海外地产新“猎场”

蒋骋2013-11-15 15:01:08来源:中国房地产金融

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  不用太担心国内房地产,海外市场将是中国投资者的下一个围猎场。

  近几个月来,中国一、二线房价持续创新高,北上广深频现地王。调控下强压的楼市风险再次浮现,泡沫吹破的前景岌岌可危。泡沫恐慌随价格跟涨,人们想起当年日本楼市泡沫的破裂,市场一片四面楚歌。对此,诺顿罗氏合伙人杰弗里·布劳特(JeffreyBlount)认为,不用太担心内地房地产,海外市场将是中国投资者的下一个围猎场。

  硬着陆是杞人忧天

  这位十多年来常驻中国的分析师说:“现任政府有足够的政策工具和空间,来掌控经济发展的方向。

  比如说,它能立即启动或取消项目的开展,放宽或紧缩银行的借贷,赎回或倒闭陷困的企业。总之,政府能轻易移动某块经济领域的拼图,而无需为草根或圈内流短蜚长的过度干预而烦恼。”

  因此,布劳特认为,政府有抵御金融危机强有力的工具。在其他国家,市场力量在经济链中处于上游,对整个生态系统有较强的主导力,也会带来更多风险。而在中国,人民币仍是管制货币,金融市场还未完全开放。“所以,所谓亚洲金融危机卷土重来,中国资本大量离场都是天方夜谭。基于这种背景,地产业硬着陆的说法不免有点杞人忧天。”

  他评价国内市场的心态时说,“泡沫重新泛起”

  等诸如此类的说法,很容易被戏剧性强化。“在一个健康的金融体系中,危机呈现周期性。有些公司在危机中死去是正常现象,否则,这个体系就有问题了。

  人人赚钱堆砌出的只是昙花一现的表面繁荣。”布劳特认为,国内行业对自己身处何种大环境、大趋势,要有正确的定位和预期。

  在他看来,起码在现阶段,政府的态度是不鼓励国外投资者抢占国内市场,不论是商业还是住房地产。出于政策性的考虑,政府把控即便过紧也无可厚非,尽管给投资者带来压力。“因为在短期,维护整个行业的稳定是必要的。拿香港来说,前阵出台的多项抑制楼市过热的强硬措施,收到了立竿见影的效果,更多港民有钱买房,供求失衡得以缓和。”

  但不可否认从长远看,管控口径过窄不利于挖掘后劲。布劳特对政府管控的意见是:“不让市场利率出轨,关注人民币升值。人民币升值会导致资本加速流出境外。如此一来,通货可能紧缩,压低物价水平,从而抬高国内资本的价值。至少在近阶段,人民币升值对政府来说是个有利的短期杠杆工具。”

  “房地产在中国就像股市,很难量化预估。许多人把它作为短期商品用以投资。楼市价格起伏不定,更易受情绪波动而震荡。”话虽如此,他对国外地产业的前景做了一个长期的预计,“海外的商务楼和工地将是更稳定的一块市场。住房这块的不确定性较大,价格也许会大幅偏离目标水平。”

  挑准坑下蛋

  放眼海外,布劳特以美国为范本,解释国外市场的特殊性。“几乎人人想去美国体验,其中不乏想在那边定居的人。无论是居住环境,教育工作,还是市场条件,美国是数一数二的,这点毋庸置疑。中国、印尼等亚洲投资者都瞄准了美国、澳大利亚等发达市场,而房地产是进驻相对最有保障的渠道。”

  既然如此,为何许多投资者面对大好机会裹足不前,或在半路铩羽而归呢?布劳特对国内地产投资者下海的忠告:“实地考察,咨询专家。团队中一定要配备对目标市场了如指掌的成员。”他强调,房地产是地方性很强的产业,必须因地制宜。“在洛杉矶的地产,和在芝加哥的区别有天壤之别。”

  这一点在国外成熟市场尤其明显。对首次出海的投资者来说,可把美国作为体验区域性的样板。

  布劳特介绍说,美国各州的法律、环境、人文都不同,机遇和风险也不同。具体而言,和土地相关的法规,大到能盖多高造多久,小到房屋正面的建筑要求,都有近乎死板的规定,千里之堤毁于蚁穴,不容小觑。

