伦敦楼市“高富帅”

严婷2013-09-20 15:00:10来源:中国房地产金融

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  严婷:目前为止,2012年伦敦奥运会对伦敦的房地产市场产生了什么样的影响?这样的趋势在奥运结束后是否还能够持续下去?这已经是伦敦第三次举办奥运会,你有没有一些反映房产价格变动的历史数据(或没有变动)?

  包墨凯:奥运会对伦敦的房地产市场是有影响的,但是这种影响很有限。东伦敦离奥林匹克公园较近,那里的房价自从2 005年伦敦申奥成功以来的表现就相当好。自20 05年以来,哈克尼区(Ha ckney)的房价上涨了59%,多尔斯顿(D alston)上涨了53%,肖迪奇(Sho reditch)上涨52%。

  这部分地说明了买家和投资者们对能够从奥运会获益抱有期待,尤其是东伦敦的大规模重建和公共交通网络的改进。

  同时也很重要的一点是,要记住,奥运会的目的就是在奥运结束之后为伦敦留下一笔奥运遗产,为英国首都的人们提供他们能够支付得起的房产。这点在“后奥运公园 ”的房产规划当中就很明显。百分之五十的运动员村,未来都会在“可承受价格”范围内——一半的房子以市场中间价格出售,一半用于社会出租——这些都是在规划过程中就已经安排好的。

  不过,我不认为未来数年内伦敦的房地产价格会大幅下跌,因为伦敦的房地产市场需求仍然很强。这不仅是由国内买家,也是由大量的国外买家和投资者所支持的。在未来数年内,伦敦房价很可能会慢速继续上升,而英国其他地区的房价则会呈现出参差不齐的情况。

  严婷:你最看好伦敦哪些区块的房产市场?哪些物业类型最有长期投资价值?

  包墨凯:在房产市场,地段是决定房价的一个根本因素。

  作为首都和进入欧洲的必经之路,伦敦仍然是英国平均房价最高的地方。伦敦的平均房价是3880 00英镑,远高于全英国平均房价2290 00英镑。但是,苏格兰的平均房价是1510 00英镑,威尔士为1780 00英镑,北爱尔兰为1290 00英镑。

  英国房价最贵的五个邮政区都在伦敦市中心。这些地区的房价是由国外买家的强大需求推动的。伦敦的办公楼市场也在衰退时期中经历了类似的国际投资流入。2012年4月,伦敦金融城发布了一份报告《世界资金流向伦敦办公楼市场带来的启示》,发现在过去3年中,65%的伦敦办公楼市场的购买者是来自30个国家的国外投资者。在未来5年内这种来自全球的需求是不可能减弱的。在国际投资者如此强烈的市场需求下,长期来看,是很难看到伦敦,尤其是伦敦中心城区的房产市场减弱的。

  严婷:欧债危机对欧洲和伦敦的房产市场有何影响?从长期来看又会带来什么影响?

  包墨凯:对伦敦的影响是相当大的,但它是把双刃剑。

  在住宅市场,比如在20 07和20 08年,伦敦的房价曾有过急速的大幅下跌。不过这段低迷时期并没有持续很久。随着欧元区危机的深化,伦敦在危机期间被国外房产投资者视为“避风港”。数据表明,2011年,国外投资者在伦敦中心区的房产投入了52亿英镑,比20 10年多了15亿。亚洲投资者也加入了这股潮流,在20 10年售出的全部伦敦公寓中,他们买了47%。

  在经济衰退时期,伦敦受到国际买家和投资者的青睐并不令人感到意外。伦敦一直以来都是国际房产投资者的投资目的地之一。在2 0世纪8 0年代,伦敦的房产市场主要被来自北欧,尤其是瑞典的投资所主导。当日本上世纪90年代初期房地产泡沫破灭之后,日本投资者蜂拥而至。2 003年,德国投资者占到伦敦购买量的33%。2011年,我们看到来自多个国家,尤其是亚洲的资金流大量增加。

  2011年,在吸引世界投资办公楼市场的全球城市榜单中,伦敦排名第一,以50亿美元的投资总额超过了排名第二的东京。纽约、巴黎、香港、新加坡、华盛顿、首尔、洛杉矶和上海都在前十名中(上海排名第十)。

