雅戈尔220亿地产库存 业内人士称都快烂在手里

2013-01-29 07:51:10来源:理财周报

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  1月15日,雅戈尔(7.92,0.19,2.46%)发布公告称,其旗下全资子公司雅戈尔置业,近日与宁波维科置业有限公司签署合同,参与宁波维科城西置业有限公司的增资扩股,该项目预计将于2014年下半年预售。

  这是时隔两年有余,雅戈尔再次发布拿地公告。

  其实,即使雅戈尔置业久未拿地,其地产库存也一直严重堆积。据公司董秘刘新宇表示,雅戈尔集团的库存中,仅有7%来自于服装,即剩下的93%库存均出自房地产项目。

  “都快烂在手里了。”有业内人士向理财周报记者表示,为摆脱其目前的库存压力,置业本身或许难逃亏本销售以盘活资金的出路。

  虽然该公司董事长一度公开表示将加大在品牌服装主业的投资力度,但一方面,服装行业整体低迷;另一方面,占据雅戈尔集团收益近半的房地产行业库存一再积压。

  有地产行业分析师调研认为,长远来看,“在有资金链保证的前提下,置业的运转不是问题。”

  只是在短期内,该如何保证雅戈尔集团资金链的正常流动?

  入股拿地意在缓冲

  “宁波知名企业,大型房地产开发商。”这是宁波博信房地产估价有限公司总经理王锡军眼中的雅戈尔置业。

  在2011年以前,雅戈尔置业拿地颇为“豪爽”,全部土地均以参与招拍挂方式获得,且多个项目以“地王”价收归囊中。其入主上海的第一块地,正是目前认筹中的普陀区“长风八号”单价地王项目。

  而此次入股宁波维科置业的拿地方式,纵观雅戈尔置业拿地历史,其实并不多见。

  对此,多位业内人士均表示,其入股拿地,意在缓冲。

  在王锡军看来,时隔两年,雅戈尔再拿地,且一改往日一贯招拍挂的作风,通过入股方式,是在遭遇国家对于房地产行业政策调控后的一种应对措施。

  “在一二线城市布局地产项目,拿地步伐不能停滞。”有业内人士表示,雅戈尔置业此次以入股的方式与同为大型国企的维科置业合作,一方面可以保证其继续拿地,另一方面亦可缓解其自身目前面临的资金压力。

  “目前而言,公司已经在拿地方面趋于保守,应该是在逐步度过风险期了。”王锡军分析道。

  也有业内人士认为,为应对目前的土地存货困局,“他应当会偏向做中端地产产品,且不再会通过‘地王’拿地。”

  部分地产库存亏本销售

  上述业内人士表示,虽然国内上市的房地产公司均有一定的库存压力,但是雅戈尔置业拿地的速度却远快于其开发地产项目的速度。

  雅戈尔2012年第三季度报告显示,其存货金额达到近240亿元人民币,而根据其董秘刘新宇公开表明,其中服装库存仅有17亿元,占总存货金额的7%。

  换言之,截止到2012年9月,雅戈尔集团的库存中,有93%来源于房地产项目。

  “都快烂在手里了。”上海易居房地产研究员刘卫卫这样评价雅戈尔置业目前的项目去化进程。

  根据年报显示,雅戈尔2009年至2011年的存货周转率平均为0.44,总资产周转率平均约为0.33,对比同样有较高房地产份额的红豆集团,其上述三年的存货周转率平均为0.56,总资产周转率平均约为0.34。

  其如此高比例的房地产库存,却主要是在两年前获得。

  “2009年和2010年是雅戈尔置业的集中拿地时段,那时候拿的地当然是豪宅啊”,据刘卫卫分析,正是2011年全国房地产调控风暴,给了当时有多项豪宅用地的雅戈尔置业以极大的打击。正因为此,其多个项目目前的销售业绩均“并不好看”。

  据统计,雅戈尔从2009年至2011年的销售毛利率平均为37.21%,而红豆集团,其年销售毛利率平均为24.20%,后者的毛利率相对偏低,即销售压力偏小。

  “他有几个项目估计要亏本销售以盘活资金了。”业内人士告诉记者,定位中高端住宅地产项目的雅戈尔置业,要减轻库存压力以保证资金链流转,很有可能会面临亏本出售的风险。

  虽然雅戈尔集团董事长李如成一再强调,雅戈尔的主业一直都是服装行业,但不可否认的是,雅戈尔置业的收入构成,一度占据了其集团近半数的份额。

  2009年,雅戈尔集团的房地产项目占集团总收入构成的42.15%,2010年达到47.14%,虽然2011年降为30.38%,但是在2012年中期报表中,房地产项目的收入占比就已经达到了47.10%。

  对比同行业,红豆集团旗下地产公司收入占比在2009年为25.27%,2010年达到55.80%,2011年回调为34.77%,而2012年中报的20.22%均低于前三年中报的收入占比。

  资金链是最大掣肘

  一直以来,服装、地产、投资三驾马车并驾齐驱,拉动了雅戈尔整条资金链的运转。

  雅戈尔集团创建于1979年,在其服装行业的龙头地位逐步确立之后,1992年,创立雅戈尔置业,开始在房地产领域崭露头角。1993年,进驻股权投资领域。经过35年的发展,三驾马车共同拉动的发展模式逐步构成。

  然而,就目前而言,雅戈尔的发展面临资金链紧张的掣肘。

  集团董事长李如成一度向媒体公开表示,由于近期房地产行业受到政策调控影响,股票市场持续低迷,雅戈尔将扩大品牌服装的生产经营,回归服装主业。

  但服装行业近期持续处于低迷状态。

  “现在整个服装行业库存多得吓人!”一名长期从事服装行业的销售人员告诉理财周报记者。

  据统计数据显示,2012年上半年,我国87家服装公司的库存量达到732亿元,相比2010年,87家服装纺织类公司累计库存量501亿元,2011年为699亿元。2012年整个服装行业库存积压情况可见一斑。

  另一方面,近几年来,雅戈尔在股权投资领域也获益平庸。

  从2009年开始,雅戈尔每年都会参与多家上市公司的定向增发项目,然而,由于股票市场持续低迷,这些项目并未能给其带来较为可观的收益。

  当然,从长远看,雅戈尔置业的发展,前景可观。

  “其实从常规的住宅开发角度看,雅戈尔置业的发展进度很正常嘛。”高通[微博]智库分析师朱万芬解释道,单个住宅地产项目的开发周期最少2-3年,而建设整个大盘最少需要5-10年,这期间地产公司的资金压力其实非常大。

  “所以这几年,雅戈尔因为地王项目和资金链问题,放缓了拿地和开工速度。置业的人说,到今年会调整战略方向,速度不会做得特别快了。”朱万芬说。

  只是,就短期而言,服装行业低迷、地产库存积压、投资收益不可期,雅戈尔如何保证其资金链正常运转?这仍是一个谜。

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