当房价上涨之声再起时,3月17日不少城市启动了抑制房价的老招数——限购限贷,其中北京出台“认房又认贷”的最新限购令,二套房首付比例提高至60%;石家庄紧随其后,规定非本市户籍居民家庭限购一套房;广州宣布单身限购一套,连续社保3年变5年;郑州则称18日起补缴的社保、个税无效(对于购房资格而言)。

  限购限贷能让房价不涨吗?从历史经验看,短期似乎可以,但这种暂时性从需求端进行抑制,不但非长久之计,反而会在日后迎来更大力度的上涨,因为限购、限贷都是有时效的。更为重要的是,政府一再提出抑制房价,不断出台限购、限贷政策,但这么多年大城市房价几乎没怎么跌落过,一般都是简单盘整之后继续上涨。换句话说,民众对大城市,尤其是京沪这样的城市,已不再有多少房价下跌的预期,所谓“信心比黄金更重要”,房价下跌更是无从谈起。

  因此,毫不讳言,房价问题症结不在限购、限贷。大城市房价有没有泡沫?这个很难言明,如果从所谓的经济学原理、常识而论,那无论从收入从、租售比还是房产相当于GDP倍数,中国大城市房价可以说严重泡沫化。但事实是,这些数据都抵不上中国人对于房子的执着,近几年改为对人口净流入城市房产的执着。

  比如说,刚毕业不久的小夫妻甚至是情侣就开始张罗买房,逾百万的首付并不来自两人的积蓄,而是两个家庭的支持。“有恒产者有恒心”,常年租房的西方人看不懂,但中国人几千年的传统,不是说改就改得了,因此不能寄托于将解决房价问题症结归到国人观念上。

  那么,房价问题的症结在哪里?笔者认为主要有三点:

  其一是奢侈性住房持有成本太低。房产最重要的是居住属性(中央也一再强调),既然房子是为了满足居住需求,那超过一定标准的奢侈性需求,征税也理所应当。京沪两地以控制人口为目标,国土、住建部门面对质疑时曾声称“住宅用地供应”是充足的,或者说房子不缺。当然,相关部门可能有其论据,比如房产总量对应常住人口是充足。但不可忽略的是,房产并未平均分配,如地产大亨潘石屹此前公开称,“北京有人买100套房,只住一套”。这种情况虽是极端,但反应出分配的不平均。因此,对超出需求的住房,应征收奢侈性房产税,如设定人均60平以上为奢侈性住房消费,超出部分按照比例征税,如此可“盘活存量”。

  其二是土地供应制度。2012年以来,人口集中流入了大城市,但这些城市供地意愿却在降低,以2016年为例,16个热点城市有8个城市住宅用地供应量少于上年同期,减少较多的有厦门(50.2%)、上海(47.5%)、广州(41.9%)、北京(30.8%)、苏州(21.1%)。人口持续净流入,尤其是有购房需求的高素质人才流入大城市,但住宅用地供应却在减少,导致“地王”频现,面粉贵过面包,房价焉能不涨?

  最后是租房保障体系。中国人之所以喜欢买房而多不愿长期租房,甚至在租售比如此低的情况下还选择买房,不仅是国人对于“有房”的执念,国内租房保障体系不完善也是原因之一。以京沪为例,办理居住证需要“有稳定住所”,这个住所当然可以是租房,但大城市的房东愿意配合租客办居住证者少之又少;另一个自然是子女入学,也需要“有稳定住所”,房东不愿意配合也大有人在。而且,承租人在租房期间的弱势,在中国已形成惯性,换言之,租房者目前在中国很难租到“稳定住所”。

  中央三令五申,房子是用来住的,而不是炒的。但市场经济之下,靠政府去强调并没有多少作用,最需要的是全面而稳定的政策配合。