美国楼市：黎明前的黑暗

  2014年下半年美国房地产市场有望回归危机前的水平，因此现阶段房市的“沉默”并非预示着又一轮危机，而是“黎明前的黑暗”。

  2008年的金融危机无疑再次将美国置于深度衰退，也对美国房地产市场产生了深远的影响，商业、住宅等各个板块均受到重创，空置率走高，租户需求下降。而随着经济回暖，房地产需求也将实现缓慢回升，美国房屋建造数量尽管在去年11月微弱反弹，2014年开年依然达到八个月来历史最低。

  不过，世邦魏理仕(CBRE)全球研究部主席雷蒙德·托特(Raymond G. Torto)博士预测，2014年下半年美国房地产市场有望回归危机前的水平，因此现阶段房市的“沉默”并非预示着又一轮危机，而是“黎明前的黑暗”。

  QE时代终结随着量化宽松政策的终结，利率无疑会逐步回升，“总体来看，政府债券收益率在2014年底前会上涨30个基点，随后几年内，调整可能加快，十年期债券收益率将于2016年达到4.5%左右。”雷蒙德预测道，“这一利率环境的调整必将给资本化率带来上行压力，不过只要复苏保持稳步，资本化率增长速度依然不会超越债券收益率增速。”

  那么这对商业地产意味着什么？“假设所有地产板块净营运收入都实现增长，房地产资产价值就会持续增加，尽管增速远低于过去三年表现。比较看来，美国低杠杆的私募房地产基金尽管2013年回报率仅为14%，依然高于长期平均水平，而收益主要源自升值。2014年我们预计回报率会有部分回落，更接近于10%的长期平均水平，其中大部分来自收益。”雷蒙德如是说。

  通胀压力会有所增加，更趋正常化，投资者对此已有预期，将资金从固定收益投资中撤出，转向投资不受通胀影响的其他资产类型。而房地产一直被认为是防通胀套期保值的绝佳方案，且本身也可吸引大量资本流入。在这样的环境下，易于租售的物业类型如住宅、酒店等将会大大受益。

  次中心浪潮来袭中国的商业地产目前正经历下沉式、周边式的开发发展，而受金融危机重创的美国市场似乎也在经历一个类似的故事。“我们依然处于一个新的开发周期的起步阶段，所以新开发项目屈指可数，多数是成熟商圈基础设施完备的项目收购。然而，现存资产价格已经开始走高。这种情况下，部分投资者为追求更高的回报率也开始撤出中心商圈，向周边和二三线城市转移，不过这种分化在2014年应该会趋于理性。”

  一个典型的例子是马萨诸塞州波士顿的港口商圈，距离核心区域一公里。核心区域位于市政府，始建于300多年前，并于20纪90年代末期兴建高档写字楼，租户多为律所、会计师事务所和金融机构。时至今日，核心区域空置率逐年走高，在整体经济开始走出衰退的今天，该区域依然不见起色。

  该核心商区面临的问题是，这仅仅是衰退后的周期现象，是必经的吸引力重建阶段，还是老商区已经魅力渐失的预兆。换句话说，目前所经历的不单单是周期性反弹，也就是经济回暖导致的空置率下降，而是本身结构性问题，单纯的经济增长是远远不足以解决的。

  较之于20世纪80年代，波士顿的办公楼市场规模已增加超过50%，首先是郊区的开发，随后是规模较大的城市次级市场开发，而在整个发展过程中，最早的核心商区都保持了强劲的增长。对于这一趋势，雷蒙德推测，主要动因来自两方面的作用力，一方面是核心商区空间老旧形成的推力，另一方面是新开发市场不可忽视的吸引力，其“工作，生活，娱乐”一应俱全的空间理念更加符合优质租户的需求。

  风险投资重现江湖在经济破晓之时，房地产市场各板块在基本面上已现抬头之势，随着需求的增长和有限的房源，空置率已得到大幅度的缩减。

  其中表现最好的是住宅板块，空置率目前低于历史平均水平，价格——尤其初级市场——增长屡创新高。而住宅板块的供应量也恢复至历史同期水平(1989-2008年平均水平)，并远超其余主要板块的平均水平。值得一提的是，从危机中取得最快复苏的城市，包括三藩市、圣何塞、波士顿、奥斯丁、纽约等，其新房建造将以高出历史平均水平的速度增长。

  工业板块也取得了明显增长，目前投机性建造再次出现，其中透露出对于需求复苏的信心。零售和写字楼板块的复苏也在缓行之中，并会在接下来两年内在基本面有持续的提高。据美国建筑承包商联合会(AGC)调查显示，对于市场的乐观预期达到历史最高，也与世邦魏理仕对于持续增长的房屋建造预测不谋而合。

  由于全球经济形势的不稳定，投资者2013年普遍青睐低风险的商业中心，2014年随着经济好转，投资者开始渐渐离开安全港，把更多风险投资成分纳入投资组合。雷蒙德表示：“比如今年欧洲高风险市场开始进入视野，受经济危机影响最深重的几个国家(葡萄牙、爱尔兰、意大利、希腊、西班牙)目前商业地产投资增长最为迅猛。而在美国，投资已经从顶级市场A级地产迁移至三级市场。总体来说，全球房地产交易会加速，交易流中也会出现更多的风险投资。”