对话建纬律师事务所朱树英:中国房地产市场未来可期

李珍2020-10-16 15:03:49来源:中国房地产金融

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  7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会。会议充分肯定了近年来房地产调控政策取得的积极效果,传递出“房住不炒”政策不放松,长效机制建设加快步伐的政策信号。要“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”。

  此次房地产工作座谈会指出,实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严防增量,防止资金违规流入房地产市场。8月6日,央行发布2020年第二季度中国货币政策执行报告,强调保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

  针对当前房地产市场发展形势,近日,上海市建纬律师事务所主任朱树英接受《中国房地产金融》专访,

  从融新法科律技中、心融,资201、9年市1场0月等,多首个峰亚维洲度宏,观趋对房地产市场发展做出预判分析。

  朱树英指出,下半年,房地产政策将坚持“房住不炒”的主基调不变,“一城一策”差异化加大。具体到房地产政策上,地方和中央政策也可能会出现一松一紧的局面,呈现出地方放松房地产调控,中央抑制房地产热抬头的现象。这种以“房住不炒”为基础,灵活运用“因城施策”的操作,目标在于保持房地产市场的平稳健康,避免房地产行业大起大落。

  对于后疫情时代的房地产发展,朱树英表示,疫情直接强化了大房企的土储和产品优势;疫情后的政策和行业环境,有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势;疫情也加速房地产公司的创新转型,如轨道交通建设带动房地产市场、物流地产、新型物业服务、房地产金融、养老地产等,是白银时代的新机遇。“房地产从黄金时代进入白银时代,但白银时三代期,的联房合地安联产收仍购然了位有于很北大京望的京机地会区的。融”新

  对于未来,他认为房地产市场化改革逐渐深入,已经由增量时代进入到存量时代,当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式,房企未来唯有做好产业转型,走可持续的高质量发展之路。

  《中国房地产金融》:今年新冠肺炎疫情暴发以来,给行业带来非常大的不确定性,从你们一线的业务推进来看,房地产企业的压力有多大?

  朱树英:新冠肺炎疫情冲击社会正常运行体系,产生极为直接、全面和巨大的影响,包括需求大幅下降,供给受到极大冲击,金融市场高度紧张和动荡,各宏观经济指标恶化、不确定性不断增大。特别的,也给房地产行业整体带来了一定的不确定性和压力。

  疫情对住房需求的影响会造成销售压力。购房需求的不确定性也将影响房企对投资节奏的预估。相比于大房企,抗风险能力弱的小房企在疫情下的压力更大。

  同时,疫情极为考验房企的资金链。房地产行业作为高杠杆行业,在销售回款减少、防疫费用增加、资金刚性支出仍然可观的形势下,小房企面临巨大的现金流和财务压力,部分小房企甚至会加速退出市场。对于大房企,同样也面临一定的资金压力,将约束房企投资,进而影响土地成交,土地是房地产的原材料,疫情冲击一季度的土地交易,将进一步影响下半年开工。

  从法律角度,我国发生新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件后,政府及有关部门采取了相应疫情防控措施,根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的规定,疫情属于不能预见、不能避免的不可抗力。为控制新冠肺炎疫情,政府采取了延长春节假期并要求延迟复工的行政措施。建设工程确因疫情影响造成工期延误、建设工程成本增加、因疫情产生的停工期间费用,以及人工、材料和机械设备价格上涨等,因疫情防控发生的口罩、测温计、消毒物品、临时隔离用房及其他防疫设施、防控人员费等费用,根据发承包双方建设工程施工合同的约定,可能会增加房地产企业的建设成本的压力。

  在融资方面,地方密集出台房地产支持政策,集中在确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工。政府及时从财政和金融两方面发力支持企业复工复产,一定程度上缓解了房地产行业融资和复工复产的压力。

  由于国内疫情暴发恰遇今年农历新年,对于房企来讲,第一季度是房地产行业的传统淡季,同时在这次疫情中,政府及时从财政和金融两方面发力支持企业复工复产,因此对房地产行业的投资和新开工影响相对有限。但由于现在的房企普遍追求高周转,这次疫情的突发导致房企重要资金来源的销售回款大幅减少,因此在短期内对房企的资金链形成了严峻考验,偿债压力会是比较大的。

  《中国房地产金融》:日前国务院召开房地产工作会议,重申“房住不炒”,要“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”,您如何判断下半年的房地产政策走势,以及对行业造成的潜在影响?

