欧洲楼市:南北市场“两极化”

何姝姝2013-02-20 14:00:06来源:中国房地产金融

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  欧洲房地产市场虽乱,但2013年仍被视为是有助于投资者创收的“机会年”,特别是二线市场的具价格优势的资产。

  虽然欧洲整体市场活跃度较为理想,但区域差异仍是2012年欧洲房产市场的主题。欧洲大陆市场的交易活动几乎全部集中在以德国为首的欧元区核心国家,比如法国及比荷卢地区;而外围市场则出现了零交易的凄惨局势。地区间出现强烈差异并非出乎意料,欧洲央行致力解决的“兑换性风险”问题对不少欧洲房产投资者而言还是一大“心患”。

  2012年的欧洲楼市呈现的总体局势将在2013年得到延续,德国将继续成为欧洲大陆最具投资吸引力且最活跃的市场。除德国以外,欧元区核心国家的二线或次级市场的投资价值也不容低估。

  地区差异化明显

  2012年欧洲房地产市场面临着异常困难的经济环境:上半年欧元崩溃危机升级,而到了年底则笼罩在全欧洲经济产出持平或下降的恐惧中。在最后一个季度,欧洲央行承诺无限量购买欧元区二线国家的国债来拯救陷入危机的欧元,大幅度地降低了意大利和西班牙的债券收益率。

  进入2013年,欧元解体危机的逐步消散以及美国和中国的利好消息都为市场情绪和商业信心的提高奠定了基础。

  2012年的欧洲市场继续向两极化发展的趋势明显,由于投资精力主要集中在收购北欧核心市场的优质资产,因此伦敦市场迎来了自2007年以来最活跃的一年。

  整个租赁市场都被困在疲弱经济的重压之下,市场活跃度与上一年度持平甚至有所下降,租金也随之下跌。但欧洲经济增长乏力的局面还将在2013年持续,因此未来12个月内,租赁市场很难有所改观。可能出现租金上涨的地区或将局限于几个受供应稀缺压力影响的优质零售物业和办公场所。

  2013年,欧洲住宅和商业地产市场将继续表现出明显的南北差异,北方核心市场将保持稳定增长,优质房产价格甚至会出现走高的可能。

  投资市场今年的关键在于优质市场和次级市场的两极分化是否能有所缓解。如果次级房产市场能承受更大的风险当然最好,但今年二级房产难获债务再融资的局面改观机会渺茫,这使得次级房产市场的前景将对经济基本面的依赖更强。不过,较强市场上的优质二级资产投资吸引力将在2013年逐步增强,这或将成为二级房产市场缩小与高端市场差距的机会。

  在看不到任何强有力的经济刺激的前提下,欧洲商业租房市场在2013年恐将继续受需求量和管理成本两大因素影响,表现出平缓的增长态势,大规模收购空间尤其值得注意。

  另一方面,欧洲的金融体系正经历资产负债调整和监管施压的双重夹击,国营部门也在紧缩政策的要求下进行重组,这将使租赁市场投资人士转投如技术、商业和专业服务等领域。以此分析,今年的租赁市场需求面前景并不理想,房屋空置率可能会有小幅降低,而房屋开发则将继续受限。

  次级市场或成投资重点

  富达国际投资在最新发布的2013年欧洲房地产市场展望报告中指出2012年的欧洲地产市场发展的主要推动力来源于投资者对安全投资领域的诉求。投资者对部分欧元区成员国可能会退出,甚至欧元体系崩溃的担忧导致大量资金继续从外围市场流向德国和法国等核心市场,包括英国。尽管这些情况发生的概率还难以定夺,但投资者防患于未然的避险意识是有理有据的。

  受投资者的投资意向引导,流入欧洲核心市场和英国的资金多投向了优质房地产,使得优质房产收益率进一步下跌至历史低位。相反,非优质房产市场少有人关注,相关地区的收益率则向上攀升。

  富达欧洲房地产业务研究总监Matthew Richard认为,欧洲次级房地产市场目前普遍达到7.0%及以上的收益率已不是难事。当然在正常环境下,收益率会因基本面因素或风险系数的不同而有所差异,这点目前仍属实。但他认为目前欧洲楼市环境还不算正常,因为现在影响投资流向的决定性因素是投资者追求安全投资的需要,而并非受经济基本面的纯粹导向。这对投资者来讲就意味着资产错误定价的几率将大于正常情况。

  Matthew进一步分析:“我认为欧洲房地产市场当前形势与2008年至2009年正值信贷危机高潮期间的全球债券市场颇为相似。就在债券投资者把投资焦点转向安全资产的时候,被视为‘超级安全’的政府债券,特别是美国国库券和德国国债孳息纷纷跳水,同时还有大量资金撤离高风险资产,尤其是高收益债券,致使这些债券的收益率一路狂飙,只有当市场即将出现极端违约情况才会出现这种局面。凡能洞悉那时形势的投资者后来都获利丰厚。”

  因此房地产市场虽乱,但2013年仍被视为是有助于投资者创收的“机会年”,特别是二线市场的具价格优势的资产。不过需注意的是,次级资产涉猎范围很广,资产素质和相应的收益率相差甚远,在当前风险与回报不对称的环境下,透彻研究和谨慎选股也就显得异常重要。

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