刘志峰:正视八大突出问题走高质量发展之路

方远2018-09-21 16:40:59来源:中国房地产金融

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  “当前必须要正视房地产存在的突出问题,推动房地产高质量发展,如此才能满足经济社会发展的需要,满足房地产业适应新变化的需要,更是满足人民群众对美好生活日益增长的需要。”2018年8月28日,以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开,中国房地产业协会会长刘志峰在会上表示。

  刘志峰指出,城镇住房制度改革以来,全国居民人均住房建筑面积40.8平方米,改善了城乡居民的住房条件,拉动了经济增长,促进了相关产业的发展,对要素市场的完善起到了重要作用。但房地产也存在一些突出问题:

  第一,供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为,供应不足与需求不足同时存在。

  第二,租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家,城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。

  第三,住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性,但核心价值是居住属性。由于房地产投资品属性过强,不仅加剧了房地产的供需矛盾,削弱了居民的住房支付能力,扼杀了年轻人的创造力,也抑制了科技创新和社会创业。

  第四,行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下,经济对房地产过度依赖。

  第五,杠杆率过高。一方面表现在房地产企业的负债率连年高企,房企采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略;另一方面,居民部门杠杆率过高、增速过快,挤占了居民其他消费,影响了消费扩大和升级。

  第六,品质提升缓慢。由于一段时期“房子盖了不愁卖”,企业失去了提升品质的动力,其中暴露很多问题。在依靠技术进步和从业者素质提高方面,房地产的脚步远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策,也制约了利用新技术、新材料、新工艺提升住房品质。

  第七,企业发展持续性差。过于追求速度,既埋下了工程质量隐患,也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益,但长期不可持续,也与高质量发展背道而驰。

  第八,资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中,资源能源浪费比较严重,如:单位建筑能耗比是同等气候条件下先进国家的2-3倍,建筑中钢材使用量高出10%-15%,每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤。

  刘志峰强调,房地产的问题影响到经济社会的健康发展,导致经济“脱实向虚”的局面较难改善,系统性风险在积聚,影响最终消费的扩大,使经济结构调整变得困难。为此,必须摒弃原来的发展模式,走高质量发展之路。

  什么是高质量发展之路?刘志峰认为,房地产高质量发展的目标应当是:住房数量增长适当快于人口增长;房价上涨慢于收入增长;使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。具体分为以下七个方面:

  第一,供需基本平衡,既不短缺,也不过剩。第二,杠杆基本合理,风险可控。第三,供应结构基本合理。首先是大力发展租赁住房,增加租赁住房的供应。其次是改善住房供应对需求的适配度。第四,价格相对稳定,与居民支付能力相适应。要服务于“房子用来住的”那部分群体。第五,需求管理到位,优先保障居民家庭住房权利。第六,提高房地产供给的效率效能。第七,提供高质量的产品。

  “前五点是从国家政策层面来解决高质量发展问题,第六点是从企业发展理念进行解读。”刘志峰说,开发商如何提供高质量产品,应当注重绿色、数字化生产、工业化生产、利用好信息化智能化以及注重住房的全寿命周期的服务。

  第一,要推进绿色健康住房的发展。随着群众生活水平的提高,住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间,而是满足绿色健康生活的需要,要积极发展健康住宅,要注重节能减排。

  第二,要依靠数字化改善生产。要进一步推广BIM技术,通过数字信息仿真,模拟建筑物所具有的真实信息和三维建筑模型,强化住宅开发的品质管理,全过程跟踪,确保规范施工、安全生产,防止偷工减料、弄虚作假。

  第三,要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治,很重要的原因是手工劳动比重大、产品精度低。但用工业化生产住宅,就能将施工的项目技术分级分类,实现现浇与装配融合、施工与装修同步,提高装配率、集成率、标准化率,消除项目变更造成的资源、能效和人力浪费,体现全穿插施工质量管理的优势。

  第四,要依靠信息化、智能化做好服务。对内,要把信息化贯穿于项目立项、招投标、施工建设、竣工验收、项目销售、物业管理等方面,形成与其他上下游企业的优势互补。对外,要发挥互联网+、大数据的作用,将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭,为群众日益增长的需求服务。

  第五,要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。住房应该是成品,而不应该是半成品,要努力实现全装修一步到位,减少浪费。要以人为本,从儿童到青年,从中年到老年,建立覆盖全生命周期里不同人生阶段的居家生活,努力实现住房全寿命周期的经济适用。同时要加强标准化建设,使住房全寿命周期都能按标准建设管理。

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