  朱树英:目前的房地产行业总体,从区域上看,一线城市土地市场未明显受到疫情影响,房地产销售也较快恢复;二线城市如西安、合肥等多地在2月初宣布暂停土地出让,房地产销售遇冷,但受益于户籍制度改革和人才新政,随着疫情好转,房地产市场逐渐恢复;而三四线城市土地市场明显降温,处在历史最低水平,房地产销售短期内承压;受疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线城市,短期内更是受损严重。

  下半年,房地产政策将坚持“房住不炒”的主基调不变,“一城一策”差异化加大。具体到房地产政策上,地方和中央政策也可能会出现一松一紧的局面,呈现出地方放松房地产调控,中央抑制房地产热抬头的现象。这种以“房住不炒”为基础,灵活运用因城施策的操作,目标在于保持房地产市场的平稳健康,避免房地产行业大起大落。

  中央加大金融逆周期调节,坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。中央金融逆周期政策的发力点主要有三个。第一,货币政策引导市场利率下行,在增加基础货币投放的同时,7天期、14天期逆回购利率、MLF中标利率、1年期、5年期LPR均下调。第二,加大银行信贷支持力度,设立8000亿低成本再贷款,要求金融机构对受疫情影响较大的地区、行业和企业不得盲目抽贷、断贷和压贷,予以展期或续贷。第三,鼓励债权和股权融资,支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债券以及资产支持证券、短期融资券;再融资新规出台,放松主板、创业板再融资条件;积极采取措施化解股票质押风险。这些政策将缓解房企的融资难度。

  此外,适当调整房地产调控措施,支持合理的购房需求,具体举措可能包括:首套房认定以购房时有无未结清贷款为准;提高公积金贷款额度,加快按揭贷款资金发放,并在利率方面给予一定优惠;精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准;缩短限售时限直至逐步取消。

  应对疫情影响出现的新情况新问题,预计下半年将出台相应政策维持土地市场平稳,具体举措可能包括:加大优质土地供应,适度放宽出让土地条件;降低土地竞买保证金比例;调整土地价款缴付方式或期限,允许延期或分期支付等。

  《中国房地产金融》:您深耕建设工程法律服务领域数十载,房地产投融资中,哪些是房企面临的大问题(如并购、违约、融资等)?这对行业而言意味着什么?

  朱树英:结合现阶段市场的客观情况来看,未来房地产行业会进一步加速行业集中度的提升,收并购已经成为实现战略调整和维持规模增长的有效路径。2020年随着疫情对房地产市场秩序和节奏的影响,部分中小房企资金链承压严重,短期内面临财务困境的概率较大。随着行业洗牌的推进,收并购为主流的行业整合将迎来新契机。我们预计2020年房企收并购规模或大幅超去年。

  现在的收并购多以资产包的形式出现,其规模、范围及复杂程度都比以往的并购项目大很多。资产包收并购模式,通过收购区域管理平台公司的全部或50%以上股权,取得平台公司的控股地位,从而全部或实际控制平台公司旗下各项目公司的经营管理权和财务权,实现资产包项目的操盘和并表。这种模式下一般涉及项目多,交易总价高,项目跨城市、区域的可能性大,不仅对企业资产规模和资金实力要求更高,也考验企业的整合能力。该模式享受更高的性价比与收购效率,但可能涉及不良资产、潜在债务风险与目标公司的整合等问题。

  在行业调整期,收并购市场竞争更加激烈,同时也将涌现更多风险标的。并购是一个复杂的环节,企业在抓住市场机遇的同时,要注意管控商业风险和法律风险,不但需要考虑标的价值,还需要考虑交易路径、风险控制等方方面面,在收并购前期应提前关注管理、政策、债务等多层面的风险因素,并做好预期风险的控制防范工作。

  对行业来说,收并购除了对房企现金流有较高要求,也考验房企运营、品牌建设、项目操盘等各方面能力。房企在收并购中的较量将推动行业整体在管理、合规等方面的大幅提升。

  《中国房地产金融》:有人说房地产业“黄金时代”已过,“白银时代”已来,从律师的视角来看,您如何看待房地产市场的发展?

