发展住房租赁需要合理金融创新

杨才勇2018-10-11 17:14:38来源:第一财经日报

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  近期长租公寓市场成为各方热议的焦点,尽管暴露出了一系列问题,但在总结住房租赁发展过程中的问题时,要避免将其过度妖魔化。目前我国住房供给主要以商品房市场为主,结构较为单一,住房租赁发展对于构建多层次住房供给体系具有重要意义,也存在巨大发展空间。住房租赁与传统房屋销售模式存在较大区别,其发展需要各方共同努力推进,在这个过程中也需要合理的金融创新支持。

  住房供给应由销售模式向租赁模式变化

  从需求端看,获取住房的方式包括购和租,供给端对应商品房销售(销售模式)和住房租赁(租赁模式)。从产业链条环节来看,销售模式中的一手房市场属于增量市场,房地产企业通过“拿地→开发→销售”不断循环进行增量开发并提供商品住宅供给。随着存量的增加,二手房存量交易市场也不断发展。租赁模式可以分为一手房租赁和二手房租赁,一手房租赁是增量供给,延伸到拿地开发链条(也包括厂房改建等),开发完成后不对外出售而是通过持续运营提供租赁服务。二手房租赁市场则是基于存量房源的租赁市场。

  销售模式与租赁模式核心区别在于驱动要素不同。销售模式以销售驱动,与后续的管理运营相对脱离,整个开发销售链条通常只持续几年时间,是服务于销售的开发行为;租赁模式则是以运营驱动,主要以持续的管理运营,服务居住消费需求为核心,是一个持续数十年的经营行为。

  销售模式倾向于推动房价上涨。销售模式的链条以住房销售为终点,整个产业链条的价值和盈利都来源于房屋销售,形成了一个倾向于推动房价上涨的运行机制。同时,由于房屋具有资产属性,房价除了受居住需求影响,还受大量投资投机需求的影响。并且房价上涨越快,就会吸引更多的投资投机需求,形成不断自我驱动上涨趋势,并越来越脱离房屋的居住本质。加之,房屋的租金回报率低,持有环节房地产税未落地导致投资者持有空置房屋的成本低等因素,导致许多房屋空置,进一步加剧了供需的结构性矛盾。

  与之对比,租赁模式更加聚焦于服务真实的租住需求。此外,租赁市场的发展也有利于提高运营环节的税收增长,结合房产持有及空置等方面的税收政策,能够将开发销售链条的收入和税收,逐步转变为市场健康发展的税收收入,利于理顺地方政府财税体制。

  我国住房租赁市场存在巨大发展空间

  目前,我国住房市场中商品房销售占据绝大部分比重,租赁市场发展还十分滞后。1998年“房改”后,我国进入了商品房时代,商品房市场迅速发展。1999~2017年,商品住宅销售额由2188亿元快速增长至11万亿元,增长近50倍。链家研究院的数据显示,2015年我国住房市场结构中,新房占比62%,二手房占比31%,租赁仅占7%。与此比较,美国住房市场结构中租赁占比33%,而日本则达到47%。

  这些问题的形成,既有许多深层次因素,也与我国住房供给市场结构单一有关。正是如此,2011年以来政府加大了保障房建设力度,提高政策性住房的供给比例;2015年以来,又开始大力推动住房租赁的发展,各地也开始纷纷出台政策鼓励住房租赁的发展,2017年10月,十九大报告中再次明确“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,住房租赁成为多层次住房供给体系中的重要组成部分。

 住房租赁发展需要金融创新的支持

  我国目前的住房租赁市场,主要包括个人普租(个人房东直租或通过中介出租)和机构化租赁(包括集中式长租公寓和分散式长租公寓),以及城中村三类。根据《2018中国住房租赁白皮书》对全国十个重点城市的测算,住房供给结构中,传统的个人普租与城中村供给占比分别高达64%和27%,机构化租赁占比不到一成,其中分散式长租公寓占比8%,集中式长租公寓占比仅1%。而从国际上来看,美国租房机构化比重达到30%,日本达到80%。

  从目前的市场情况来看,个人普租与城中村供给占绝大部分比重,存在信息不对称、市场散乱、服务不规范、租住环境较差等问题。

  机构化租赁发展还较为滞后,占比不到一成,其中又以分散式长租公寓为主。集中式长租公寓更多的是通过新建、商改住、旧厂房改造等形成租赁房源,更多体现为增量供给。但由于资本投入巨大,租金回报率低,目前其发展较为缓慢。分散式长租公寓是从个人手中收房,装修后再出租,虽然提高了租客的租住品质,但基本是存量替代,品质溢价也会提高房租价格。为了抢占市场份额,长租公寓公司又纷纷提高收房价格抢占房源,也助推了房租价格的上涨。这个过程中,房租贷、ABS(资产抵押债券)等金融手段也被认为是主要帮凶。

  客观来看,长租公寓在发展的过程中,确实存在一些问题。在监管收紧的背景下,一些P2P、小贷资金涌入这个政策较为鼓励的市场,产生了一些无序竞争的情况。在追求短期回报的资本推动下,长租公寓公司也存在利用金融手段不断加杠杆扩张规模的冲动。不过,在认识这些问题的同时,要避免将行业过度妖魔化。作为一种还在发展初期的住房供给模式,长租公寓与传统模式存在较大区别,需要合理的金融创新的支持。

  经过几十年的发展,围绕房地产开发销售链条的金融服务已经较为成熟,包括银行贷款、中期票据、信托融资、债券、基金、资管等,但这套融资体系并不完全适用于住房租赁模式。

  在销售模式中,开发商的现金流体现为拿地开发阶段的大规模流出,以及销售环节的集中流入。住房租赁则主要依靠持续运营获取租金收入,其现金流入是一个相对小额稳定的长期持续过程。服务于开发-销售模式的金融产品,主要以中短期的债权融资为主,很难与租赁模式中长期的现金流相匹配,这就需要引入更多追求长期回报的资金支持,也需要金融服务创新的支持,特别是与这类长期现金流相匹配的证券化产品,例如REITs(房地产信托投资基金)、ABS等。这类产品通过一级发行市场与二级流通市场的结合,既解决了资金长期化的需求,也解决了流动性的需求。

  以REITs为例,在美国等国家发展已十分成熟,但在我国还处于试点起步阶段,目前出现了一些私募类的REITs产品,但还没有成熟的公募REITs,并且主要以债权类的项目为主,权益型的项目较少。这主要是受限于法律、税收、市场等诸多因素制约,还需要各方共同努力推动行业的发展。在进行金融创新的同时,行业自身需要避免追求短期化利益的冲动,监管部门则需要加强市场主体的行为监管,限制金融创新的滥用,鼓励符合市场规律、有利于行业健康发展的金融创新。

  总的来看,发展住房租赁市场是一个复杂的系统工程,既需要政府从财税体制改革、土地供给保障、法律法规完善、税收优惠鼓励等方面加以推动,也需要行业的规范发展以及相关金融服务合理创新的支持,才能推动行业的持续健康发展。(作者系京东金融研究院研究员)

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