易居论坛:长三角一体化国家战略下房地产业的发展

2019-02-19 15:08:30

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  在上海举行的中国首届进博会上,2018年11月5日中央宣布,将支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略,着力落实新发展理念,构建现代化经济体系,推进更高起点的深化改革和更高层次的对外开放,同“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设相互配合,完善中国改革开放空间布局。日前,以“长三角一体化国家战略下房地产业的发展”为主题的易居论坛举行。与会者认为,长三角三省一市在一体化发展国家战略下,抓住机遇,凝心聚力,推动房地产业持续健康发展。

  长三角一体化如何上升为国家战略

  研讨会回顾,从提出长三角经济圈到最终上升为国家战略,“长三角一体化”足足走过了36个年头。1982年,时任国家领导人提出“以上海为中心建立长三角经济圈”,当时称为“上海经济区”,范围是以上海为中心,包括苏州、无锡、常州、南通、杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴等9个城市组成。

  1992年,“长三角城市群” 一词横空出世,最初包括上海、杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、南京、镇江、扬州、泰州、常州、无锡、苏州、南通14个地级市,后又在1996年纳入泰州,2003年纳入台州,最终以江浙沪16城市为主体形态的长三角城市群得以形成。

  2010年,国家发展改革委发布“长江三角洲地区区域规划”,将长三角区域范围界定为苏浙沪全境内的25个地级市,在原有16个城市的基础上,加进了苏北的徐州、淮阴、连云港、宿迁、盐城和浙西南的金华、温州、丽水、衢州。

  2016年,“长江三角洲城市群发展规划”发布,在2省1市25城市的基础上去掉了江浙的一些城市,同时将安徽省的8个城市纳入长江三角洲城市群。最终的范围包括上海市,江苏省的南京、苏州、无锡、南通、泰州、扬州、盐城、镇江、常州,浙江省的杭州、湖州、嘉兴、宁波、舟山、绍兴、金华、台州,安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、滁州、宣城,总数为26市。

  上海易居房地产研究院于年初设立了《长三角一体化国家战略下房地产业的发展》专题研究项目,本次论坛是该专题项目首次研讨。

  长三角房地产发展新格局新趋势

  上海易居房地产研究院专家委员会主任、原上海市住建委正局级巡视员庞元指出,长三角一体化有很多问题值得研究。中国的城市与国外城市存在区别,中国的城市是行政区划,实际形态上分为城市和农村,土地存在二元化,在长三角一体化和新型城镇化的过程中,郊区集体土地可能会有新的机遇。长三角一体化主要是市场、交通和法律政策的一体化,不同城市的限购限贷、集体土地建租赁住房等政策各不相同,在一体化的过程中如何解决这些差异,有待进一步观察。还有,交通的一体化对中心城市上海既是机遇也是挑战,对上海来说人口是导入还是流出,有待观察和研究。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,2018年长三角一体化发展上升为国家战略,这给长三角的发展带来了新的机会和变革。长三角区域是中国经济最发达,人才最集中,产业最先进的区域,也是国际公认的六大世界级城市群之一,加快推进长三角一体化发展是大势所趋。在此背景下,本院设立《长三角一体化国家战略下房地产业的发展》专题研究项目,希望能在新形势下探索出房地产业发展的新格局、新态势、新机遇。

  华东师范大学房地产系主任胡金星表示,长三角一体化可以理解为“资源共享、市场流通、产业族群、城市发展一体化”。长三角一体化有着清晰的发展愿景和推进步骤,主要有规划对接、战略协同、专题合作、市场统一和机制完善。上海相对于纽约、东京、伦敦等国际都市来说,GDP占全国的比重较低,且国际竞争力和国际化程度不突出。长三角一体化对房地产业发展带来了新的变革,首先高新技术的创新与扩散将进一步推动房地产业向集约化、产业化、模块化与智能化发展;其次将进一步扩大房地产市场规模,使得房地产开发仍有较好的成长空间。同时,长三角一体化也对房地产业发展带来了新问题,人口到底是虹吸效应还是扩散效应,区域房地产供需平衡问题,租赁住房市场发展问题,社区与物业管理水平问题,房地产金融产品创新及金融风险防控问题。交通一体化、中小城市基础设施的完善、城市定位的再优化、产业转移、人口流动等会进一步推动房地产业的发展。

 一体化概念就是均衡化发展              

  上海易居房地产研究院流通所所长崔裴表示,一体化概念就是均衡化发展。长三角一体化不仅是长三角城市一体化,不能简单与英美日等国城市群比较。伦敦、纽约、东京等国际都市群的形成不是行政导向,而是由于城市发展到一定规模后,大城市病突出,自发使人口、资金外溢,从而形成卫星城,多个卫星城连成一片形成城市群。在某种程度上也可以说,德国的西德部分是世界上最大的城市群,因为城市和乡村的发展最为均衡,国家指导思想是均衡发展,产业分布很均匀,许多产业分布于小镇上。就房地产市场而言,德国的这种模式很稳定。区域的均衡化发展使德国的竞争力处于世界前列。只有产业、资金、人口都能均衡分布,长三角一体化才能产生了质的变化。

  中国房地产业协会流通委员会常务副秘书长虞海发认为,长三角一体化国家战略下房地产业的发展,这个研究课题是切合时宜的。目前房地产业仍处于城镇化发展的大浪潮中,长三角一体化与新型城镇化的发展也是密不可分的。目前住房价格的增长高于居民收入增长,这不是好现象,不少中心城市执行严格的限购限贷政策来控制房价增长。长三角一体化如果能处理好的话,可以缓解中心城市高房价的问题。从房地产从业人员的角度来看,做理论与实践相结合的研究意义重大。

  为房地产业带来新的机遇与挑战

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,将长三角一体化的理论研究与实践相结合,可以为开发商、购房者、地方政府等市场主体提供启发与建议,这是很有意义的。在当前大城市发展受到土地供应制约的时候,交通和基建的完善可以为都市圈的三四线房地产市场带来增量发展。大城市居民的居住需求主要有三类,即自住、准自主和养老度假,以上海为例,这三类需求大致的辐射半径分别在50公里、100公里和200公里左右,针对这些需求,开发商可以从中寻觅商机积极布局。都市圈的三四线城市的地方政府需要提供相应的政策支持和完善的公共服务来吸引和满足这些外溢需求。

  上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为,长三角一直是全国开发商非常关注的区域,尤其是一些还有挖掘空间的低洼地区。交通的一体化,高铁、城铁、地铁这些外部和内部交通的发展为房地产开发带来了新的机会,比如轨交上盖TOD已成为房地产行业新蛋糕,各大房企积极布局,但行业格局尚未形成。同时,长三角一体化会增加跨地区的人才流动,租赁住房市场也会迎来新的发展机遇,房企可以积极关注。

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