  伦敦被视作房产投资的“避风港”,有相当多的理由。

  最重要的一点就是伦敦是领先的世界金融中心。一个健康的金融业需要一个稳定的房产市场。在伦敦大约有250家外国银行,75%的世界50 0强企业在伦敦设有办事处,超过30万人在伦敦金融城工作。伦敦有能力保证它的房产被来自全球的高质量人才居住,并且以此吸引全球资本。

  第二,流动性是伦敦房产市场的一个优势。总会有买方存在,这让投资者即使在最糟糕的市场情形下也能感到安全。

  第三,英国的税收系统为国外的投资者提供了一个友好的监管架构和税收制度。它不限制房产的所有权或是资金在英国的流入和流出。

  第四,随着国际学生人数的飙升,他们住宿的需求也在增长。24%的亚洲学生父母的买房决定是为他们孩子在伦敦求学做出的。

  如果把上述因素看做是保持伦敦吸引力的硬件,那么建立起投资者信心的软件,应该就是伦敦作为世界著名城市的声誉。人们更愿意在他们知道并熟悉的地方投资。伦敦作为一个多元文化的城市吸引了全世界的注意和投资。

  严婷:美国监管机构最近指控渣打银行隐瞒与伊朗2500亿美元的非法交易,并称其为“流氓机构”。你认为这会对渣打和伦敦金融城造成多大损失和影响?美国监管机构是否在寻求机会损害伦敦作为金融中心的地位?

  包墨凯:渣打以2.17亿英镑的和解费消除了失去纽约州执照的直接风险,尽管其他监管当局仍在继续介入调查。伦敦全心全意地欢迎一切揭露和惩罚错误行为的努力。但是正如英国央行行长金恩(Mervyn King)指出的那样,美国纽约州金融服务局(DFS)的行为和其他参与如L IBOR“操纵门”类似调查的当局非常不同。

  显然,对于DFS的行为及其煽动性言论是否适当是一个问题。当一个未经追踪的、单方面的报告导致一家银行的股价一夜之间下跌25%,很显然是有些地方出了问题。基于“无罪假定”的、协调和谨慎的方式应该同样适用于银行和银行家,就像对待社会其他部分一样。虽说无风不起浪,但煽风点火也不该是监管机构的工作。否则,这类调查就有保护主义情绪之嫌,尤其是DFS局长劳斯基(Be njamin Lawsky)的主要目标之一就是“提高纽约作为世界金融中心的地位”。

  严婷:你是否担心渣打银行可能不会是最后一家?你对其他的金融机构避免陷入类似状况有何建议?

  包墨凯:今年夏天出了一系列问题,继巴克莱Libor操纵案和摩根大通“伦敦鲸”之后,渣打是最近一个触犯美国当局的金融机构。良好的监管和有效执法不仅是一个金融中心的竞争优势,也是声誉优势。但这不够,全世界银行业都需要在监管之下自我清查。

  严婷:最近中国的长沙、武汉、成渝、西安等中西部龙头城市都提出要打造区域级的金融中心。你认为,中国在建设上海这个国际金融中心的同时,有建设多个区域级金融中心的必要吗?如果有,又该如何差异化发展?

  包墨凯:伦敦作为金融中心的发展,是由私人部门所主导的,并有强大的规章制度支撑它的成长。这个方向和中国由中央控制的政策有所不同。不过,我们认为一个国家的政策很大程度上取决于自身政治和经济状况。我相信,成功建立一个健康的金融市场是存在一些共同因素的。

  我想说的第一点是开放性,对世界交易和国际人才开放。第二点,将可预测性、透明度和稳定性纳入到税收和监管环境中,金融中心的发展需要一个健康的环境。第三,人才应该一直是整个行业的中心。去思考如何让商业人员树立信心是很重要的,一个受到信赖的法律体制是关键。在金融服务业工作,无论是期货、股票或债券,商业伦理的高标准以及专业主义,都是很重要的。教育专业人员达到这一标准,同时建立起一个可靠的政治、法律和安全系统极为重要。

  我想说的最后一点是关于竞争。竞争总是存在,但我们认为,金融服务业不是一个“零和博弈”,其他金融中心的成长能增加整个市场的效率和流动性。

  严婷:目前市场上对人民币贬值的预期有所上升。你认为推动这一趋势的主要原因是什么?这将会对全球的人民币使用还有伦敦的离岸人民币市场有什么影响?

