日本商业地产你要知道的事

张家鹏2014-04-17 11:35:34来源:《中国房地产业》

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 张家鹏 RET睿意德执行董事

  最有价值的资产不是房子,而是居住在项目里的客户。

  从商业地产的角度来看,日本是美国之外另一个值得品一品的国家。

  以东京为例,城市地铁站覆盖密度极高。在银座、日比谷、有乐町这样的地方,几乎每个路口都是地下铁入口,每栋商场都与地铁连通。完善的轨道交通推动了商业的繁荣。东京是世界上百货公司密度最高的城市,东京更是寸金寸土,单是山手线环绕的都心区内,便至少有将近70间百货。

  关于日本商业的发达无需赘述,关于日本购物中心,中国业界需要知道的是,日本如何把这一舶来品发扬光大的同时,还赋予了新的生命。

  与美国相比,日本地少人多,土地资源昂贵,因此土地利用率较高,购物中心也以多层为主,停车场配置率低,而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。相对而言,日本公共交通便利,到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。

  从购物中心的地理位置分布分析,日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域,此外还有26%的购物中心集中在中心地域,还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻的周边区域。

  从主力店的情况看,日本购物中心的主力店主要有以下几种类型:百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本,60%以上的购物中心只有一个主力店,主要是日用品卖场(GMS)或者从事食品销售的超级市场(SM)。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场并不多,在日本一度只有不到5%的购物中心中设有百货商场。

  日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上,其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城,为消费者提供的是家庭妇孺式的服务。

  2004年以来的十几年,日本购物中心的发展进入了前所未有的大竞争时代,几乎平均每年就增长近60家。贴身肉战之中,绝大多数的购物中心都陷入了销售不振中。也正因此,近年来日本购物中心越来越注重差异化,种类也开始变得丰富,有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等,而且许多购物中心还添加了一些从未有过的“新”元素。

  比如,日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势,开始走主题特色的道路,主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例,该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场,其特色是以花为主题:花瓣形的商店屋顶、郁金香喷泉、向日葵形的表演舞台,遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

  值得注意的是,小区型购物中心正在日本快速增加,成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系,日本购物中心都走美式大型化路线,但由于投资及经营成本比较高,难以达到损益平衡,加上近年来大型店(GMS)营运走下坡,业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。

  日本Chain Store Age杂志曾经公布过一份最佳十大购物中心名单。其中社区性的小型购物中心,由于有地方特色、满足商圈消费者需求,所占比例多达六成。相对的,表现最差的十大购物中心排名中,多半是区域型大型购物中心。

  国内的开发商目前也已经逐渐意识到,最有价值的资产不是房子,而是居住在项目里的客户。围绕他们的需求做文章,社区商业和区域型购物中心都有广阔的前景。

  中国的社区商业从街边夫妻店到现在深入社区的简单组合形态,随着电子商务的深度运用,新一代社区商业一定从各方面考虑选址、规模、社区消费者的消费习惯、店装设计、经营方式、服务功能,将全面进入精细化发展阶段。而如何抓住“小而美”社区商业发展的时代机遇,日本是一个不错的观察和学习的角度。

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