北京房价跌了 换房时机来了吗?

李桁2018-02-08 14:28:22来源:北京青年报

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  改善换房占比超6成 成为交易主流 连环单带来复杂交易 要留心每个细节

  刚刚过去的2017年,无论是新房还是二手房,都遭遇了严厉的调控政策,房价相比2017年里的高点都明显下调,尤其是二手房,报价下调10%-20%是普遍现象,一些小区甚至出现了价格下调20%的房源,北京二手房报价也回到了2016年的水平。然而,房价下跌对于购房需求来说,却并不完全是一件好事,尤其是对换房人来说,房价下跌带来了双重影响,一方面,目标房源价格出现松动,可以逢低买入。另一方面,自身打算卖掉的房子价值也缩了水,支付能力反而下降了,换房的代价更大了。那么,现在还可以置换吗?

  房价下跌  换房节奏却被打乱

  随着房价的下跌,换房需求重新开始入市,曾经的目标区域的价格都出现了明显下降。链家地产研究院的数据显示,目前二手房的价格已经重回2016年的水平。二手房均价在“317”调控之后,连续9个月稳步下跌,累计跌幅达到了14%,去年12月份的成交均价已经跌至59680元/平方米。换房需求也开始出现在市场。

  最近因为妻子怀孕打算买房的徐先生,就是换房大军中的一员,他目前和妻子住在三环新城。但周围没有好的教育资源,让徐先生下决心换房。最终他挑中了德胜门一套62平方米的南向小两居。

  “和房主都聊好了,房主让了点,最终谈下来是710万,都交了定金。”徐先生告诉北京青年报记者,他本来满心欢喜,赶紧把自己的房子挂在中介那里卖,结果这时才发现,现在来看房的人比旺季时少了很多,一个礼拜也不到10组看房人,而且能坐下来详细谈的更少。

  眼瞅要到了德胜门的房子交首付的时间点了,没办法,只能便宜点出手。徐先生告诉北青报记者,他目前住的三环新城均价在53000元/平方米左右,为了尽快成交,他最后只能报价51000元/平方米。

  对于这次换房,徐先生坦言,换房节奏还是被打乱了,虽然挑中了比较中意的房子,但自己的房子低于周边均价成交,让他感觉卖亏了。

  家住马驹桥的朱女士也在换房中遇到了麻烦。由于小孩4岁了,准备上小学,朱女士开始考虑为学区换房。目前住的马驹桥一带没有比较好的学校,而且环境较差,因此她准备换一套带有学区的房子。综合考虑一圈后,她将目标定位亦庄的海梓府项目,一方面海梓府总价较低,60000元/平方米的价格带精装修而且是现房,户型也有两居室,总价较低。相比周边160平方米起的大户型,优势明显。另一方面,项目周边有学校配套。就在去年10月份,人大附中宣布在旁边建立分校,两年后招生小学,正好和孩子的上学年龄匹配。

  然而目标虽然设定好了,但令朱女士郁闷的是,自己在马驹桥的房子相比去年高点时下跌了15%左右,目前售价约3万多元/平方米,一套90平方米的两居室大概是300万元,而海梓府两居室的价格最低也要550万元左右,朱女士希望能够卖一个好价钱,但换房周期就可能一等再等,而且海梓府还有涨价或者售罄的可能。

  业内建议换房要注意时效性

  上述的案例都是现阶段购房人遭遇的换房窘境,一面想让自己的房子卖个好价钱,一面又希望目标房源能够降价。

  其实,房屋置换是一种特殊形式的房屋买卖,为什么说他特殊呢?因为置换要保证买卖房行为同时进行,也就是说一次置换成功,相当于两次交易,即卖掉了原来住房,又买进了需求住房。这种特殊性也要求置换过程一定讲究时效性。

  自房产限购政策以来,二手房市场上置换型需求明显增多,数据显示,买一卖一、以小换大的改善型购房者占二手房成交量的六成左右。房屋买卖本就属于复杂交易,一买一卖的过程中,风险也随之增加。若换房者协调不好付款时间、腾房时间、贷款时间等,将面临诸多问题。

  换房带来的连环单也带来了交易的复杂性,一位购房人告诉《广厦时代》,她在卖一买一的过程中,需要购买自己房子的人尽快支付定金和首付,用来偿还房屋贷款。而她看好的三居业主也需要她的首付解抵押以及作为新房的首付。因为牵涉多重交易,他们的每个环节都需要反复商量谈判,寻找合适的时机和方式,而每个环节出现的细节问题都可能导致整个连环的交易失败。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,换房的总体原则是:如果卖房总额与买房总额相近,则不必考虑时机,有需要有能力就换。如果卖房总额、明显小于买房总额,则可考虑一下交易的时机。大多数人的改善换房情况属于后者。

  他认为,从时机来看,当前北京不适卖房,也不适买房。因为房价已经明显下跌了,但还不确定跌到位。在这个时点,买卖都挺尴尬的。

  不过,如果为了换房还是建议当前尽快卖掉,不卖,就没可能在更合适的价位买进。

  换房比例超6成

  换房虽然复杂,但已经成为楼市交易的主流。

  链家地产研究院的数据显示,2017年里,北京的购房者中,二次置业者,也就是换房者的占比达到了总交易量的67%,“换房改善”已经成为主流。

  户型升级、环境升级、区域升级……换房购房人需求各有不同。链家研究院分析认为,在消费升级的时代下,品质居住成为一种新刚需。首先,换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择,是生命周期进行到特定阶段后的必然结果;其次,人口的流动带来大量换房需求,这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房;最后,换房也是消费升级时代的必然结果。

  根据链家研究院统计显示,北京楼市虽然遭遇调控,但也迎来了“消费升级”,统计数据显示,32岁以上的改善型需求人群占了购房者总人数的6成以上,35.5%的购房需求则是25-31岁的年轻家庭,多是刚需为主。而25岁以下的单身置业更是仅有2.4%。

  改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升,以北京为例,有77% 的经纪人接触到连环单。

  而在最热门的换房区域中,北五环从各个热点区域中脱颖而出。链家地产研究院的数据显示,2017年北京楼市成交量最高的五个商圈分别是回龙观、望京、天通苑、顺义城、北苑,全都位于北五环附近,这个区域也是换房需求最集中的区域。

  链家研究院院长杨现领表示,当前二手房交易正在从数量到品质转变,各类人群今天都面临着对品质的追求,消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求阶段。改善、换房才是刚需。所以,这种新刚需的释放,是过去两年支撑整个房地产周期的最核心动力。无论是新房,还是二手房,都在进行改善。改善需求的释放,也将在今年成为二手房交易的主流。

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