海外房产税启示录:美国税率差别英国可分期支付

闫文娟2016-11-24 11:33:57来源:东地产财经周刊

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  海外房产税制度启示录

  境外成熟的房产税体系,如何成就他山之石,可以攻玉?

  房产税对整体房产市场的健康发展至关重要。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,房产税的征收由来已久,在全球范围内,尤其是一些发达国家,房产税征收制度已经基本成熟。

  新加坡:分段式纳税

  对新加坡而言,房产税更像是“劫富济贫”的工具。

  据了解,新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值,是房屋的年产值,指的是新加坡税务署根据房屋每年可赚取租金的净收入,即年租金减去物业管理、家具以及维修费用得出的综合收益。

  新加坡政府对于年值超过6000新元(1新元约合4.8元人民币)的自住房征收4%-6%不等的房产税,征收标准如下:物业年值低于6000新币的,免收房产税;物业年值为6900新币的,前面6000免收,后面900按照4%收取,即36新币(约合174元人民币); 物业年值超过24000新币,缴纳超过部分6%的房产税。非自住房屋税率则没有起征点,统一按10%征收。如果自住房年值低于6000新元,无需缴纳房产税;如果不是自住用房,就必须每年缴纳房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

  随着房产年值提高,所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例,如果是自住用房,每年的房产税为房屋年值(30000—6000)×4%,即960新元;如果出租,则为30000×10%,即3000新元。这一差额会随着年值的增加而不断拉大。除此以外,自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣,最终购房者需要缴纳的数目几乎可以忽略不计。

  总的来讲,新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的。近年来,新加坡房产税税制改革的基本思想仍是进一步倾向弱势群体,让高端住宅业主尤其是房产投资客缴更多税。

  美国:税率差别大

  在美国,只要拥有房子,就要缴房产税。

  《东地产》了解到,美国房产税率一般在1%—3%之间,不同州、县、市和学区,房产税的税率都不一样。据CoreLogic相关数据,伊利诺伊州房产税税率的中位数在美国所有州中是最高的,达到2.67%;纽约州排第二,为2.53%;之后是新罕布什尔和新泽西州,它们的房产税税率中位数分别为2.4%和2.37%。

  美国房产税税率最低的州是夏威夷州,该州房产税税率的中位数为0.31%;南达科塔州房产税税率为0.38%;阿拉巴马州州房产税税率中位数为0.54%。

  对于同样购买了总价200万美元的房主来说,他在伊利诺伊州交的房产税要比在夏威夷州交的房产税多出47200美元。

  为什么房产税差异如此之大?美国《时代》周刊曾列举了8个原因,第一项是税赋高的社区学校好。这在纽约州威斯敏斯特县表现明显。在威斯敏斯特县,当地投入到学校的资金超过10亿美元,这个账单的主要付款来源就是房产税。

  事实上,房产税高的原因就在于它是地方财政收入的主要来源,在新泽西州,房产税贡献48%的财政收入,而美国全国平均水平是33.1%。一般来说,县税、城市税和学区税三者间的比例为1∶1∶5。学区收到的房产税越多,学校越有钱;学校越好,房产的增值也越大,政府财税收入越多。

  英国:可分期支付

  英国房产税是地方政府征收的用于支持地方性公共服务的地方税,是地方政府重要的财政来源。其房产税按房产用途不同分为居住房屋税(CouncilTax)和营业房产税(businessrates)。

  根据相关规定,英国居民住房按照房产价值开征居住房屋税。课税对象为居住房屋,包括自用住房和租用住房。纳税人为年满18周岁的住房所有人或承租人(包括地方政府房屋的承租人)。例如,大学生承租的宿舍也要交纳居住房屋税,但对于每周平均课时21小时以上、每年超过24周的“全日制”学生,可以免交。中国留学生一般都是“全日制”学生,所以可以免交。

  其课税依据是房屋的评估价值。房屋价值的评估由国税与海关总署(HMRC)下属的评估办公室负责。征收管理上,先由纳税人向地方政府申报,并提供与住房有关的资料。地方政府对住房进行评估后在每年的4月1日向纳税人发出税单,通知纳税人应缴纳的税额,并且允许纳税人在10个月内分期支付。英格兰平均每年每一房产的征收额约为2000英镑。居住房屋税约占地方政府财政收入的25%左右。

  营业房产税也称非居住房屋税或非家庭税,其前身是普通税。纳税人为非居住房屋所有人,包括自然人和法人。课税对象为不用于居住的房屋,包括法人营业用房和自然人营业用房,如工厂、商店、仓库、写字楼等。课税依据为房屋租金收益。该税种虽然由地方政府征收,但地方政府无权直接处置,征收的税款全额上交中央政府,再由中央政府根据各地人口等情况按一定标准返还给地方,这部分返税也是地方政府的一项重要收入来源,如布罗姆雷区营业房产税占到该区总收入的近20%。

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