莫斌、祝九胜等11位房企大佬坦言:市场压力较大

2021-09-06 09:04:06来源:丁祖昱评楼市

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  “房企2021年中期业绩发布会接近尾声。对于房地产行业而言,2021年是坎坷的、曲折的。继去年8月23日以来,房地产融资“三道红线”,房贷管理“两道红线”、22城集中供地相继落地,随着三大重磅政策的出台,房地产行业逻辑正在发生改变,行业格局也迎来重塑。

  这些政策对行业带来的改变不可逆转,如果房企不从根本上改变传统开发模式,最终出路或将是走向消亡。

  我们选取了11位房企大佬在业绩会上关于政策、投资拿地策略以及对未来市场的判断等核心观点,其中包括碧桂园莫斌、万科祝九胜等行业内举足轻重的一群人,在面对复杂的外部形势、政府调控、市场端、融资端等各个方面的压力下,大部分行业大佬比想象中更为积极。  ”

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  未来3年,碧桂园的目标是复合增长率10%左右,对于实现这一点,我有信心,信心来源于国家希望行业健康发展,行业是肯定永远存在的,这也是企业愿意看到的。 与此同时,到2035年我国城镇化率将会达到70%,虽然未来10年城镇化速度会减慢非常多,但整体进程肯定是平稳健康继续推进的,共同富裕非常重要。 我相信未来几年中国经济增长仍然是很好的,因此,在大环境下,要靠自身的管理提升企业竞争力。

  至于当前政策、融资形势严峻的问题,我认为政策目的其实是让房地产市场健康发展,而整体市场的健康发展其实是对碧桂园最有利的市场,自2018年以来,碧桂园的竞争力已经得到长足进步,因此我们也有信心为股东和投资者带来稳健的回报。

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  很多人都在提今年以来房地产市场多项调控的问题,其实2017年的时候就已经开始强调“房住不炒”、“租购并举”,万科的解读能力不一定比金融机构强,对企业来说政策是拿来遵守的,主基调越明显、越一致,对从业的企业来说就更好安排一些,万科把不突破红线,长期处于绿档放在优先考虑。求稳,稳中求进是我们的基本前提,不去预测天气,老老实实种地,尽可能地让收成可以得到各方满意。

   “双集中”对市场、对万科来说都是新生事物,是一种挑战,万科目前也处于适应和磨合的过程,可以确信的是未来需要坚持稳健的投资,量入为出,需要坚持投资纪律,关注投资质量和效益。 万科一再说不预测天气、也没办法解读政策,其实不是托词,越短期的预测越难做,长期还可以做预测,短期很难预测准。对万科而言,全年压力还在,从更长远的推断来说,整个行业的毛利下降是大家都看得到的,什么时候能回升?随着精细管理、产品、服务,回报水平的提高,肯定就会高一些。 万科是战略导向非常清晰的公司,多年来万科一直坚持长期主义,行稳致远,没有把规模和速度当成唯一的目标来看待,在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。规模超5000亿之后,在规模与能力之间,要担起责任,先能力后规模。

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  公司自2017年开始加大了拿地力度,持续补充土地储备,其中71%布局在一二线城市。有质量的投资为未来的销售和结算利润打下了坚实的基础。公司秉持“平衡发展观”,努力追求规模和利润的持续均衡增长,在行业收益率显著承压受限的大背景下,公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。

  目前来看,部分第二轮集中供地城市出让中止,主要原因是竞买规则出现了调整,大部分城市竞买规则主要出现以下三个方面的调整:第一,参加宅地竞拍企业需具备房地产开发资质;第二,加强对房地产企业购地资金的来源审查;第三,单宗地溢价率不得超过15%,在达到溢价率上限的时候,主要通过摇号等方式确定竞得人。

  政策意图是通过调整竞买规则,避免土地市场过度非理性竞争,合理引导市场预期,促进土地市场的平稳运行。土拍规则的调整,或有助于土地市场进一步回归平稳,在今年三四季度的二三批次集中供地中,我司将结合不同城市集中供地的具体情况,合理安排投资节奏,选择符合投资标准、有潜力的标的,努力做好投资工作。