  包墨凯:人民币国际化进程并不仅仅取决于外汇汇率。它还和很多其他因素有关,比如利率、资本账户的开放程度,还有最重要的是中国政府的决心。市场预期的确会影响投资者信心,但一个成熟的人民币市场更为重要。

  我们在过去的数月里看到人民币对美元的贬值。然而,欧洲的投资者却从人民币对欧元的大幅升值中发现了机会:在过去一年里人民币对欧元几乎升值了14%。我很高兴地看到,不久前澳新银行在伦敦发行了1 0亿人民币(约合1亿英镑)的三年期点心债。几周之前,巴西银行刚刚通过其伦敦分行发行了1.66亿人民币(约合170 0万英镑)的两年期点心债。这明确表明,机构和个人投资者对伦敦作为世界最大的外汇兑换中心抱有信心。对于人民币这一今后可能成为世界上最重要的货币之一,我们希望伦敦金融城能够继续扮演重要角色。

 严婷:伦敦成为人民币离岸交易中心的计划很大程度上取决于中国政府的相关政策。金融城是否会积极呼吁中国政府继续放开政策,还是只打算做好自己的工作并静观其变?

  包墨凯:我不认为中国政府会对伦敦金融城或英国政府的指手画脚做出回应。伦敦作为人民币交易中心的发展路径将跟随中国和中国在香港方面的政策。我们现在正在做的,包括发布有关人民币市场的报告,是为了更好地了解这个市场,帮助其成长。

  中国政府需要获得最充分的信息来决定下一步怎么走。他们能做的是设定规则和参数、放开对资本流动的管制等,并解决陆续出现的问题。所以我们不是在教育任何人,而是在满足一种市场需求,这种需求很大程度上取决于中国政府。

  严婷:对于伦敦发展人民币交易中心的计划,你是否有一个具体的时间表或者路线图?

  包墨凯:我们不做这方面的路线图。伦敦已经是一个人民币中心了,人们可以在伦敦交易人民币,只是还没有达到我们理想的程度。举例来说,如果利物浦有一家企业想要购买上海的货物,他们希望以人民币计价,然后去利物浦的一家银行咨询是否可以,银行很可能会告诉他们“不行”,而我们希望能做到的事情是让银行说“可以”。这样的情况会越来越多,各家银行的节奏和交易量不一样,但我们看到这正在发生。

  严婷:如何看待伦敦和香港人民币市场方面的关系?

  包墨凯:我们已经表明,伦敦不会试图复制香港目前的清算安排等机制,这些安排都很有效。我们的目标是成为西方的人民币交易中心。但市场会发展,如果你是市场领军者,你总会试图维持领先地位,除非香港放弃,但我相信不会。我们认为伦敦与香港的关系是互补、互相促进的。

  严婷:你如何看待人民币未来在国际货币体系中的地位,十年后,人民币是否会成为全球主要货币之一?

  包墨凯:很有可能。人民币已经是主要货币之一了,但是否会成为全球储备货币,这是另一个问题,这必须等到人民币实现完全自由兑换之后。成为储备货币的关键一点是,货币不能被操纵。一年之前,外界普遍认为人民币被操纵而且显著低估,但现在已经基本达到了均衡水平。如果人民币在海外市场上交易量很大的话,中国政府是很难操纵货币的。但你要知道,所有政府几乎都会想方设法影响货币,包括瑞士政府。

  另一个相关但不同的问题是,成为国际金融中心很重要的关键问题是法制、监管机构的效率和能力、不歧视。但现在中国对非本土机构还存在一些普遍的歧视做法,随着中国的发展,这一点必须改变。很多人问我有关港交所收购伦敦金属交易所(LME)的事情是否会受到英国政府的干涉,我告诉他们,这与政府毫不相干,因为政府在其中并不涉及到任何利益关系,无论收购者是否来自中国,只要 “适合且适当 ”( fitand proper)即可。

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