戴德梁行:2012年北亚区租务开支增长 美国骤降

2013-01-29 10:41:08来源:戴德梁行

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  香港:戴德梁行,UGL集团成员,今天发表年度旗舰《全球写字楼租务开支调查报告》,重点如下:

  环球商业区在2012年间的租务开支增长平均仅为1%,至每年每个工作间7,495美元(约58,125港元,人民币46,687元);年内各地区租务开支走势不一:北亚区的北京租务开支按年升17.7%,但美国所有市场的租务开支均见下降;本年全球写字楼租务开支最昂贵的市场为伦敦(西区),每个工作间的年度租务开支为23,500美元(约182,246港元,人民币146,385元);

  戴德梁行推出第16份全球写字楼租务开支报告,指出北亚区(包括大中华区丶日本及韩国)去年租务开支上升了6.3%,为各地区中最高的升幅,亦远超於1%的环球租务开支平均增幅。与此同时,部分市场如美国国内所有市场皆受到经济及政治不明朗因素所影响,致令写字楼租务需求减少,租务开支下降。

  报告统计了全球49个国家或地区合共126个商业区每个工作间以美元计算的年度租务开支,包括租金及其他由租户支付的费用,例如维修费用及物业税等。考虑到各地使用写字楼空间都有不同的标准,报告采用每个工作间的租务开支而非每平方米的开支,以便各地都有统一的计算基础。

  本年报告中,香港的排名从首位跌至第二位,次於伦敦(西区),主要由於香港中环区写字楼租金在2012年录得较大跌幅。鉴於该区的租金已高於其他地区,加上环球经济前景不明朗,不少中环的租户为减低租务开支,纷纷选择租用较小的楼面或迁出中环区,令中环的租金受压。

  去年香港每个工作间的年度租金按年下跌12%至22,190美元(约172,087港元,人民币138,225元)。虽然中环的租金受压,但企业迁离中环甲级商厦的同时,也支撑了非核心区写字楼的租金走势。事实上,香港非核心区写字楼的租金在去年几乎无甚变化。报告指出,基於香港的经济前景稳定,加上中环写字楼供应仍属稀缺,香港的租务开支在2012年年底至2014年的两年间可望重现较大的增长,达至每年7.9%的水平。

  本年报告中,由於伦敦(西区)的租务开支在过去一年没有变化,故在今年超越香港,成为环球租务开支最昂贵市场。日内瓦丶东京丶苏黎世及巴黎与去年一样分别进占第三至第六位,继而是奥斯陆丶莫斯科及伦敦(市中心)。今年多伦多进占环球十大位置,主要由於加拿大整体市场的企业信心回升,带动租务需求增加;而去年排名第七的纽约,今年则跌出十大至第11位,反映美国劳动市场不景气,影响企业信心,而且美国整体的写字楼空间利用标准亦有减少。综合而言,北美洲(包括美国及加拿大)的租务开支在2012年按年下跌6.4%,跌幅为各地区中最大。

  从各地区的租务开支增长来看,中美及南美(0.6%)丶欧洲(0.9%),以及中东及非洲(1.4%)的增长均低於环球通胀率的3.2%,唯北亚区及南亚区(包括印度丶东南亚丶澳大利亚及新西兰市场)则分别录得6.3%及3.7%增幅,主要原因是非金融行业公司去年积极进驻这两个地区以拓展业务。北亚区及南亚区的租务开支增长主要来自北京及雅加达,两市场去年分别录得17.7%及20.7%的按年增长。

  戴德梁行研究部写字楼租务主管Karine Woodford女士表示:“预期未来两年,吉隆坡及新加坡市场的租务开支将分别下跌1.3%及0.7%,为有意开拓亚洲业务的企业租户提供良好的入驻机会,不过,要注意的是目前新加坡写字楼的空置率正处於2008以来的最低水平,故长远而言当地的租务开支仍然会稳定增长。”

  中国大陆方面,大部分市场在上半年均见强劲的租务需求,但在第3季度则由於外需减弱,企业放缓扩充步伐,以致租务需求转弱。本年报告中,中国大陆租务开支最昂贵的五个市场依次为北京丶上海丶广州丶沈阳丶深圳。沈阳的排名自去年的第111位升至本年的78位,升幅较为明显,主要由於沈阳写字楼供应不多,加上近年大量企业进驻,市场前景受看好所致。

  北京以每年每个工作间10,410美元(约80,731港元,人民币64,845元)的开支,继续成为中国大陆写字楼租务开支最高的市场。基於长期的供应短缺,写字楼业主仍有空间提升写字楼租金,但去年这个升幅已不及往年凌厉。不过,本行预期北京在未来两年的租务开支仍会有10.7%的增长,次於雅加达的11.9%,两市场的升幅将领先於环球其他市场,这亦反映出未来两年北亚区及南亚区的写字楼租务开支升幅将会高於其他地区。与北京排名相差不远的上海,在本年报告中的环球排名为第30位,每年每个工作间的开支为10,130美元(约78,560港元,人民币63,101元)。

  深圳丶天津及广州的写字楼市场由於在未来有较多写字楼项目供应,为未来租务开支的上升带来压力,然而鼓励内需的政策,以及服务业扩展等因素,有望在明年起带动中国大陆的写字楼租务需求。

  本年报告的新加入市场包括南京丶西安丶武汉及重庆,其中重庆是继印度尼西亚的泗水及印度海得拉巴之後,属全球写字楼租务开支最低的市场。戴德梁行亚太区预测部主管白丽琪女士表示:“重庆跟成都均受惠於华中及华西的发展机遇,自2011年第4季度起,两市场的租务需求正稳定地增加。”

  报告同时提出三个环球经济发展的假设,分别为普通(各国领袖仅能避免全球经济陷入严重衰退)丶严峻(多国退出欧元区)及向好(环球整体企业营商信心回升)。在“普通”情况下,未来两年环球租务开支可望录得2.3%的增长,而北亚区将会增长最多,高於2013年及2014年的环球平均通胀率。

  在“严峻”情况下,欧洲市场的租务开支将会持续下降,租户将可节省更多营运成本。亚太区亦会受到冲击,租务开支增长将自“普通”情况的5%降至只增加1%,但这也能为租户提供短暂的机会,在租金重拾升势前与业主重订租约,争取较有利的租金。若出现“向好”的情况,亚太区的租务开支增长可达到8%,为各地区中最高,而欧洲及美国的增长将会较温和。


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