各尽所能各取所需众筹美好居住生活

刘志峰2018-08-09 17:40:15来源:中国房地产金融

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  探索房地产众筹的设计创新、产品创新、金融创新,按照“房子是用来住的”要求,把重点放在“发展房地产定制服务,满足住房有效需求”这个根本宗旨上来。

  文/刘志峰中国房地产业协会会长

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  三年多来,中国房地产众筹联盟在冯仑主席带领下,依靠平安、万科、绿地、万通等25家联盟成员企业的共同努力,在旅游休闲、乡村民宿、养老服务、长短租公寓、餐饮店铺、共享空间、停车位建设等方面,进行了有益的探索,从联盟成立之初的资金众筹,发展到今天对设计、人才、智力、服务、商业模式、生活方式的众筹,开拓出了一条市场细分的道路。成长过程中联盟虽然也遇到了一些困难,但总体发展值得肯定,尤其是一些做法有必要继续探索。

  2017年,我国房地产众筹项目5774个,认筹总额54.72亿元,参与人数48万人次。虽然项目不多、规模不大,与去年商品房销售额17万亿元相比,金额更是微不足道,但却体现了以下特点:

  一是面向中小房企。当前一些中小房企、中小项目在去杠杆背景下融资困难,得不到贷款支持,但通过众筹找到了志同道合的投资人,顺利进行了开发。二是面向乡村民宿、餐饮店铺、短租公寓等项目进行设计改造,既整合了分散的资源,又满足了创业人群的需求。三是通过众筹平台,让文创、休闲、娱乐、体育健身等项目,快速形成独有的品牌营销,逐步建立起自己的消费社群。四是牵线搭桥,将养老地产、特色小镇、创新工场、工业地产改造项目介绍给一些城市,加强了与地方政府的合作,提高了项目的议价能力。五是加强信用建设,建立了众筹项目的识别、审查、备案、风控等制度。例如,“多彩投”等房地产众筹平台已经开始建立起自己的风控管理体系。

  但也要看到,由于国家对众筹还未出台相应的法律法规,国际上也很难提供成熟的经验,目前众筹业务主要参照基金、证券、互联网金融等做法,因此,存在政策、市场、平台运作等风险,尤其是互联网金融被重点整治后,一些处在政策边缘的平台和项目,将面临更大的挑战甚至被清理。乡村民宿、餐饮店铺等需求较大的众筹项目,也因投资周期长、不确定因素多,存在一定的经营风险。同时,对众筹业务的知识普及和从业人员的教育还不够,消费者接受程度仍然很低,大部分企业不愿参与众筹。

  怎么应对这些挑战?关键还是要坚持众筹联盟成立的初心。我曾在联盟成立之初谈到,联盟要生存发展,必须坚持定向、定制、定投的“三定”原则,以满足群众需求为导向,设计生产长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的好房子。通过众筹相关方的各尽所能、各取所需,在“有房住”向“住好房”的转变过程中找到自己的定位。开会之前,联盟秘书处的同志问我,房地产众筹能不能成为多主体供应、多渠道保障的一部分,我认为,要具有这方面的功能,众筹业务和服务重心必须向以下三个方面转变:

  一、围绕美好居住生活展开众筹

  我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一重要的科学判断,不仅是制定我国大政方针的依据,也为各行各业的发展指明了方向。

  满足群众日益增长的住房需求,不仅仅是基本需求,美好生活的内涵很丰富,也包括高品质、多层次需求。要提供这些不同层次的需求,就有了发挥众筹特点的空间。当前,房地产行业创造美好居住生活的目标,就是按照党的十九大报告的要求,为群众创造“更舒适的居住条件”。什么是“更舒适的居住条件”?我理解为“四个好”:

  1.     安居宜居,群众反映好;2.经济适用,配套服务好;3.性价比高,住房品质好;4.绿色健康,人居环境好。众筹联盟和在座的企业也有必要以这“四个好”为标准,设计和生产群众有意愿购买的产品。让群众有意愿购买,首先要让消费者对自己的住房选择有部分自主权,让他们主动参与设计,这包括对户型面积、室内布局、材料使用的选择,这也是众筹能不能健康持续发展的关键。下一步,要按照美好居住生活的发展理念,继续坚持定制、定向、定投的“三定”原则,利用先进的设计理念、文化创意及科技智能等技术,通过互联网+,引入一批设计能力强、服务水平高、具有一定国内外影响力的设计企业、制造企业参与众筹,目前,中德住房储蓄银行已经被济南等城市纳入多层次住房政策体系,为群众提供一个绿色健康、生态宜居、科技智能的居住环境。

