学区房价格见跌,教育机会均等终要走上日程

单红松2017-09-05 09:37:05来源:新京报

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  租购同权政策是住建部等九部委出的,影响却集中体现在学区房,背后的逻辑是改革力量推动下,教育机会与户籍、住房产权挂钩关系持续松动的结果。

  “几乎所有房源都有降价,还有部分急用钱的房主在交易时会进一步降价,降价幅度可达50万元。”9月4日,据媒体报道,北京某学区的房产中介表示,与3·17新政前相比,附近住宅包括学区房每平方米平均降价一两万元。

  随着9月1日开学,学区房的应景降温似乎也让此前压力颇大的家长们,松了一口气。事实上,学区房降温的背后,既是今年以来政策之下的必然发展,也蕴含着改革的深层用意。

  让我们通过今年以来的住建政策略以管窥。

  3月6日,北京市规划和国土委印发《关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见》,推进利用集体建设用地建设租赁住房;3月17日-26日,北京市密集出台一系列号称“史上最严限购”政策;7月17日,广州市率先实行租购同权;7月18日,住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务”。8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

  系列政策的接连出台,意味着租购同权和集体租赁住房政策是一套组合拳。虽然措施略显生猛,但痛点抓得准确。从政策打法上也很有特点:地方先出,部委政策紧随其后。关联政策的步调紧跟,实则暗示着此轮政策是有明确目标的战略举措:为实现“房子是用来住的,不是用来炒的”的目标服务。

  其中,学区房恰恰是典型的“用来炒的”。

  学区房不是用来住的,是用来上学的,这恰恰构成了最大的炒房热点。因此,在系列政策的背景下,学区房首先反应,一致小幅下跌5%-10%也属必然。不过,不同于一般商品房,学区房实则是住房和教育结合的产物。其价格既受住房政策影响,也受到教育资源的左右。

  教育资源对学区房价格影响的根本原因在于其公共产品属性。唯有当公共品实现普遍均等化时,市场发展才能走向健康轨道。对比其他公共品来看,在一、二线城市,基础设施基本上已经标准化,水平差距不大;医疗资源高度市场化,全城全国都共享,差别只在距离;治安、消防必然确保均等化;科技、文化、体育目前还无关痛痒;只有教育,既不均等,又难以放开,市场力量再强大,也只能沿着学区划定的边界畸形生长。

  中小学校是典型的公共产品,住房则是准公共产品。上世纪90年代初以来的教育产业化改革和90年代末以来的住房商品化改革,带来的种种问题,本质上都是因为偏离了其公共产品属性,学区房则是教育和住房两个领域发展偏差的叠加和放大。

  中小学教育独有的学区划分制度,将教育资源对房价的影响人为限制在了学区内。因此,房价无法摊薄,不得不在学区内畸形攀升,就像被密闭容器中挤压生长的豆芽,最后会以扭曲的姿势出现。因此,决定学区房涨跌命运的根本原因是教育制度。倘若教育资源分配不公现象没有改变,供求关系就没有本质改变,学区房无论是用于出售还是出租,都仍是稀缺昂贵的商品,价格自然不会发生彻底扭转。

  不过,今日的北京学区房量价齐跌现象意味着这一局面正在改变。一个重要的影响因素在于九部委推行的租购同权政策。租购同权中的“权”字,并非产权,而是居住权及与其相关的享受城市公共服务的权利,其中最有吸引力的就是受教育权。所以,租购同权政策是住建部等九部委出的,影响却集中体现在学区房,背后的逻辑是改革力量推动下,教育机会与户籍、住房产权挂钩关系持续松动的结果。如此来看,教育均等化要提上日程了。

  当然,租购同权政策的出台虽然不会是颠覆性的改革,但却是“愚公移山”式的持续改革重要一环,其能够部分缓解需求,对学区房价格也会有一定影响。至于从根本上解决学区房价格扭曲,终究是要归还义务教育的公共产品属性,尽快实现教育机会均等化。毕竟,虽然九部委放出了租购同的“风筝权”,但九部委之外,还是教育部牵着那根“风筝线”。

  □单红松(城市中国研究院执行院长)

