伦敦市场“日不落”

张昕2014-04-15 10:54:46来源:中国房地产金融

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  大量资金正在寻求产品,而目前伦敦地产供不应求,海外投资之所以在伦敦如此受欢迎,也正是迎合了对于供应的渴望。

  从2008年开始,英国经历了漫长的经济寒冬,直到去年才见起色,并出现持续性经济增长。据全球莱坊主席及合伙人Alistair Elliott表示,莱坊预测伦敦写字楼租金将于未来五年内上涨25%,于2018年创新高。

  这一增长来源是多方面的,相对而言,伦敦办公楼市场处于供不应求状态,而金融危机冲击下兴建项目也少之又少。值得一提的是,伦敦市场令人欣喜地出现了新的增长元素——科技企业,虽然历史上扮演的角色相对次要,但目前以越来越大的比重引人注目。这一新元素无不传递出英国经济的积极信号。“目前知识产业,或者说广义的信息产业的就业已经开始回升,在伦敦已经创造了150万工作岗位,甚至超过了纽约。”Alistair表示,“其中不乏倍增效应,一旦有部分大科技企业迁至伦敦,很快其他企业也会纷至沓来。”

  海外投资者天堂伦敦长久以来都是“安全港”的代名词,不断吸引着新的资金投入,Alistair指出,伦敦现阶段有大量的资金涌入,投资者的选择也开始多样化,而伦敦依然是所有人绕不开的首选。

  虽然伦敦没有改变,但投资界却已是另一番光景,海外投资者日益活跃在伦敦舞台。“以前愿意投资黄金等工具的人现在可能会转而投资伦敦房产,因为其安全性高,收益率理想。有趣的是去年黄金的表现不尽如人意,虽然创下历史高点,但由于货币供应又转而下跌,所以大量投资者会从黄金撤离,寻求其他投资。”

  如同多数大城市,过去十年中海外投资者发生了深度和广度的变化。首先,投资的范围不仅限于房地产,由于金融危机影响,更多投资者开始寻求房地产投资,但同时房地产在他们投资组合中占有的份额并不大。

  海外投资者目前对于三个核心板块最感兴趣:一是商业板块,他们最关注的是位于伦敦西区金融城的中心写字楼,更倾向长期租赁,优质租户丰富,此外还有对零售地产的少量战略投资,多为购物中心,不过核心需求还是成熟的写字楼市场。除此之外,海外投资者对于住宅板块也有着持续的热情。这三个板块是伦敦最活跃的三个投资标的,也是最吸引海外资产的板块。

  中国投资在伦敦不得不提的一点是,仅仅两年之前,伦敦还没有来自中国的投资者,而经过短短两年,这个数字从零有了显著的提高,而且保持着强劲增长势头,由此伦敦海外投资的多样性可见一斑。

  伦敦市场中国投资者曾经悄无声息,现在却相当活跃,比如中国投资有限公司收购了伦敦曼彻斯特大厦,平安收购劳埃德大厦等等。中国在英国的投资虽然处于起步阶段,但前景极其乐观。从政府的层面来看,来自中国的投资是相当受欢迎的,供应量持续短缺,尤其是住宅板块,所以任何可以改善这一状况的海外投资都将得到鼓励。

  此前热议的伦敦空置率走高,或出现“鬼城”,对此Alistair予以澄清,但同时警告需警惕投机投资,若海外投资在购置地产后不做开发并投入使用,仅仅“待价而沽”,将造成灾难性后果。Alistair随即补充道,该风险存在于所有成熟市场,并非某一市场特有。

  除了中国投资者以外,来自其他新兴市场的投资者也在伦敦找到了春天。不过Alistair也指出,新兴市场最值得注意的问题是不断的变化,“不久之前我们还在说金砖四国,当然现在他们依然扮演重要角色,但MINT似乎更加引人注意,也就是墨西哥、印尼、尼日利亚、土耳其。”

  此外,Alistair也指出新兴市场的多样性不仅来自其宽度,同样来自其深度,“我们说的增长不是下一个是哪个国家,而是不同的投资种类,比如私人投资者进入伦敦的同时,养老基金、开发商等也一同涌入。尤其当国内形势不稳定时,大量资金外流,所以新兴市场可能变化多端,这也造就了它们是一个迅速增长的海外投资主体。”

  投资组合,稳中求险伦敦长久以来一直处于供小于求的状态,大量资金正在寻求产品,而目前伦敦地产供不应求,尤其住宅板块缺少供应,海外投资之所以在伦敦如此受欢迎,也正是迎合了对于供应的渴望。和其他市场一样,伦敦也由不同层级市场构成。最受青睐的是超优质市场,不过Alistair认为海外投资很难在该板块形成相当影响,“对于海外投资者来说,最能造成影响的是开发或投资能显著增加供应的地段,这并非近一两年的趋势,而是未来十五甚至二十年将发生的,会造就更有活力的本地市场。”

  从全球范围来说,变化时刻发生,有伦敦这样成熟稳定的市场,虽然遭到危机重创,但复苏活力有目共睹,住宅板块的反弹尤其突出,伦敦中心区域近几年也取得了两位数的增长,据Alistair预测,增长将在未来四到五年内持续,“中东地区也有同样具有弹性的例子,迪拜在危机后并没有“沉没”太久,过去几年中的增长达到20%至25%。虽然迪拜在未来几年中是否会经历更加快速的增长我们目前无法断言,不过回报和风险总是相生相随的。”

  对此, A l i s t a i r也建议海外投资者在选择投资组合时谨慎方为上策,“当然在保证一定比例的低风险投资后,可以把新兴市场纳入投资组合范围,其增长潜力巨大,但随之而来的风险也更高。”

  随着全球经济的增长,地产不是唯一前景美妙的投资,Alistair指出企业债券等其他金融商品也将迎来收益的增长。“海外投资者需要注意的是,在经济复苏的背景下,虽然现在对大宗商品的需求仍不及两三年之前,但人口增长加之基建项目,这些都传递出信号,大宗商品交易也将复苏。”

  伴随着复苏的经济,美联储宣布退出QE,并承诺保持低利率,此举对英国的影响自然不可小觑,“现在的问题是,受金融危机影响最深重的经济体,尤其西方经济体,是否真的恢复了,其经济增速是否足以抵消量化宽松,这也是政府着手努力的方向,直至确保经济的健康复苏,再逐步放手。”

  另一方面,对于欧美地区来说,尤其已经习惯低利率的英国,Alistair也警告利率的回升可能会带来艰难的转换期。虽然转换将以何种阵痛来临目前无可预期,但Alistair认为只要经济有健康稳步的复苏,高利率的回归并不会对房地产市场产生严重冲击。

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