  “所以,对投资者来说,关键是挑好目标市场,选择最有把握的领域。”他进一步强调定点投资的必要性。不论是新造,还是改建;是办公楼,住宅区,物流还是工地,都有一套自己的“营造法式”。

  预见行业衍变

  聚焦美国房地产市场,布劳特认为,零售地产值得关注。“美国零售业有其明显的特征。大商场鳞次栉比,人们日常开车去购物,所以商场必备大型停车场。现在普遍的零售模式,是以沃尔玛为代表的一站式服务,涵盖吃喝住行。这一模式不久会被颠覆。”

  “设想一下网上零售业的未来空间,你会发现下一代零售地产将改头换面。亚马逊一类的网站将成为零售平台的霸主,而原先大兴土木的实店时代将一去不返。”他解释说,大型商场将被物流集散中心代替。这些物流枢纽点靠近铁路或机场,会是未来投资者争抢的焦点。

  “五年后,零售业或许已变得面目全非。消费和交易都在手机终端进行。”布劳特描述了一个有趣的情境:到了饭点,你的腕表会自动测量你的血压指数,开出量身定制的菜谱,在线订购食物。等你下班回来,这些原材料已经送到家门。“这只是技术革新改变生活方式的一个缩影。”

  因此,房地产从业者对商业生态的衍变要有广阔、深远的预见。

  其次,大家庭住宅是美国等西方市场又一值得关注的新兴领域。如今大家庭住宅遍布美国各大城市,布劳特把它归因于战后婴儿潮的产物。

  “首先,上世纪四五十年代出生的美国人,占了美国人口的大部分。现在他们都退休了,追求优质生活。另一方面,六七十年代的美国曾经历一段城市衰落期,社区危机四起,学校质量骤减,人们从城镇搬到郊区,买住得下几代人的花园式别墅,寻求更舒适安全的生活环境。而如今,城镇化卷土重来,学校、交通、社区治安均有所改善。”

  “突然间,市中心的工作区变得比郊区更适宜居住。随着年龄增大,人们不想要四五百平方米的大套间,而离饭店50英里远。因此,整一代人又从郊区转向市中心,追求更简单轻便的生活,不需要打理草坪后院。”

  目前,这种二次城镇化的人口变迁蔓延全美,使华盛顿、纽约等大城市成了中高层阶级的落脚热土。

  所以布劳特认为,位于市中心的大家庭式优质住宅区,是很大一块香饽饽。

  事实也证明,越来越多的工地、办公楼甚至商铺,正在被改建成这类高端住宅。

  借壳上市不可取

  据诺顿罗氏的最新报告,2013年见证了中国房地产巨头大举进军美国的步伐。在纽约,搜狐中国斥资7亿美元买下通用汽车大厦40%的资产。在旧金山,万科和铁狮门以6.2亿美元共拿豪华私人公寓。

  在洛杉矶,绿地豪掷10亿美元,投资多功能公寓办公楼。

  由这些龙头破浪,越来越多的企业会走向成熟市场。不少投资者倾向把借壳上市作为下海融资的渠道。

  对此,布劳特认为得不偿失。“理想的融资方式,是用现有的国外经营为渠道。”他举例说,一家在温哥华的中国企业,可以把海外业务作为现金、信贷或资产的来源,这种方式合法,契合现在的政策方向。加之现在允许外汇配给,企业可以在海外投资基金。

  随着政府开放保险公司投资房地产的闸门,布劳特预期,一大笔资金会通过保险机构,涌向海外。相应地,市场价格出现波动。至于何时开启,并落实到交易层面,也许在明年内而非几个月的期许。

  在市场日益开放多样化的趋势下,如何在房地产稳住一席之地?布劳特认为,是守住本行,不充多面手。“在这里做的是住房,到海外最好秉承旧业。

  但从地理角度,要避免把蛋放在一个篮子里。对于跨国投资者,在细分领域精专,平衡各个地区的投资比重,尤其对保险公司这类经不起高风险的企业而言,是不变的王道。”

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