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  • 适逢毕业季,以大学毕业生为主力的人才流入也带动了住房租赁市场的火爆。链家研究院的数据显示,6月,深圳18岁至25岁签约租客的比例达到17.9%,比前一个月上涨了5.3个百分点。
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  •   9月4日,有关机构发布的最新统计数据显示,8月,各线城市土地成交量同环比均有缩水,月度出让金相应下滑。今年1至8月,全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元,同比增加约34%。
  • 深圳市规划和国土资源委员会1日公布了《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》,拟恢复划拨方式供地,范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地。
  • 根据今年广州卖地记录做的统计显示,截至8月中旬,广州今年一共挂牌了21宗商服和商住用地,其中统计显示,截至8月中旬,广州今年一共挂牌了21宗商服和商住用地,其中只有两宗地块没有对竞拍人设定产业门槛。只有两宗地块没有对竞拍人设定产业门槛。
  • 进入下半年,上海进入集中供地期。7月以来,上海合计挂牌35宗经营性用地,总出让面积逾144万平方米,之前的前6个月,上海挂牌地块均为商办性质。
  • 时隔3个月后,上海土地市场再次出让宅地。8月28日下午,上海市今年下半年首次进行宅地出让。最终,在仅仅经过一轮报价后,万科以29.19亿元、超过起始价0.1亿元,竞得上海市宝山区宝山工业园区108-04地块,近零溢价拿地。
  • 杭州土地市场热度不减,九月杭城的“推地潮”还将继续。据浙报传媒地产研究院统计:杭州十区九月份预计将出让36宗土地,其中主城区24宗,萧山区7宗,余杭区4宗,富阳区1宗。
  • 8月24日,上海浦东新区规划和土地管理局规划管理处公示《浦东新区租赁住房地块所在街坊(部分)控制性详细规划局部调整(实施深化)》(草案),计划将世博、三林、张江3个黄金板块的5幅商办用地改为租赁住房用地,规划租赁住房建筑面积高达39万㎡,套均面积80㎡,提供5240套住房。
  •   按照各地的平均租金水平来计算,若非承租公共租赁住房,或无法提供租房合同、发票等证明,在北上广深等一线城市,公积金所提取的金额远远不能满足租房的需求。
  • 今年国务院常务会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持,以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
  • 《方案》可以算作是一次土地制度的技术性改革,其中也蕴含着更深层次的改革——提高农民对土地产权的完整性。
  • 利用集体建设用地建设租赁住房,这到底是一个老事物,还是一个新现象,似乎争论不休。
  • 上个月,北京共有产权住房和租房新政纷纷征求意见。虽然一个是买、一个是租,但都聚焦通过“梯度消费”来解决住房刚需。
  • 试点的基本出发点是为了解决新市民的租房需求,同时增加农民的财产性收入,不是为了解决城市建设的用地指标,也不是鼓励资本到农村圈地建房。
  • 房地产行业的矛盾是我国经济转型过程中各种矛盾的集中反映。可以说,在当前发展阶段,我国房地产市场已经完全满足系统重要性特征,而历史经验也反复证明,如果经济和金融发展过分倚重房地产,并听任房地产价格持续快速上涨,则其极有可能成为触发系统性风险的结构性短板,进而对国民经济持续稳定健康发展造成重大危害。
  • 8月28日,国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。从字面推测,不排除还会有第二第三批试点城市加入,这且不表。
  • 去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控,禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而,《证券日报》记者近日调查发现,在北京地区,仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。
  • ​  延续此前实体经济融资需求,以及表外融资转回表内对信贷的拉动,市场普遍预计8月份新增贷款将环比7月份小幅上升。
  • 8月29日,财政部面向有关银行定向发行了共6000亿元特别国债,这意味着29日到期的特别国债已完成滚动发行。就在当日,人民银行以数量招标方式进行了公开市场业务现券买断交易,从公开市场业务一级交易商买入了6000亿元特别国债。
  • 近期,多地传出银行继续上浮房贷利率的消息,有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%。记者近日走访了解到,我市首套房与二套房的贷款利率在基准利率的基础上也有不同程度上浮。
  • 中国信托业协会最新发布的数据显示,截至2017年二季度末,全国68家信托公司受托资产达到23.14万亿元。从季度环比增速来看,2016年四季度环比增速为11.29%,2017年一季度环比增速为8.65%,二季度环比增长5.33%,比上两个季度更加平稳。
  • 多家A股上市银行的数据显示,其上半年住房按揭贷款增速回落,新增房贷占个人贷款的比重也较去年末有所下降。与此同时,居民消费性短期贷款在今年前七个月的增量已经超过去年全年。业内人士表示,在房贷业务缩水的情况下,银行有加快发力消费贷款等其他收益更高的零售业务的动力,不过,对于部分消费贷款变相涌向房地产市场的风险需警惕。
  • 8月31日,A股2017年度半年报的披露迎来收官。作为国民经济重要的组成部分,逾3000家上市公司财务数据的公布,一定程度反映了宏观经济发展的风向标。
  • ​  30日,央行在公开市场进行800亿7天、500亿14天逆回购操作,当日有2300亿逆回购到期,净回笼1000亿。在经历周二净投放“一日游”后,公开市场再次重回净回笼的态势。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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