“二十多年来一直专注于不动产管理的服务领域，从最初的住宅类到覆盖不动产的所有业态，并一直沿着这条路纵深发展物业管理企业，越是没有范本情况下，就更应把‘专业’作为企业的经营理念和立足之本。”均豪不动产管理集团（以下简称“均豪”）董事长于庆新在接受《中国房地产金融》的专访时表示。

  物业管理行业从萌芽开始，到人们逐渐接受了物业管理服务，再到整个行业出现井喷式的增长，一直以来被视作没有统一的标准和系统，所以在超快速的发展时期也曾饱受诟病。经历了20 多年的发展，从隶属于房地产行业服务的物管行业，开始从边缘角色走向舞台中央，本土不动产管理开始迎来百花齐放。

  不动产本土模式创新

  于庆新1995 年创业，当时还未有“物业管理服务”这一概念，他便决定进入和房地产相关的物业行业，成为北京第一批从事物业管理的企业家。

  于庆新告诉《中国房地产金融》，伴随着城市化进程，物业管理的雏形显现，由于城市的承载力有限，所以当城市化进程发展到一定程度，住宅物业的发展受到了限制，更为丰富和多样的类型随之出现。例如产业园区等，“物业管理”进阶为“设施管理”。

  相对而言，设施管理具有综合性，这种综合性呈现出的经度和纬度，与其他领域截然不同。

  采用科技手段完成全生命周期的运作，一出生就紧贴着时代的发展变化、经济变化、产业变化，而生成一个比较综合性的不动产管理来源。

  除了住宅、园区之外， 还有就是靠租金增值来获得投资回报的零售业、写字楼等，在行业中被称之为“资产管理”。物业管理、设施管理和资产管理，它们统一被称为不动产管理。

  看似同属于不动产管理的范畴，但从管理目标、客户群体等来看，事实上又存在不同的管理模型。

  关于不动产管理领域的研究和心得，于庆新推行和借鉴国外先进的不动产管理理念，同时，还探索中国不动产管理的本土模式，为在中国进行的生产性、生活性置业投资提供服务和保障。

  “二十余载，企业也一直以独立第三方物业管理公司的角色参与到越来越激烈的市场竞争中。”于庆新指出，相比国外不动产管理领域的发展历程，国内该行业的管理理念、发展模式可以“舶来品”一词来形容。

  经过漫长的几十年发展，行业还处于一个借鉴和学习的过程。不动产管理与资产二者之间的关联度极强。换句话说，从房屋的属性上去分析，除了居住使用以外，还有另外一个属性，那就是资产价值的增值。

  “而在这种资产价值增值方面，西方发达国家发展更为成熟，一些物业管理已有近百年的历史，所以说，过去一段时间我们更多是学习和借鉴，但基于此，中国创新的步伐从未停止过。”于庆新说。

  对于他而言，创新体现在源于不同专业领域的高度融合，特别是在实践中的融合，以商用资产管理为例，在国外它是一个非常成熟和先进的管理模型。

  在中国整个的商业资产管理中，融入大量设施管理的元素，本土将设施管理与资产管理做了一个完美的融合，由于中国互联网的飞速发展，所以在整个的资产管理运作过程中，又融入了大量的科技领域元素。

  对互联网技术认知也好，还是消费互联基础也罢，大量渗透到资产管理领域实践的方方面面。于庆新表示：“行业在借鉴西方的基础上又做了很大程度的创新，这种创新来自于不同专业成果的融合。”

  大数据、AI等技术赋能不动产管理

  随着人工智能、物联网等新技术的崛起，关于不动产的管理也正在发生变化。因其自身特点，将越来越成为创新科技争夺的重要领域。于庆新告诉《中国房地产金融》，未来，行业要善于发现新的价值增长点，不自我设限，要主动延展空间场景，便捷客户的同时拉近与客户间的距离，为其提供更为优质的服务，激活场地空间形成新的价值增益。

  “场景创新是基于均豪集团战略引领业务发展，以客户需求为目标，研发创新落地性的智慧化应用场景，形成企业关键核心技术的新动力引擎。”于庆新表示，均豪极为重视企业创新发展，积极推动场景创新工作。

  那么，在场景创新过程中会叠加什么内容？在他看来，叠加的内容不一定局限在专业内，更多可以采用跨界的方式入局，使得这种叠加效应变得主动，叠加产生的效果或结果是无可置疑的。因为不动产数量非常庞大，无论从社会财富还是从企业财富来看，它占的比例都非常大的，其价值提升会得到充分的释放。

  “过去我们更多关注的是物理空间，但在今天，更多的是物理空间的人和人的业务，如何在这个空间里形成、发展。”于庆新进一步解释说道，这里叠加的内容也包括互联网，极大可能地借助互联网特征，将消费内容直接带入一定的消费场景中，内容和方式都叫人耳目一新。

  这种思维具有前沿性、创新性，未来还将在不动产的场景中去完成和实现。

  值得注意的是，均豪在这方面也尝试做了一些实践性、引导性的东西，据于庆新透露，例如在一些传统的场景中，公园类、物流园区、科技园区等，企业开始在这些场景中导入新元素，希望能够激活一些新兴的业态。

