美国楼市:2013年有望触底反弹

何姝姝2013-02-20 14:00:02来源:中国房地产金融

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  美国房产市场的低迷期已经结束,并将开始复苏。

  美国跌跌不休的房价似乎就要接近尾声了,并将在2013年迎来七年内的第一次上涨,但据路透社近期对24位经济学家的调查结果显示,可能出现的新一波止赎浪潮会对房市的回暖构成威胁。该调查预测2013年的S&P/Case-Shiller房价指数将上升2.0%。

  法国巴黎银行(BNP Paribas)驻纽约的经济学家Yelena Shulyatyeva说:“我们期待楼市的逐步复苏,但如果新的止赎浪潮将席卷市场的话,未来房价下跌的幅度可能更大。”

  房地产市场的崩盘导致美国经济陷入自20世纪30年代以来最久、最严重的衰退期。从历史上看,房地产曾经帮助经济走出低迷,然而从2009年年中开始它却一直是经济复苏中最薄弱的环节。虽然住宅建造在美国国内生产总值(GDP)中只占2.3%,但房价对经济的影响范围相当大,很多家庭消费决策的制定都跟它有关。

  到目前为止,美国房价已从2005年年底的高峰位置下跌了约32%,估计有1100万美国人现在的房贷债务已经超过了房屋的实际价值,而止赎潮又阻碍了房市的复苏。

  福布斯的专栏作者Bill Conerly则强调今年美国的房地产市场仅会出现小幅回升,并非全面复苏。市场活跃度和房价的提高虽能让人松一口气,但业主们将仍处在“溺水屋”的困境中。Bill认为楼市恢复正常的时机还没有到,新房建设的速度也不可能超于平常。尽管今年开建房屋的总数或能超过100万套,跟2012年相比上涨幅度相当大,但房屋开建量的实际意义并不大,30%的涨幅也说明不了多大的问题。

  2013年房价会涨,但仅略有上升。最新的数据表明,全美平均住房价格的年增长率增加了近5%。这个预估对未来几年的楼市而言过于乐观,因为对于不少有多套“溺水屋”(房贷债务超过住宅价值)的业主来说,一旦他们不必偿还现金,他们就会立刻出售。这样一来,市场上的房屋量就会越来越多,从而限制房价的上涨。

  路透社的调查预测房地产市场今年的止赎物业库存将会达到约150万套,虽然没有历史数据可以参考,多数分析师仍认为止赎浪潮已经见顶或即将见顶。

  由于房屋止赎及其引起的房价继续跳水的隐患是所有房地产市场复苏的主要障碍,一些分析人士则表示美联储进一步购买抵押贷款支持证券的举措能缓解一定的压力。

  目前的抵押贷款利率已经接近历史最低水平,而居民住房负担能力也是历史上最强时期。TD证券纽约高级宏观策略师MillanMulraine表示,住房市场的问题并不一定是抵押贷款利率太高。

  他说:“主要的问题是大家都期待价格会继续下跌,使得大量的潜在买家都在一旁观望,等待更好的入手时机。我不认为购买抵押贷款支持证券(MBS)还会起到更大的作用。”

  不过随着经济复苏势头的增强,由美国央行进一步购买MBS有利于保持较低的抵押贷款利率。

  在当前的经济形势下,商业周期很可能是促使房屋价格涨幅超过5%或者3%的通胀率的仅有因素。周期性的繁荣和萧条带来的房价涨幅或高于或低于发展趋势水平,而税收法律的变化可能会引起一次性的价格变动。站在长期角度,百分之十的升值预期有些不切实际。

  房产建造供应链中的企业今年的销量应该有可观的提升,同时需要面对不少现实挑战:寻找员工、确保产品供应充足、确保生产所需的营运资金。公寓投资者(单户住宅和公寓的业主)的情况则不那么乐观,由于租金飙升,租房的成本已经高过了买房的成本。加上租房市场期望房价能继续提升,许多业主很快会转租为买。房东的日子虽不会不好过,但收益应不会超过2012年。

  房地产终于可以正式摆脱自2006年房地产泡沫开始以来就担任的经济“拖油瓶”的角色,穆迪首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)表示今年房产市场对美国经济的积极影响将继续扩大。据他预计,2013年美国经济增长的五分之一将来自房地产市场。

  无可否认,有许多迹象和统计数据都表示美国房产市场的低迷期已经结束,并将开始复苏。旧金山、圣何塞、西雅图、丹佛、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶和华盛顿特区,都看到了库存低于3个月的供应量。

  全美最大的住房建筑商D.R。霍顿连续两个季度的利润均超出分析师的预期,最新利润高达225%以上。其总销售额增加了28%,新订单增加19%,未结订单增加17%。同样,全国第二大住房建筑商Lennar公司的盈利增长超过了分析师的预估,其总销售额上涨了30%,新订单增长了39%,未结订单增加33%。