  朱树英:近几年,风口变成了互联网+、人工智能,曾经一路高歌猛进的房地产行业被行业内称为“从黄金时代进入了白银时代”,但白银时代的房地产仍然有很大的机会。

  首先,中国的城市化还有很大空间,传统的房地产开发业务,还有很大市场。从农村走出来的新产业工人将是下一阶段城市化的主力,在这个过程中,仍需要继续发展传统房地产。

  但未来房地产行业会进一步加速行业集中度的提升,而集中度提升也是我国房地产行业逐步迈入成熟期后的大趋势,这一趋势其实在2016年“930调控”开启新一轮房地产调控周期序幕后就已明显加速体现了:龙头房企凭借在拿地、融资、销售等方面的优势占得先机,同时龙头房企在产品方面也具备更强的专业优势,很多小型房企会逐步退出房地产行业。

  随着今年疫情逐步被控制,住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下,大房企销售规模增长,将推动行业集中度继续提升。疫情过后,大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显,保障业绩持续增长。第一,疫情直接强化了大房企的土储和产品优势。第二,疫情后的政策和行业环境,有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势。历经市场优胜劣汰,大房企将拥有更好的成本控制能力、产品打造能力、抗风险能力,推动行业平稳发展、防范化解金融风险、改善居民居住水平。

  其次是房地产公司的创新型转型,如轨道交通建设带动房地产市场、物流地产、新型物业服务、房地产金融、养老地产等,是白银时代的新机遇。美国人均仓储面积是5平方米,而中国现在只有0.4平方米,还不到美国的十分之一。近年来中国电商规模已超越美国,物流地产将来会有很大的市场。物流地产的开发,既可以是电商企业,或物流企业,当然也可以是传统的房地产企业。房地产金融也是未来房地产的机会。美国房地产信托投资基金市场经过30年发展已有接近1万亿美元的规模,中国的不动产证券化市场的发展,将是房地产行业巨大的机遇。随着中国老龄化的发展,到2025年中国将会有超过2亿老年人口,会产生很大的养老需求。对于房地产行业而言,养老地产的未来规模扩张,也是房地产行业的一大机会。

  《中国房地产金融》:目前房企集中度越来越高,未来房企在市场中保持竞争力的核心要素是什么?

  朱树英:房地产市场化改革逐渐深入,已经由增量时代进入到存量时代,当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式,未来唯有做好产业转型,走可持续的高质量发展之路。2020年上半年,受新冠肺炎疫情影响,房企行业集中度仍在进一步加强,以中国金茂、中国恒大、金地集团等为代表的房企仍然实现了同比去年上半年的正向增长。在房地产行业增速放缓的宏观背景下,企业间竞争加剧,各梯队房企继续保持了分化的格局,尤其巨头份额进一步提升的格局十分明显。在遇到突发事件的情况下,龙头房企在管理端、资金端和拿地端的竞争优势更为明显。随着资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续走高。

  核心要素一是专业性。由于现在的购房者对于居住品质的追求日益提升,具体包括户型设计、配套设施、物业服务等都会有较高的要求。此次疫情让主打绿色健康、智慧科技、温暖服务的品质人居产品受到市场追捧。龙头企业在保持传统管理端、资金端、拿地端优势的同时,需积极探索市场需求、提高产品质量。

  核心要素二是转型与创新。正如上述提到,房企应积极抓住白银时代的新机遇,积极转型参与业务创新,抓住行业新风口。在新业务探索过程中,注重合规和风控,增强公司内部法务人员业务能力,增加外部非诉讼律师全程参与,避免可能出现的新型法律风险。

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