  二、围绕分类分层展开众筹

  美好居住生活是丰富多彩的,除了多层次、高品质需求之外,随着时代的变化,住房消费还有一部分差异化、个性化的需求,包括改善型需求,这批消费者有一定的财务自由,希望房子拥有自己的居住风格,这也是消费升级的需要。过去,我们的住宅设计开发太单一。要针对不同年龄、不同职业、不同人群的消费者,设计出不同产品。众筹平台可针对老年人的需求,设计医疗设施完善、能够提供看护服务的老年公寓;可针对新就业职工的需求,设计小户型、方便社交活动的青年公寓、人才公寓;也可针对新市民的需求,多设计一些中低价位、中小户型的长租公寓,将消费者的需求分类分层后按需生产,避免盲目开发,使消费者从建什么,住什么的普通住户,变成自己的“建筑设计师”、“内装设计师”。

  以需定产、分类分层,还要考虑建立人与建筑互动的产品体系。当前健康住宅、绿色建筑越来越受人关注,要在空气、光、水、营养、健身、舒适、精神享受等方面,关注居住者健康。如今一些慢性病和亚健康问题突出,严重影响了人们的身体健康。但年初,我到山东菏泽丹阳房地产开发公司开发的东方夏威夷小区考察,这个公司开发了一个楼盘,业主入住近一年半反映相当好,部分住户的肺气肿、咽喉炎等慢性病变轻、变好了。什么原因?它做到了“三恒”:一是恒温,常年23℃左右;二是恒湿,湿度控制在50%左右;三是恒氧,负氧离子达2100-3100个/立方厘米,PM2.5不论室外多高,室内接近0,老百姓称之为“会治病能健身”的房子。像这样的“三恒住宅”,我们在众筹过程中要大力推广。在目前限价政策暂不能调整的情况下,要研究出台鼓励开发企业采用新技术、新材料、新工艺建设健康住宅、百年住宅、“三恒住宅”的政策。提高住房质量,满足群众对美好生活的向往。

  三、围绕共享融合展开众筹

  新时代的房地产要与人口老龄化社会、儿童健康保护相互适应;与互联网、大数据、人工智能共享融合;与城市更新、现代服务业配套发展。尤其是属于跨学科、跨专业的复合型地产,如健康住宅、养老地产、绿色住区,以及联盟正在积极开展的医养旅居、市民农庄、田园综合体、军民融合产业园等项目,无论是设计、建造,还是材料供应、配套设施、使用评价等,既需要空间改造和变换,也需要与多部门、多产业加强合作。据我了解,远洋集团、绿地集团、中国建设科技集团,都在与医疗设备、养老养生、文化体育和健身机构共享融合,联盟的成员也在与河南新乡、安阳等政府开展合作,探索建立多主体的住房供应。因此要强调,联盟要在共享融合中,继续支持中小房企的发展,如众筹咖啡馆、餐馆、民宿、社区运动场馆等项目,虽然标的较小,但是国家政策鼓励和支持的。这些项目单体融资只需几十万到一百万元,金额不高,传统金融机构支持有限,但通过股权或股权收益权众筹,一些优质项目就能获得投资人的直接投资。为此,众筹联盟要重点在资源整合、信息技术、智力支持等方面提供服务。

  在第四届中国房地产众筹联盟峰会上,房地产众筹联盟将发布《2017年度中国房地产众筹白皮书》,对众筹发展模式和经验做法进行总结。希望联盟成员:首先,要从“信息中介”转向“信用中介”,吸收更多有实力的房地产企业加入联盟,在消费者中建立起可信度。这一点,联盟发起单位都是大企业,不仅业务要带头,诚信也要带头。其次,要探索房地产众筹的设计创新、产品创新、金融创新,按照“房子是用来住的”要求,把重点放在“发展房地产定制服务,满足住房有效需求”这个根本宗旨上来,在住房美学、人文度假、乡村振兴等方面有所作为。第三,要为众筹提供良好的创新环境。当前房地产不平衡不充分的矛盾还很多。在改革进入深水区的今天,针对众筹的一些探索实践,包括中国特色的住房合作社制度等,应允许试错、宽容失败,这样才能让改革不断前进。

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