迪拜楼市蹦极的背后

蒋骋2014-08-21 09:18:42来源:中国房地产金融

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 蹦极的牵绳

  过去一个多月,迪拜股市经历了“蹦极”。短短48天,股市由牛变熊。紧接的15天,熊市转牛。之后不到一周,再次断崖式暴跌,单日跌幅近6%。谁是两次蹦极的背后推手?迪拜房地产市场无独有偶成了众矢之的。

  形同过山车的涨跌走势,暴露了迪拜股市的脆弱性。上月的暴跌部分起因于迪拜央行对房地产泡沫发出了警告。据莱坊国际(Knight Frank)的公司数据,去年迪拜房地产价格涨幅是全球最大的。

  按迪拜Al Masah公司资产管理部主管RamezMerhi的说法,市场爬着上了楼梯,却坐着滑梯掉下来。这体现了惊恐的投资者盲目的抛售。

  阿联酋交易量第二大的经纪商Mena Corp Financial Services董事总经理Nabil Rantisi表示,暴跌后股市上涨的底气不足。由于对房地产繁荣迹象的预期早于经济基本面显露出来,大跌继猛涨的情形往往在预料之中。

  股市崩盘和房地产泡沫破裂,到底孰因孰果?萊坊国际(Knight Frank)的分析报告指出,迪拜楼市的豁口诱发了股市的崩溃。当迪拜房价被炒到投资者难以接受的地步,对于调整的预期就会加强,多数投资者对经济增长的预期自然大幅下滑,迪拜股市崩盘也在情理之中。

  世邦魏理仕阿联酋研究和咨询部主管Matthew Green则认为,全球股票市场对投资情绪的变化非常敏感。阿拉伯特科(Arabtec)的股价大跌造成股市崩盘。鉴于该组织占有迪拜金融市场(Dubai Financial Market)5%的份额,是该地区最活跃的开发商,对迪拜金融体系有牵一发而动全身的影响力。

  崩溃还是趋稳?

  不管谁是罪魁谁是祸首,投资者关心的不是鸡和鸡蛋的问题,而是楼市的发展趋势和风险指数。Matthew Green说:“现在就推断迪拜楼市的崩溃还为时过早。目前市场基本面比2008年更强劲。房地产刚需稳定,开发渠道趋窄而监管更严。全球经济渐入佳境的同时,迪拜经济也更强健。”

  Green预计,迪拜楼市会继续走在复苏的轨道上。到2014年年底,整个房地产行业会有较好的发展趋势。“虽然个别细分市场,整体质量和所有权结构仍将影响行业业绩,总体来说,迪拜地产的发展形态更加兼容。稳健的市场趋势同时反映于近期开始活跃的IPO。一大批企业等待上市,地方金融市场的资金流也有显著提高。”他说。

  “短期内,我们预计迪拜市场会持续复苏。2014年下半年,迪拜房地产还有上升空间。过去几年,为了提高地产业透明度,刺激投资者信心,市场推行了一系列新规定,促使迪拜楼市发展日趋稳健。”Green说。

  从长远来看,Matthew Green认为,旅游、贸易、交通运输、建造业和金融业将成为该国未来几年的发展引擎。到2019年,迪拜政府的资本支出预计将翻一番。2020年世博会的筹备工程,将带动迪拜的地铁和基建,政府预期花费80亿美元。

  近期,国际货币基金组织增加了对UAE(阿联酋联合酋长国)2014年到2019年GDP的增长预期,将其提高到5.5%,2020年迪拜世博年的预期是8%。

  基于现状,个体投资者进入市场是否是明智之举?Green认为,近年来该地区修改了许多切中肯綮的行业规定。这是成长期的迪拜把国际投资者拉回国内市场最重要的砝码。由于其他区域市场缺少稳定性,迪拜就能吸引一些有分量的投资交易。资本流入后阿联酋的住宅业受益最大。

  然而,Green也指出,迪拜在期房领域还需加强管控。仅过去一年,当地销售价格上升的速度高达30%。然而,迪拜现在的投资需求仍然非常旺盛。由于优质的基础设施,国内稳定的政策环境,迪拜不断成熟的房地产市场给投资者带去更多收益。

  前“市”之鉴

  莱坊六月份公布的环球房地产价格指数(Knight Frank's Global House Price Index)显示,过去一年,中国楼价紧随迪拜,升幅排名第二位。迪拜升幅27.7%,中国升幅17.5%。但近期,迪拜多处楼价升势有显著放缓迹象。莱坊分析师凯特•艾伦(Kate Allen)认为,这表明迪拜的降温措施开始见效。

  早在今年五月底,摩根大通指出,中国的房地产市场已经接近拐点。在最新的分析报告中,摩根大通表示,虽然国内房地产市场的拐点现状已基本得到认同,但楼市崩溃的可能性依然很小。

  近几年,中国房地产出现了不少类似迪拜的投机活动。政府为了抑制楼市过热、泡沫失控,出台了包括信贷收紧,多房限购等各项措施。目前国内房地产市场趋于缓和平稳,从政策层面可以推断,防止泡沫破裂是监管者的当务之急。

  业内人士警告称,迪拜楼市泡沫近期破灭的信号越来越强。房地产股股价暴涨暴跌或是迪拜房地产市场崩盘的前兆。阿联酋央行最新发布的“2013年金融稳定报告”显示,过去一年,迪拜和阿布扎比的平均房价分别上涨了24%和21%。同时,相较于以往平均水平,两地同期的租金回报率较却出现不同程度的下跌,表明房地产市场已开始失衡。

  即便如此,迪拜楼市扩建的大步调似乎没有停歇的意思。目前,该地正在规划和在建的地产项目共计744个,总价值达1230亿美元。早在2012年11月,当地政府宣布了房地产振兴计划,要兴建100多家酒店,打造全球最大的购物中心和公园。

  Green指出,政府主导的大投资,最易引发房地产投资热潮。当地价和房价在资金推动下出现泡沫式飘升,房地产总价值相对于经济价值就会出现严重失调。

  中国房价的爆炸式增长来源于08年金融危机时推出的4万亿元投资和9万多亿元信贷投放。此后几年,虽然房地产货币信贷的正规渠道有所收紧,但大量资金还是借道影子银行流入地产领域。

  迪拜楼市的第二响警钟是市场投机。股市崩盘前夕,迪拜接二连三地倒卖期房现象严重。迪拜政府为阻止房产投机,将地产转卖税提高了4%。于是,房地产开发商大规模借入银行贷款。

  根据阿联酋央行去年12月公布的数据,全国建筑业贷款同比上涨了40.1%。而同期,阿联酋银行业总贷款增速仅为8.8%。迪拜部分银行甚至对客户提供了100%的融资额。由此看来,泡沫吹大良有已。迪拜的楼市警示处于十字路口的中国,不能重蹈泡沫式虚假高的险路。

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