  全国住宅建筑商协会(National Association of Realtors)首席经济学家大卫·克罗(David Crowe)认为房地产市场并没有像以往那样刺激美国经济,这正是经济复苏一直疲弱的原因之一。克罗说:“现在楼市似乎正在回暖,房价上升、新建房屋数量也在增长,经济复苏将步入正轨。”

  新房销售对经济增长特别重要,因为它包含其他连带销售,如家具、家电和景观美化等。房价上涨的同时也在增加家庭财富。

  NAR的数据显示去年12月的现有成屋销售比前一个月下降了1%,季节调整年率为494万套,比2011年同期高出近13%。尽管实际数据低于预期估值,但房产市场上行的趋势还在,助推房屋销售和价格上涨的因素较多。

  银行利率保持低限

  银行低利息有助于楼市的恢复,继2006年的高峰后,房价已下跌了30%,大大提高了居民房屋负担能力。过去5年,美国各家银行提供的30年期房贷利率一直维持低位,已连续在过去14个月内低于4%。房地美数据显示,截至1月17日,利率下滑到3.38%新低位。

  当然,利息不会永远这样低下去。不过据美联储2012年年末的决定,将保持美国银行系统的低利率不变,直到失业率降至6.5%。这意味着,低利率将有望持续到2015年。

  就业增长将带来房价上涨

  去年12月的失业率是7.8%,低于2010年的最高点10%。就业市场的转好意味着会有更多人搬出来独立居住,房屋需求则会随之扩大。Trulia首席经济师表示,2013年美国就业人数将增长,并由此带来房价的上升。特别在拉斯维加斯和迈阿密等地,这一现象将更显著。他说,房价在过去下落非常严重,一旦回升,价格提高将非常显著。

  供应量下降

  房屋需求增大的同时供应量在下降。NAR根据去年12月的销售速度分析出当月出售房屋的供应量是4.4个月可消化,是自2005年5月以来的最低量。

  超低房价将不再出现

  5年前,美国楼市跌入低谷,就连位于纽约和檀香山最贵的楼市也一度出现房价回落的现象。根据美国Trulia租房与买房分析报告,过去5年中买房比租房成本低。

  此外,这一期间美国房贷利率出现史无前例的超低现象,也促成买房比租房更经济划算。

  然而这样的情形在2013年将不再出现。现在,美国楼市已经逐渐走出低谷,房价开始回升。2012年12月,全美房屋均价较上年同期增长了4.3%,达到2007年以来最高水平。虽然从全美角度看,租房数量的增长率仍高于买房,但根据Trulia最新数据,有出现逆转趋势的迹象。在25个最佳租楼市场中的14个市场,包括丹佛、西雅图和旧金山等,租房增长开始低于购房增长。

  抵押房贷欠款率将缓慢降低

  楼市出现问题的标志之一是购房人还贷拖欠率的提高。2009年,美国房贷拖欠率为6.89%,为近年来最高值。2012年第四季度,这个数字已降至5.41%。Trulia首席经济师分析说,预计在2013年,抵押房贷欠款率将继续下降至2%。

  首次购房人数将增加

  美国房价在过去5年达到了历史以来最低水平,不少人抓住这一难得的机会为自己购买了房产。然而许多年龄在25岁至34岁间的年轻人,却没有这么幸运。据美国近年的失业报告显示,美国失业率最高的人群就是25岁至34岁的年轻人。2011年,美国年轻人失业率为9.2%,高于成年人平均失业率的8.7%。最近,这个差距已经缩小:2012年11月,年轻人失业率降至7.9%,成年人平均失业率降至7.7%。如果这一趋势继续保持,2013年美国年轻人中首次购房者的人数将会增加。

  但并不是所有专家都对美国楼市的复苏坚信不疑。耶鲁大学经济系著名教授罗伯特·希勒(Robert J. Shiller),也是S&P/Case-Shiller房价指数的联合创始人,最近在达沃斯论坛上接受彭博社的采访中明确表示美国房市复苏有可能只是幻影,并还有可能继续下行。

  “房地产市场已经下跌了快六年的时间了,我担心它很可能还会继续下跌。从短期指数看,市场肯定是正在转好,但2009年出现过相同的情况。”希勒在采访中说道。

  在低成本借款的刺激下,买房需求增强、房价上涨表明房地产市场正在回暖。希勒认为目前的按揭利率很低,房价也回落到正常水平,楼市形势是不错,如果没有任何状况发生,现在是介入楼市的好时机。“但是,绝大部分的房贷都由政府支撑,这样的市场很不正常,因此在向前发展的同时也具有诸多不确定性因素。”

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