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  对于整体市场来看,房地产行业体量大、韧性强,旭辉坚持看好中国城市化,看多房地产业。我们认为,在长效机制作用下房地产业正走向平衡健康的发展道路,目前在稳房价、稳地价、稳预期政策作用下,局部过热的土地市场正在降温。对此,房企应该主动采取各种方式去杠杆、降负债,房企财务更加稳健。

  目前来看,行业集中度的减缓符合行业发展阶段,之前集中度提升较快主要因为大型企业容易获得更高杠杆,现在主要依靠企业的融资成本、精益管理、数字化能力等内功,不会像杠杆那样快。未来2-3年内市场份额还是会向大企业集中,10-20年后会剩下不多的大企业以及一大批专精的小型开发商。

  旭辉目前已售未结转1500亿元左右,毛利率在20%左右,未来应该能保持行业以上的毛利率。今年有信心进入绿档,未来三年希望权益后销售金额保持每年15%的增长,每年销售权益比在55%以上,2024年向70%努力,保持35%的派息率,租金收入保持50%的复合增长率,净负债率维持在65%以下。

  我们认为,未来房企需要转变增长方式,加快变革,注重经营效益、财务稳健、产品服务、精益管理、可持续发展,加快向数字化企业转型。旭辉的数字化管理包括经营提效、决策赋能、创新发展,在“房地产+”业务方面也起到了很大的作用,这两年旭辉的数字化在行业内属于第一梯队的,在前10以内。

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  今年多个管控的铺排,甚至在二手房、服务方面都涉及,可以看到监管期望到2024年完成行业清晰秩序的出现。龙湖更加关注企业社会责任,更加关注ESG等方面,龙湖将保证每年核心净利润15%,甚至达到20%。我们将用两个策略来保证。

  拿地方面,龙湖70%拿地在“两集中”城市,89%在一二线,龙湖会继续坚持这个策略,主要在于龙湖有稳健财务的底气。

  融资方面,“三道红线”比较清晰,当前又加入了几个辅助的红线,包括拿地和签约的关系,净现金流为正的判断。龙湖比较庆幸自己坚持主动融资,不去碰危险的品种。

  龙湖财务的主动策略在拿地端越来越显现出战略的主动性,我们可以等,可以保持定力寻找更好的土地。我们有息债增长的上限是15%,目前基本上已经用满了,下半年我们将寻找替换和迭代,将结构做得更好,获取更长的账期,更低的成本。

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  今年调控密集与首轮集中供地有关,管理层希望集中供地去稳地价稳预期,但结果不太好,出现比较贵的土地,但预期又比较好,确实需要比较严的调控去抑制房价的上行压力。

  我们认为,大的政策不会变的(三条红线、贷款集中度管理、集中供地),就是每一个细节会有调整。比如,第二轮集中供地有改变,对房企资质有要求,不会拍保障房,会学北京去竞房子的品质,但也会增加成本,我们也在算账。整体来说,政策还是偏紧,可能到年底会有适度放松,整个行业目前政策压力还是比较大。

  未来销售增速方面,我们不会为了增长速度要达到多少而去拿地,没必要去做亏本的生意。全年的投资很难预测,第二轮集中供地政策变化比较大,未来我们还是会积极参与,理性拿地。

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  组织改革上,金茂上半年做了一个扁平化的变动,这个事情我们做了两年的准备,主要的想法还是希望打造一个服务化的总部,围绕一线的业务开展工作,以项目为中心,以营销为中心,推动我们组织构架的扁平化打造,目前已经基本完成,由15个部门变12大中心,总部将成为服务性的总部,目前来看比较平稳,效果也很不错。

  关于拿地规模,中国金茂一直保持了正常的节奏,上半年我们拿地比去年同期的多,我们拿地和销售是匹配的,严格按照监管的40%要求来获取土地。

  整体的调控我们认为应该是已经到了最严厉的阶段,而且我认为各个方面的调控都已经动起来,所以应该说不会再有更多的,或者说更大的动作在地产这方面来体现。实际上我们对中央的这些调控还是欢迎的,因为这样行业才能行稳致远,走的可持续性更强。接下来的集中供地会走向一个限房价、控地价、竞品质的方向,这个还是正确的,也就是说地产这个行业的风险和过去比,会变得比较小。