  在他眼中，这个时代下，有无处不在的机遇。不动产管理的核心却从未发生改变过，或者说，资产本质也不会发生变化，所有的创新都是基于这样一个本质的背景而完成的。

  于庆新提出，大数据、AI先进科学技术在资产管理运营与实践中将起到不可估量的作用，因为这些技术在切实地改变着现在的不动产管理模式。

  “比如一个公司在管理一个项目的时候，技术和运维上可以给予充分支持，但是当一个公司管理几十个甚至上百个项目时，如何监控项目上设备设施的运维状况，如何充分提供应急的技术支持？”于庆新提出，均豪不动产开发的集控中心（全称为集中监控与应急指挥中心）则可以解决这个问题。

  集控中心引入科技信息化管理手段，针对客户现场重点安全防范区域及密集设施设备区域实现集中监控管理，通过传感器将现场设备设施的数据进行云处理。通过专业的数据分析，及时掌握上百个项目的运维状况，并通过视频，远程了解项目情况，给予及时的技术支持。

  这个针对突发事件紧急调度处理并且指挥现场人员的管理平台，也是国内首家采用基本互联网和可穿戴设备的监控指挥不动产管理公司。不仅节省了企业内部项目的人员、专家及维修成本，同时还共享到社会层面，楼宇的工程自控、安防及能源等设备设施的管理维护，通过租赁和委托服务，为客户实现节约运营成本，提高运营效率的目的。

  事实上，经过多年的摸索和研究，均豪在发展过程中，一直致力于推进先进技术与传统管理的融合，进而推动行业的发展，为客户创造更多的价值。

  提高竞争力无非是“专业”二字

  在看到这些技术广泛运用的同时，其实更应该看到基于这些技术集成的管理平台的作用，这使得均豪做了大量的管理性变革和创新。“我自己会看到的是均豪通过这样一些专业理念和一些专业技术的集成，使企业的竞争力越来越强。”于庆新说。

  继2008年服务鸟巢体育场、水立方游泳馆后，微软、阿里巴巴、思科、普洛斯、宜家等众多跨国企业纷纷选择了均豪物业；包括上海张江高科、普洛斯苏州物流园、武汉东湖、中关村等世界一流园区也选择了均豪物业的设施管理服务。

  在于庆新看来，打动世界五百强企业与一流的工业园区，凭的无非是“专业”二字。“目前，物业行业还存在诸多不专业的地方。例如单一模式管理已经无法满足不动产管理发展的现状。”于庆新认为，对交通设施、教育设施、医疗设施、企业不动产的管理，已经不能局限于单一管理模式了，他以这次新冠疫情为例子进行剖析。

  疫情让所有人都始料未及，若是此前就做到“居安思危”，面对疫情或许不会如此被动。相比之下，让于庆新更关注的是下一个“黑天鹅”会在什么时候到来？以及下一次“黑天鹅”到来的时候，人类是否仍然手忙脚乱去应对，由疫情带来的种种不确定性，无不牵动着这位设施管理行业从业者敏感的神经。

  “疫情的暴发，导致我们原本有序的生活突然被打乱了节奏，正因如此，人们被迫地开始思考或者实践，关于应该如何应对的问题和解决方法？”于庆新指出，此次新型冠状肺炎病毒疫情传播范围之广泛、危害之严重并且突发状况多，无法按照基础的模型处理它，这就需要在刚性和韧性之间找到解决方案。

  他强调，任何一个风险的管理和安全的管理，都离不开科学的方法。其中最重要的是应急处置。谈及应急处置与设施管理的应用实践时，他提出“3P+1T”的理论：“3P”分别为人、场所、业务，加上“1T”，设施管理的核心要素是技术，所有的事情都围绕这四个字母展开，风险管理自然也不例外。

  于庆新表示：“做好任何一个防控，人是核心因素，但不是决定要素。”

  的确，下一个“黑天鹅”何时到来还是个未知数，于庆新还强调，防范疫情不能只停留在解决的方法，而是需要一套对应的系统，一个完整的安全风险管理系统是对客户、资产真正负责任的表现。

  值得一提的是，均豪拥有一套应急防范体系，在实际案例中，还与北京师范大学中国公益研究院、民政部救灾救济司三方共同探讨、制定行业标准应急体系及防控措施。于庆新原话是：“平时为工，战时为兵。”平时各自做好各自的准备工作，这里“战”指的是突发事件到来的时候，能够稳中有序地应对突发事件，随时可以调配出专业人员应对、解决问题。

  去年，人们谈及产业下行，甚至还有一些悲观的说法称之为在“崩溃的边缘”。在这个阶段，作为一个处于成长期的行业，各家公司成长路线出现了差异化，每一家优秀的企业在业绩确定性以外均有一些细分赛道的长处，巨大的行业潜力和远未触及的天花板给予了大家足够的试错空间和发展机会。

  结合行业中长期发展的理解，于庆新认为，企业更多地需要通过专业化去进取和提升，将持续发挥专业能力，秉持品牌理念，切实践行社会责任。未来，除了防疫的部署之外，还要多关注疫情之后的转型升级，积极寻找新的商业机会帮助企业和客户共渡难关。