美国楼市:黎明前的黑暗

张昕2014-04-15 10:56:10来源:中国房地产金融

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  2014年下半年美国房地产市场有望回归危机前的水平,因此现阶段房市的“沉默”并非预示着又一轮危机,而是“黎明前的黑暗”。

  2008年的金融危机无疑再次将美国置于深度衰退,也对美国房地产市场产生了深远的影响,商业、住宅等各个板块均受到重创,空置率走高,租户需求下降。而随着经济回暖,房地产需求也将实现缓慢回升,美国房屋建造数量尽管在去年11月微弱反弹,2014年开年依然达到八个月来历史最低。

  不过,世邦魏理仕(CBRE)全球研究部主席雷蒙德·托特(Raymond G. Torto)博士预测,2014年下半年美国房地产市场有望回归危机前的水平,因此现阶段房市的“沉默”并非预示着又一轮危机,而是“黎明前的黑暗”。

  QE时代终结随着量化宽松政策的终结,利率无疑会逐步回升,“总体来看,政府债券收益率在2014年底前会上涨30个基点,随后几年内,调整可能加快,十年期债券收益率将于2016年达到4.5%左右。”雷蒙德预测道,“这一利率环境的调整必将给资本化率带来上行压力,不过只要复苏保持稳步,资本化率增长速度依然不会超越债券收益率增速。”

  那么这对商业地产意味着什么?“假设所有地产板块净营运收入都实现增长,房地产资产价值就会持续增加,尽管增速远低于过去三年表现。比较看来,美国低杠杆的私募房地产基金尽管2013年回报率仅为14%,依然高于长期平均水平,而收益主要源自升值。2014年我们预计回报率会有部分回落,更接近于10%的长期平均水平,其中大部分来自收益。”雷蒙德如是说。

  通胀压力会有所增加,更趋正常化,投资者对此已有预期,将资金从固定收益投资中撤出,转向投资不受通胀影响的其他资产类型。而房地产一直被认为是防通胀套期保值的绝佳方案,且本身也可吸引大量资本流入。在这样的环境下,易于租售的物业类型如住宅、酒店等将会大大受益。

  次中心浪潮来袭中国的商业地产目前正经历下沉式、周边式的开发发展,而受金融危机重创的美国市场似乎也在经历一个类似的故事。“我们依然处于一个新的开发周期的起步阶段,所以新开发项目屈指可数,多数是成熟商圈基础设施完备的项目收购。然而,现存资产价格已经开始走高。这种情况下,部分投资者为追求更高的回报率也开始撤出中心商圈,向周边和二三线城市转移,不过这种分化在2014年应该会趋于理性。”

  一个典型的例子是马萨诸塞州波士顿的港口商圈,距离核心区域一公里。核心区域位于市政府,始建于300多年前,并于20纪90年代末期兴建高档写字楼,租户多为律所、会计师事务所和金融机构。时至今日,核心区域空置率逐年走高,在整体经济开始走出衰退的今天,该区域依然不见起色。

  该核心商区面临的问题是,这仅仅是衰退后的周期现象,是必经的吸引力重建阶段,还是老商区已经魅力渐失的预兆。换句话说,目前所经历的不单单是周期性反弹,也就是经济回暖导致的空置率下降,而是本身结构性问题,单纯的经济增长是远远不足以解决的。

  较之于20世纪80年代,波士顿的办公楼市场规模已增加超过50%,首先是郊区的开发,随后是规模较大的城市次级市场开发,而在整个发展过程中,最早的核心商区都保持了强劲的增长。对于这一趋势,雷蒙德推测,主要动因来自两方面的作用力,一方面是核心商区空间老旧形成的推力,另一方面是新开发市场不可忽视的吸引力,其“工作,生活,娱乐”一应俱全的空间理念更加符合优质租户的需求。

  风险投资重现江湖在经济破晓之时,房地产市场各板块在基本面上已现抬头之势,随着需求的增长和有限的房源,空置率已得到大幅度的缩减。

  其中表现最好的是住宅板块,空置率目前低于历史平均水平,价格——尤其初级市场——增长屡创新高。而住宅板块的供应量也恢复至历史同期水平(1989-2008年平均水平),并远超其余主要板块的平均水平。值得一提的是,从危机中取得最快复苏的城市,包括三藩市、圣何塞、波士顿、奥斯丁、纽约等,其新房建造将以高出历史平均水平的速度增长。

  工业板块也取得了明显增长,目前投机性建造再次出现,其中透露出对于需求复苏的信心。零售和写字楼板块的复苏也在缓行之中,并会在接下来两年内在基本面有持续的提高。据美国建筑承包商联合会(AGC)调查显示,对于市场的乐观预期达到历史最高,也与世邦魏理仕对于持续增长的房屋建造预测不谋而合。

  由于全球经济形势的不稳定,投资者2013年普遍青睐低风险的商业中心,2014年随着经济好转,投资者开始渐渐离开安全港,把更多风险投资成分纳入投资组合。雷蒙德表示:“比如今年欧洲高风险市场开始进入视野,受经济危机影响最深重的几个国家(葡萄牙、爱尔兰、意大利、希腊、西班牙)目前商业地产投资增长最为迅猛。而在美国,投资已经从顶级市场A级地产迁移至三级市场。总体来说,全球房地产交易会加速,交易流中也会出现更多的风险投资。”

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