  对于我们地产商来讲,我认为机会会更多,所以大家不需要过度悲观,需求还是存在,只要政府通过他的手,把风险控制在一定范围内,企业做好自己的工作,这个行业还是很有做头的,前景还是一片光明。在这个阶段里面,上上下下还是需要坚定信心,我们还是很看好未来发展的,作为金茂本身,我们过去几年,调控以后,政策稳定以后我们拿地都比较好,都很顺畅,风险也比较小,也能看到未来销售的增长和毛利率的提升都是政策带来的机会。

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  房地产仍然是个好行业,未来10年仍是中国经济重要的价值贡献行业。调控的目标不是让行业成为末日,而是平稳健康发展中的软着陆。企业拥有产业链及供应链的控制,才能在行业中突出出来。

  中南的房地产业务将坚持大众主流住宅产品定位,深化健康住宅的核心理念,持续推进标准化,提升产品质量,在提高运营周转效率基础上,适度控制规模增速,努力实现合同销售合理增长,确保预售资源竣工和收入确认。

  随着集中拍地政策调整,中南将在城市轮动中找机会,在获地比中找空间。

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  随着中国房地产价格与交易量在期内强劲反弹,房地产政策调控加强。2021年上半年,政府叠加对房企的融资限制,部分房企出现流动性紧张、甚至债务违约。另一方面,行业发展危中有机,未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域,圈内具潜力城市将出现结构性机会。

  在“房住不炒”与稳控房地产金融杠杆的政策基调下,预期中国政府对房地产调控政策依然偏紧。同时,中国政府面对房地产也已坚定其“稳房价、稳地价、稳预期”的政策目标,确保房地产市场的平稳发展。面对充满挑战的行业环境,我们始终坚持长期可持续稳健发展。展望下半年,我们将致力继续优化业务与融资结构。目前已经采取强而有力的措施,强调销售去化及回款,强化现金流管理,做好减杠杆的应对措施。我们有信心能够驾驭行业的挑战,并把握未来的发展机遇。

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  今年年初定的销售目标1500亿元,上半年目前进度来看,完成目标压力不大。下半年市场感觉有点下滑,但我们应该问题不大。关于规模问题,我曾经多次来讲,强调高质量发展,规模、效益和安全要平衡。我认为,规模会带来优势,包括成本分摊。未来规模要与经营能力互相匹配,未来3年保持适度的规模增长,要与行业、基本政策面匹配,做个动态调整,未来会稳步增长。

  三条红线和集中供地政策对行业影响很大,对过去经营模式是种推进改革。从第一批集中供地来看,热点城市地价还是往上走,未来利润率还是会降部分的。

  目前政策对我们挑战与机遇并存,我们有信心一定能做好,在本轮调控中正荣一定会往前发展。

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  禹洲是一家一直以量入为出、稳健为主、内房股稳健型地产商,对年初之事深刻改革与反思。

  第一,我们以集团总部财务中心为导向,建立完善财务体系化建设,以财务指标为根本,贯穿到投资、营销、成本、回款、盈利等各个指标跟节点上,确保决不允许再出现任何的过失。

  第二,与安永达成共识,这两年疫情,安永审计团队已经两年多没有跨过深圳河。所以我们根据安永建议,建议深圳安永一起严把投资及合同交付使用的一个准则,提前做好审计前的各项工作。另外安永建议每两个月举行一次高层会议,根据安永要求, 及时落实到位。

  第三,摔跤不可怕,可怕的是没有改变。管理层我们会严格吸取教训,绝不允许再出现任何的过失。摔跤后你则会更加审慎有为,量入为出,稳健为主,以高位盈利为导向有质量发展,确保禹洲走向百年,做精做细我们的地产,做好做强我们的项目。

  (以上排名顺序不分先后)

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